懸崖上的千億房企：藍光發展盡顯頹勢
截止2021年8月底，隨着最後一批財報的出爐，上市企業的中報正式畫上了句號。
從2021年的中報中不難看到，就算是頭部房企，行業的“焦慮症”也無法掩蓋，增長不再是核心目標，活下去才是首當其衝的要務。撐下去將會迎來什麼樣的挑戰與“磨難”筆者不得而知，但如果現在倒下，留給民眾和市場的或許就是一地雞毛。
在此基調下，頭部房企，或結合自身發展大談“長期主義”、“企業價值”，或根據政策跟進“住有所居”，鮮少直接談及業績目標、利潤，或直言要“保交樓”；中部房企相對更為實際，更樂於向外界展示企業踐行三道紅線監管的實效，穩健高質量發展的形象，同樣避談業績、利潤。
前兩年眼看衝千億的房企起高樓，如今卻有人在行業震盪裂縫中無奈支撐，繼而跌出千億。
2021年，當禹洲、金輝、卓越等企業在行業嚴壓中衝向千億或衝過千億後，千億俱樂部卻又有一家房企將大概率跌下千億了。
2020年年度銷售額超過千億的這家企業——四川藍光發展股份有限公司（以下簡稱“藍光發展”），在2021年上半年的銷售額卻只有343.9億元。
藍光發展距離全年千億目標，還有65.7%的進度條需要在下半年完成，但是從藍光發展目前規模收縮、持續賣項目的狀態來看，很可能要遺憾錯失這次的千億目標了。
在藍光發展的中報中我們不難看出，與銷售額同時下跌的，還有一系列核心數據：
2021年中報顯示，藍光發展營業收入下滑至24.51%約119.31億元；實現歸屬上市公司股東淨利潤下降至47.21億元，下滑幅度達446.64%；就目前來看，公司總資產2205.93億元，扣除預收帳款後的資產負債率為84.01%，淨負債率高達227.78%；而目前手頭持有貨幣資金僅為100.28億元，較上年期末大減66.28%，其中，可自由動用資金為不到4億，僅僅只有3.3個億，各類受限或者限定用途的資金96.99億元。就目前這樣的財務報表來説，藍光發展可真的有些“捉襟見肘”了。日子確實難熬。
多米諾效應，壞消息一旦出來，不單單隻有一個，往往都是接踵而至。
收入利潤下滑，債務增長同時，藍光發展成本卻一直上漲。期內藍光發展營業成本約為125億元，上升9.24%；銷售運營成本約為7.3億元，上升15.81個百分點；管理費用約為9.3億元，上升39.73%%。
最為可怖的是財務費用，約為10.8億元，上升226.87%，約佔營收的10%。
為此，藍光發展做出的解釋是“系報告期內流動性緊張部分新增借款未直接用於項目建設，借款費用中費用化金額較去年同期增加所致”通俗的來説就是填坑去了。
然而，面對巨大的坑，就藍光發展手頭上的那些資金能夠填完嗎？答案顯然是否定的。就在中報出來的同一天，藍光發展被成都鐵路運輸中級人民法院列為被執行人，執行標的2.29億元，案號為（2021）川71執440號。
此外，從企查查等相關數據平台放出來的數據來看，藍光發展自成立以來涉及司法案件就有204起，其中11.76%的案件案都是因為票據追索權的原因產生的糾紛。有被執行人記錄9次，被執行總金額超28億。
這看起來合情合理的經濟糾紛案件，在筆者看來，卻有點牆倒眾人推的悲苦。
然而，現如今，已是債台高築的藍光發展也曾闊過，風光過，也算得上是房產行業的奇蹟締造者之一。作為在成都起家的公司，藍光發展在2012年銷售額“破百億”也就在那個時候，藍光發展也豪言壯志，立下突破千億的目標。2015年借殼上市，藍光發展快速進入“超車道”，並實現加速，僅用三年時間就躋身千億陣營，銷售額從2015年184億暴漲到2018年1041億元，翻了4.66倍。
克而瑞數據顯示，2018年藍光發展位列行業27位，成為名副其實的黑馬。
彼時藍光發展一切向好發展。當然手頭上也有錢。
2018年，藍光發展共持有貨幣資金251.9億元，現金短債為1.7。2019年，藍光發展在健康財務方面達到峯值，持有貨幣資金259.53億元，同比上漲3.04%；扣除預收賬款後的資產負債率為67.94%，同比下降2.04個百分點；淨負債率為79.20%，同比下降23.5個百分點。2019年，藍光發展與16家大型銀行建立總行級戰略合作，多元化、全方位拓展境內外市場融資渠道，授信總額超2200億元。2017—2019年，藍光發展大手筆拿地，三年拿地金額分別為202億元、288億元、654億元。其中2018年，藍光發展華東、華中區域分別貢獻118.94億元、114.66億元，同比增長47.88%、255.87%。
2017—2019年，藍光發展大手筆拿地，三年拿地金額分別為202億元、288億元、654億元。
看看這光鮮的數字，這令人驕傲的數據，這令人折服的財務報表，彼時的藍光發展在房產行業多麼的令人激動啊。然而，在一條條光鮮的數據下面，在這個飛快成長的身後，卻也留下了很多隱患，俗話説的好，步子邁大了，容易扯到蛋。這句話放在藍光發展的身上一點都不為過。快速擴張，大肆拿地成就了藍光發展，然而，現在也成了藍光發展的一劑毒藥，這倒真的是應了那句話——“成也蕭何敗也蕭何。”
早在2019年藍光發展的隱患已經開始凸顯出來，藍光發展開始降速，當年，儘管藍光發展的銷售均價下滑了13%，但依然沒有完成1100億的銷售目標。2020年，藍光發展的業績雖然突破了千億，但還是不如上年。
克而瑞數據顯示，2019年至2020年，藍光發展從2018年的27名分別下滑到33、38位。
2021年4月，藍光發展召開2020年線上業績發佈會，提出年度銷售目標為1150億，同比增長10%。目標不高，但是此時的藍光發展，筆者不得不打個大大的問號，藍光發展就目前的財務狀況來看，不得不説很艱難。據悉，上半年，藍光發展實現全口徑銷售業績476.5億元，位列行業48位，業績目標完成率為41.4%。年已過半，業績目標卻與50%還差了些距離。
然而，在筆者看來，這都不是關鍵的，最重要的原因就是藍光發展手頭上沒錢了。
在2020年，藍光發展的手持現金為297億，現金短債比為1.06，剔除預收款後的資產負債率高於70%，三條紅線，踩中一條。不光如此，藍光發展經營活動產生的現金流淨額為－61.27億元，負值，而且還負了61.27，這是藍光發展自2017年以來首次出現負值。
2018-2020年，藍光發展三年有息債務總額分別為537.27億元、609.04億元、722.4億元，逐年攀升。2020年，藍光發展實現淨利36.76億元，同比下滑11.6%，毛利率為22.58%，同比減少了5.75個百分點，為20年以來的最低值。
這樣的是數字，在藍光發展來看或許只能總結出一句話，“我太難了。誰能幫幫我，感謝他八輩祖宗。”
然而，在這個嚴監管的時代下，只會有人錦上添花，卻很少有人雪中送炭。
報告顯示，2019年，藍光發展債券融資5筆，2020年尚有2筆，2021年上半年則無債券融資。而7筆債券中，還有6筆沒有按期償還。
而在非金融融資工具——票據中，2019年，藍光發展發行中期票據1次，2020年為4次，2021年上半年則又回到1次。但是所有的中期票據，沒有一個是正常按期還掉的。
對此，藍光發展的解釋是因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響。難道就沒有自身原因？筆者再次需要打上個問號。
2020年度末至今，公開市場再融資受阻，經營性現金流回速放緩，公司流動性出現階段性緊張，加之部分金融機構提前宣佈到期。
説了這麼一句話，簡單點就是借的舊錢被宣佈提前到期，新錢借不到。這可真的是雪上加霜。
這一原因，最終還是筆者上文提到的，步子邁得太大，容易扯到蛋。
為了做大規模，加速全國佈局，一方面，藍光發展瘋狂拿地。
公開信息報道，藍光發展一度是地王“殺手”，2018年、2019年和去年上半年，藍光發展在長三角二三線城市拿了很多“地王”項目，然而，一次性吃的太多，容易消化不良，為了衝規模過多地使用了財務槓桿，是藍光發展出現財務困難的根本原因。
另一方面，藍光發展在構築雙總部佈局，努力擺脱成都本地房企標籤同時，大本營失守。
2018年，藍光成都區域的銷售額佔其總銷售額的三分之一，是六大區域中的絕對大哥，2019年下滑至不到20%，2020年則較上年同比下降18.67%。
從融資渠道多元化到新錢借不到，從拿地為了擴張規模到拿地太貴導致財務困難，從全國化佈局到大本營失守。
沒錢咋辦？又不能傷到根本。回守大本營吧。借不到錢，我就賣，不然還能咋辦？好歹前期也風光過不是，手頭上還有好多優質資產呢，譬如物業啊，醫藥啊。統統出售套現，先將目前的危機化解掉再説。
去年7月，藍光發展以將迪康藥業賣出變相獲利9個億。今年2月，將下屬全資子公司藍光和駿持有的藍光嘉寶服務64.6203%的股份出售給碧桂園物業服務，對應交易總代價暫估值人民幣48.47億元，溢價率僅為30%。不能説陪本吧，但是也好不到哪去。
同年5月，藍光發展轉讓了無錫和駿房地產有限公司53.17%的股權賣給了萬科，雙方完成了股權變更。
2017年，藍光發展豪情的表示已構建“人居藍光+生命藍光”戰略架構，而在這個，生命藍光以“3D生物打印+生物醫藥”為創新支柱產業，如今迪康藥業也被迫賣了出去。
當物業服務“逆襲”成各大房企新增長板塊，藍光嘉寶物業是藍光發展的優質資產，上市兩年，收入分別為21、27.34億元，就這樣的優質資產也出售送人。
好傢伙，在筆者看來，先前是買買買，現在成了賣賣賣。這幾年吃下的市場份額，一股腦又全給吐出來了。看看吧，多難受。好無奈啊。
而且，藍關發展還表示，光靠賣賣賣這種粗暴的方式解決不了問題，還得從自身找原因，尋求突破口，儘快化解財務風險。讓公司回到正常運營軌道上來。為此藍光發展作出以下四個方面：
1.最大限度保證職工隊伍穩定和核心資產完整，為整體風險化解工作的成功創造良好內生條件（此前3月，藍光發展被傳承大幅裁員30%～50%消息，后辟謠稱是正常的組織效能調整）；換句話説就是看護好大本營，自己的老本。
2.保開發、穩交付，盡最大努力保障項目正常運營；抓銷售、抓回款、抓資產盤活，構建全週期定價管控機制，保障業務現金流為正；壓費用、降成本。
以上這兩條簡單來説就是穩定現金流，手都上得有一定的活動資金，關鍵時刻，資金鍊一旦斷裂，那就是boom。
寫到這，也差不多寫完了，除了一聲嘆息，還有更多的是無奈，從時間軸橫向來看，藍光發展這家房企，發展的速度確實很快。筆者看來一家千億房企的強勢崛起不僅僅需要長時間的積累，還需要千千萬萬人的共同努力，從這一點上來説實屬不易。而當前，調控仍在持續，住有所居是新的主題，房地產市場仍有機會，但願所有身處逆境的房企重振旗鼓，勇敢的走下去。
“蜀中”子弟多才俊，捲土重來未可知。