“長租公寓第一股”破產：擬從美國退市，上市3年市值蒸發97％

頭頂“中國長租公寓第一股”光環，赴美上市3年的青客公寓（QK.NASDAQ）迎來至暗時刻。

近日，時代週報記者獲悉，上海青客公共租賃住房租賃經營股份有限公司（下簡稱“青客”）於1月18日新增破產案件，上海市第三人民中級法院已於1月4日裁定受理破產清算一案，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。

青客曾在長租公寓行業創下諸多先例，在開盤當日總市值超過8億美元，掀起長租公寓融資熱潮。與此同時，在長租公寓矇眼擴張時期，青客“高進低處”“長短短付”的擴張模式被同行效仿，為行業埋下金融風險。風口過後，青客與一眾激進企業均面臨生死大考。

1月22日，時代週報記者從接近青客的知情人士處獲悉，目前企業內部正努力協商解決員工安置問題，隨時準備從納斯達克退市。手中剩餘房源已陸續轉讓給CCB建融家園平台，後者為建設銀行旗下長租公寓業務平台。

“二房東”折戟納斯達克

曾經風光無限，如今卻黯然退場，這一切對青客來説早有預兆。

作為長租公寓行業最早“吃螃蟹”的企業之一，成立於2012年的青客，一度趕上長租公寓風口，見證中國標準化住房租賃產業的十年發展期。

2012年成立首年，青客公寓的房源數量只有900多間。此後幾年，隨着長租公寓市場日漸火熱，青客開始“瘋狂”擴張之路。2017年，青客公寓走出長三角，開始向全國領域拓張，並逐步進入武漢、北京等城市。

招股書顯示，到2018年底，青客房源數量飆升至9.12萬間，複合年增長率達114%，覆蓋6座國內主要城市。據China Insights Consultancy數據，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓一度位列國內長租公寓運營商的第三位。

房源數量大幅攀升的同時，資本也開始瘋狂湧入。2012年6月，青客拿到紐信創投的天使投資，2014年9月，又收到達晨創投1000萬美元的A輪融資。此後，青客相繼獲得軟銀賽富基金、凱欣資本、摩根士丹利等機構的B、C輪投資。截至IPO之前，青客4輪股權融資總規模超過1億美元。

（青客公寓融資歷程，圖源：企查查）

2019年11月，青客成功登陸納斯達克，成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌。上市首日收盤報17.64美元/股，較發行價17美元漲超4%，總市值一度超過8億美元。

“住房租賃產業的興起吸引了太多資本關注，每一個投資者背後都是對賭協議。”1月21日，邁點研究院首席分析師郭德榮在接受時代週報記者採訪時表示，早在上市之前，青客的盈利能力就存在明顯問題，“二房東模式”以及自身造血能力不足是青客長遠發展的掣肘因素。

郭德榮表示，之所選擇在2019年底流血上市，一方面是為給前期投資者解套，另一方面是尋求新的資本注血。然而2020年，蛋殼公寓等一批分散式公寓品牌信用崩塌，直接導致消費者對於該類長租公寓品牌格外牴觸。

財報數據顯示，2017年至2020年，青客公寓淨虧損分別達到2.45億元、4.99億元、4.98億元以及15.34億元，4年時間累計虧損近28億元。截至2022年1月21日收盤，青客股價僅為0.425美元/股，總市值2443萬美元，上市不到3年市值蒸發97%。

在郭德榮看來，政策監管加強、產業不規範、企業的高槓杆、產品一般性以及資本不理性，是造成青客、蛋殼等一批分散式長租公寓先後折戟沙場的主要原因。

建設銀行接盤

2022年1月21日，已在上海長租行業從業近10年的張業（化名）告訴時代週報記者，行業競爭者蜂擁而至，自上市之後，青客的房源數量就已呈現下滑趨勢。

不僅如此，由於此前承諾給房東的租金過高，部分房源虧損嚴重。2020年1月，青客向1000名房東發去“降租解約溝通函”，與房東協商能在未來租期內每年減免1個月租金，並稱：“方案您未回覆確認之前，我司將暫停支付您租金。”

由於措辭強硬，不少房東要求解約，青客隨後從原徐匯總部搬離。

（曾經的上海青客徐匯總部，時代週報記者攝於2020年1月）

2020年4月，以CCB建融家園為首的一些租賃平台，正式開始接手青客的“問題”房源。據《經濟觀察網》報道，青客決定將杭州5000間房源轉讓給CCB建融家園，並由後者全部承擔相應的債務。

2021年初，青客創始人金光傑以及眾多創始高管出局，青客重組計劃正式開始。據知情人士透露，在此期間，青客新任CEO屈成才幾乎沒有對外亮相，主要在處理資產事務上。一年下來，各個版塊也都已經基本梳理完畢，內部已隨時準備好從納斯達克退市。

“雖然青客沒有公開透露其他城市的房源處理情況，但據我所知，青客在上海、北京等城市的房源都基本上轉到了CCB建融家園平台上。在青客前出問題的蛋殼、灣流等企業的房源也都一併轉給了建融家園，並重新簽訂房屋託管合同。”張業進一步表示。

邁點研究院數據顯示，截至2021年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場主流、佔比86%，分散式長租公寓品牌佔比已經不足2成。

“和青客、蛋殼公寓類似的自如、相寓，要不選擇停止外部擴張，集中在重點城市和核心商圈運營，要不堅定地走輕資產運營路線、大力拓展集中式長租公寓房源。而今，其均取得市場消費者和行業投資者的重新關注。”郭德榮分析指出。

郭德榮進一步向時代週報記者表示，從長期看，中國住房租賃產業仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業。未來，長租公寓產業投資將集中在投資回報穩健、企業經營健康的持久型品牌中，如2021年逆勢融資數億元的安歆集團、拿到興業銀行上海分行授信的中富旅居等。整個長租產業的經營業態也從二房東模式開始向輕資產運營、重資產加持的雙重模式轉移。

“民生行業具有社會性屬性，不能完全被資本駕馭，需要政策的正向引導和行業品牌的持續運營，方能避免產業泡沫。”郭德榮表示。

來源：時代週報

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