新浪財經訊 6月23日，綠城服務發佈公告，擬耗資2.2億港元向獨立第三方Central Oscar及Decision Holdings收購中奧到家合共1.226億股，每股平均作價1.8港元，較上一交易日（23日）收盤價溢價60.72%。
早前14日，綠城服務還耗資3600萬港元認購了中奧到家的配股，比例為4.32%。兩次動作之後，綠城服務將持有中奧到家18.67%的股權，僅次啓昌國際（創始人劉建及家族信託持股40%），位列公司第二大股東。
資產負債率61% 市盈率偏低
綠城服務的意圖很明顯。2019年業績會上，綠城服務管理層表示，綠城服務希望構建一個生活服務的聯盟，因此過去一段時間裏，綠城服務入股了濱江服務，同時也引來了龍湖的入股（2020年4月）。
而剛剛過去的2019年綠城服務其實表現並不出色。營收增速為27.4%、淨利潤增速僅1.42%，遠低於競爭對手碧桂園服務（106.3%、83.9%）、保利物業（41%、49.7%）。同期新增在管面積約42百萬平方米，也顯著低於前兩家的90百萬平方米。這一年，碧桂園服務營收首次超越了綠城服務，成為港股營收第一的物業股。
但綠城服務並不執着於自身規模擴大，而把眼光投向了股權的資本運作。2020年，綠城服先引入龍湖籌得12.99億港元，再通過配售籌得26.93億港元，合計融資約40億港元。“彈藥充足”的綠城服務立刻將中奧到家納入了聯盟。那麼，為什麼是中奧到家？
作為一家獨立的第三方物業管理公司，中奧到家於2015年11月登陸港股市場，是繼彩生活、中海物業後第三家登陸港股的物管公司。中奧到家以住宅物業管理為主，主要集中在華東華中等地區，2019年末在杭州寧波共擁有342個項目，與綠城服務戰略區域相同。
不過上市較早的中奧到家並沒有像彩生活一樣發展迅速，反而發展過程頗為坎坷，2019年末營收規模為15.7億元，相當於綠城服務的18%。這就存在合作基礎。
隨着2018年、2019年上市的物管公司越來越多，中奧到家背後沒有房企支撐的劣勢也就顯現出來。規模方面缺乏穩定的面積結轉，只能依靠併購，2019年中奧到家商譽累計達到了2.48億元，較上年同比增加59.7%，處於同規模物企的高位。同樣在較高水平的還有資產負債率，達到了61%。
資本市場也在用腳投票。2018年下半年至2019年，中奧到家的股價持續低迷。2020年疫情期間物業股輪番大漲的時刻，中奧到家股價也毫無起色，2020年1月-5月區間累計漲跌幅為-3%。但6月以來公司股價17個交易日漲幅高達184.9%。6月24日受綠城服務增持消息影響，漲幅高達34.82%。
即便如此，中奧到家目前的市盈率（TTM）僅為10.6倍，排在26只物業股倒數第三。很難説中奧到家是被低估還是本身前景不佳，毫無疑問的是綠城服務入股代價不高，2.56億港元僅佔此次融資的6.4%。低市盈率及較高的資產負債率，給了綠城服務機會，但本質上反映的還是中奧到家缺乏關聯房企，項目來源顯得“單薄”。
作為一家獨立的第三方物管公司，中奧到家近幾年陷入了規模困境。
上市之初，也就是2015年、2016年中奧到家着重發展O2O業務，導致業績虧損，2016年實現淨利潤-335萬元。2017年4月將O2O業務外包，聚焦物業管理主業後業績逐漸好轉。2017-2019年公司營收保持增長但波動較大，同比增速分別為53.90%、4.70%、48.50%。淨利潤在2017年扭虧為盈後，2018年、2019年分別增長7.7%、25.2%。
上市較早卻錯過併購良機，隨着2018年、2019年上市的物管公司越來越多，競爭越來越激烈，中奧到家不得不調整策略，向“存量為主、增量為輔”的業務方向拓展。目標是把產業鏈往下游推進一步，清潔公司、園林養護公司、保安公司、工程公司、電梯公司等成為其併購的方向。
這無疑忽略了規模的重要性。2016-2019年，中奧到家的合約面積分別為60百萬平方米、66.7百萬平方米，70.5百萬平方米，72百萬平方米，同比增速逐年下降，分別為11.2%、5.7%、2.1%。
其中大部分合約面積其實已經交付，各報告期末儲備面積分別為15.4百萬平方米、12.1百萬平方米、13.6百萬平方米、6.6百萬平方米。截至2019年末公司有75%的收入來自於基礎的物業管理服務，而未來可轉化面積卻不多。
盈利能力方面，中奧到家近三年毛利率從10.2%下降至8.8%，淨利率從30.4%下降至26.6%。在人力成本不斷上升的背景下，中奧到家物業管理服務的平均價格近三年都是1.8元/平方米/月，遠低於行業平均值。
有意思的是，綠城服務此次交易的對手方之一Decision Holdings，中奧到家2019年年報顯示顯示其一般合夥人為上海易德臻投資管理中心，易德臻由上海譽鉑投資管理有限公司（‘譽鉑’）管理，該公司為易居（中國）控股有限公司的非全資間接附屬公司。交易完成之後，Decision Holdings持股比例由6.6%下降至1.78%，綠城服務上升至18.67%，一進一出之間值得思考。
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責任編輯：公司觀察