物企緣何搶佔商管賽道？

與地產開發高負債、高投入的重資產模式不同，作為“輕資產”的物業管理行業成為近幾年資本市場的寵兒。尤其是2020年，物業公司IPO步伐明顯提速。

然而，隨着物管企業的密集上市，物業管理板塊資金在短期內面臨失衡風險，物業板塊股價有所回調，部分物企出現上市首日便破發的情況。競爭壓力下，非住宅物業的商管物業成為物企競相爭奪的新方向，商業物業發展前景如何?商管物業為何頗受追捧?寄予厚望的商管物業未來發展空間幾何?

商管業務成爭奪賽點

隨着目前我國商品房供給端的增速放緩，商品住宅已從“增量時代”轉變為“存量時代”，這讓物業服務企業不得不把着眼點放到住宅以外的非住宅物業類型。觀點指數數據估算顯示，未來幾年商業物業管理收入的增速將達到8%，與住宅7%和公共設施及工業5.8%的水平相比相比增速較高，增長潛力充足。

與此同時，商管物業重點服務商業綜合體、購物中心、寫字樓、總部辦公樓等商業性質的物業，聚焦商業物業資產管理服務，具有市場空間大、物業費較高、盈利能力強、綜合實力突出、提價相對容易且收繳率普遍較高等優勢。

在此背景下，商業物業管理已成為物企項目拓展重點佈局的領域，在物管企業中商管業務也日益受到重視，打包商管業務上市以釋放商管價值漸成趨勢。

1月14日，商業運營服務供貨商星盛商管發佈全球招股公告，若其順利上市，將成為港交所純商業物業運營第一股。不僅如此，保利物業、綠城服務、萬科物業等物企也紛紛構建自己的商業物業服務品牌。數據顯示，2019年，百強企業中已有95家佈局商業物業，佔比高達95%。

另一方面，多家上市物業企業明確涉及商管業務。其中，有定位為中國領先物業管理及商業運營服務供應商的華潤萬象生活，除住宅物業管理外，其還涵蓋購物中心和寫字樓業態;有為商場提供服務的寶龍商業;有綜合服務寫字樓、商場的合景悠活;還有提供商務物業服務的卓越商企和金融街物業。

還有一些企業正在向商管業務轉型。譬如， 2020年，物業第一股彩生活新增投資的17家企業中，有12家為商管企業，商管轉向明顯。

高毛利率引企業搶灘

物管企業搶食商管業務與其較高的費率和毛利率息息相關。

以華潤萬象生活為例，其住宅板塊的在管面積遠遠高於商管板塊，但兩板塊收入對總收入作出的貢獻卻相差無幾。

數據顯示，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業管理服務總建築面積約1.07億平方米，其中，住宅物業的建築面積達94.46%，商管物業的建築面積僅佔到8.53%。但收入佔比方面，住宅物業服務收入僅佔53.6%，商管部分的收入則達到46.4%。

此外同一期間，華潤萬象生活的住宅物業服務總利潤率為14%，購物中心則為36%，辦公大樓也有35.3%。

這意味着，華潤萬象生活的商管板塊是公司增收、盈利的重要動力。反之，住宅板塊的低毛利率則拉低了公司整體的毛利率。2020年上半年，華潤萬象生活整體毛利率24.1%，低於同期26家上市房地產企業29.4%的平均值。

華潤萬象生活並不是個例。2020年上半年，寶龍商業實現毛利2.55億元，同比增長28.78%，毛利率為29.34%。其中，商業運營服務毛利毛利率為31.13%，住宅物業管理服務毛利率為21.88%。而即將上市的純商管企業星盛商管，2020年第三季度毛利率高達55.2%。

發展存隱憂

事實上，相比住宅物業，商業物業存在安全要求高、客流壓力大、客羣複雜的特點，運營管理難度更高。

不僅如此，商管物業與住宅物業管理的發展路徑亦大不相同。住宅物業管理可以發展不同地區，靠併購和母公司的支持做大體量。而觀點指數則顯示，過去五年高端商管項目複合增長率高達16.9%，而中低檔商管項目增長只有10.1%，商管物業基本上需要通過發展高端項目搶佔市場分額，行業門檻比普通住宅物業管理高。

同時，中國企業發展聯盟副理事長柏文喜指出，商管企業發展類似於品牌及管理輸出服務的輕資產模式，儘管ROE較高、企業發展速度快，但需要依靠足夠的品牌張力與管理經驗所支持的商業資源整合能力，否則很容易造成品牌透支與發展失控。

此外，商服寫字樓市場持續萎靡也為商管物業企業的未來增加了不確定性。以北京為例，仲量聯行稱，截至2020年底，北京甲級寫字樓的租金已經連續8個季度呈下跌趨勢，同比、環比分別下跌7.9%和2.6%，甲級寫字樓的整體空置率在2020年內提高了4.1個百分點。2020年深圳寫字樓的空置率更是由2019年的20.0%進一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。同時上海、廣州等一線城市也無一例外，機構預測，未來一線城市寫字樓空置率將會繼續上升，租金也將延續走低趨勢。

不過總體來看，柏文喜表示，港股市場中以非住宅項目運營為主的公司依然十分稀缺，如果商管企業能夠以一定的規模保持穩健運行的同時，又能以較高的ROE與成長性呈現給資本市場，那麼獲得較高的估值也是順理成章的事情。（財經網）

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