文/樂居財經徐酒眠
上市近兩年半，寶龍商業（09909.HK）最大的一筆收併購誕生，而交易對象不是別人，正是其控股股東。
5月11日晚，寶龍商業刊發一則關聯交易公告，其全資附屬公司上海商盛，從寶龍富閩手中，收購一幢位於上海寶山區的辦公大樓，代價8.68億元。而寶龍富閩正是其控股股東寶龍控股的全資附屬公司。
公告刊出之後，這筆重資產的關聯交易迅速引發熱議。有人不看好，不過有人覺得這其實不算太糟糕，“為了救爸爸，買個樓，帶租約的樓，也沒那麼差吧，總比有些直接把錢挪用的地產物業公司好吧。”
投資者與各大媒體議論紛紛，股市也給出了反饋。公告之後首個交易日，寶龍商業股價一路走低，開盤不到十分鐘就下挫超20%。截至5月12日收盤，報每股5.30港元，跌幅24.29%，市盈率(TTM)6.36，總市值約34.07億港元。
股市走崩，控股股東坐不住了，許華芳迅速站出來展開護盤救市行動。5月12日晚間，寶龍商業公告，許華芳於2022年5月12日，在公開市場上購入寶龍商業合共100萬股普通股，總代價約為546萬港元，每股股份平均價格約5.46港元。
5月13日，寶龍商業股價有所回升，截至當日收盤報6.20港元/股，漲13.58%，總市值約38.70億港元。
標的“質高價優”
在房地產行業大環境疲軟、流動性危機未解的背景下，房企穿越凜冬，物企“救父”的花式操作不少。而最直接的方式，比如像曾經的藍光嘉寶一樣，被擺上貨架出售；而相對迂迴的操作，如金科股份為金科服務引入戰投，或者像寶龍商業這樣購買母公司資產。
相較於前者，後者留有不少迴旋餘地。事實上，在當前的行業大背景下，寶龍商業一邊重金收購寫字樓，其大股東又砸入真金白銀護盤救市，足可見其背後的資本實力與信心。
“許華芳對本公司的未來前景充滿信心，並可能考慮日後於適當時候進一步增持彼於本公司的股權。”寶龍商業在公告中也如是表示。
購買這幢寫字樓，寶龍商業在公告中給出3點理由。
寶龍商業認為，該物業價格優惠、資產質量高，具有資本收益潛力；其手中現金充足，收購標的可以帶來穩定的租金收入，且產生的回報率高於一般銀行存款利率；購買的物業可以作為潛在的容納其智慧商業業務營運及研發功能的絕佳選擇。
根據公告披露，交易物業是一幢24層的辦公大樓，總建築面積約3.5萬平方米，大樓內合共有168個辦公室單位，每個單位的大小約為185至235平方米。以8.68億元的收購價計算，單價為2.48萬元/平方米。該區域在售寫字樓平均單價約在1.9-3.1萬元/平方米之間。
而按照寶龍商業的説法，這筆交易實際上是賣方寶龍富閩，在市場價原估值9.29億元的基礎上還給予了折讓，最終價格定為8.68億元。
之所以折讓，一方面，是鑑於寶龍商業一次性購買物業整幢大樓；另一方面，在省去第三方代理出售產生的代理費及營銷成本後，寶龍富閩本身銷售成本也有所減少。
不過，按照寶龍富閩開發物業的原始成本估計，這筆交易依舊有不少溢價。公告顯示，寶龍集團開發物業所產生的物業應占土地成本及建築成本為4.23億元。據此，這筆交易價格實際較成本溢價了兩倍。
手握現金39.92億元
根據支付協議，總代價的10%作為保證金，寶龍商業要在簽訂協議後的10個營業日付清；首期付款總代價的20%，在買賣協議簽訂後10個營業日支付；餘下款項在20個營業日付清。
簡而言之，寶龍商業的款項需要在簽訂買賣協議後20個營業日內全部付清。
根據公告，這筆交易代價將由寶龍商業內部資源撥付，以現金形式支付。而截至2021年12月31日，寶龍商業的現金及銀行結餘約為39.92億元。據此而言，這筆8.86億元的收購對寶龍商業而言其實並無太大資金壓力。
作為“國內商管第一股”，寶龍商業在疫情持續反覆的2021年，實際上交出了一份不錯的成績單。
數據顯示，截至2021年12月31日，其實現營收24.64億元，較上一年增長約28.3%；錄得毛利約8.21億元，同比上一年增長約38.2%；股東應占利潤為4.38億元，較2020年增長約43.6%。
其中，商業運營業務仍是其核心收入來源，實現收入20.17億元，同比增加29.1%，貢獻營收佔比達81.9%；同時毛利率達到35.2%，較2020年增長了2.4個百分點。住宅物業管理服務業務收入4.46億元，同比增長24.7%；毛利率提升了1.8個百分點至24.9%。
盈利能力持續穩增，離不開簽約面積、商業項目開業數量增長。
年報顯示，過去的2021年，其新增簽約面積276萬平方米，簽約面積創新高。以“一日多城”的開業節奏，在2021年新開22個商業項目，單年開業數量創歷史新高，其中包括13座寶龍廣場、2座寶龍天地、寶龍星匯管理項目7個。
此外，寶龍商業出租率也得到提升，2021年底達到了95.3%，而2020年為89%。寶龍商業表示，出租率提升主要是由於解決了一部分空置時間相對比較長和空置面積比較大的商業項目。而其2022年計劃進一步將出租率提升至96%以上。
文章來源:樂居財經