首批9只公募不動產投資信託基金(REITs)試點產品上市近五個月後，第二批公募即將發售。近日獲批的2只公募REITs產品有望於11月26日至29日期間正式發售，最快於12月6日成立。基於首批公募REITs認可度較高，市場運行平穩，開局良好，第二批公募REITs有望繼續贏得投資者青睞。
從投資角度看，基礎設施公募REITs適合偏好長期穩定收益的投資者。對於個人投資者而言，買公募REITs相當於買了一隻特殊類型的基金，它的流動性較高、收益相對穩定、安全性也比較強，而且投資的項目普通大眾看得懂。
首批公募REITS運行平穩
首批公募基礎設施REITs自6月21日上市以來已滿五個月時間，期間9只產品整體運行平穩，開局良好。隨着市場趨於理性，9只公募REITs逐步迴歸價值中樞，流動性改善，估值大幅抬升。
數據顯示，首批9只基礎設施公募REITs上市首日集體收漲。其中，蛇口產園上漲14.72%。隨後，9只基礎設施公募REITs交易價格呈小幅波動態勢，第一週收盤價格全部高於發行價格。
上市運行五個月以來，從首批公募REITs的收益情況來看，大部分產品在二級市場表現十分優異。截至11月19日收盤，9只基礎設施公募REITs中，僅1只產品價格低於發行價。其中，首創水務REIT價格漲幅最高，為28.97%；首鋼綠能漲幅達到27.8%；中金普洛斯REIT、鹽港REIT漲幅雙雙超20%；張江REIT、浙江杭徽REIT、蛇口產園、東吳蘇園漲幅均超過10%。僅廣州廣河最新收盤價低於發行價，目前輕微折價0.21%左右。
整體來看，生態環保項目表現出較強的成長性，首鋼綠能和富國首創水務作為兩隻特許經營權類公募REITs，也是兩隻上市以來漲幅最高的品種。
在成交額方面，數據顯示，上市首日9只基礎設施公募REITs總成交額達18.60億元，成交量高達4.27億份。隨後，成交額呈現快速下降趨勢，6月29日首次降至億元以下，隨後成交情況進入平穩期，在6000萬至8000萬元左右波動，目前成交額躲在1000萬至3000萬之間波動。
在流動性方面，公募REITs的成交量在上市首日非常活躍，隨後活躍度顯著下降。從換手率來看，當前總體換手率在1%至2%左右波動。對於公募REITs上市以來的市場表現，華南一位公募人士認為，整體呈現出低波動、低換手率的特徵，符合REITs產品特點，也符合市場預期。
值得一提的是，首批9只公募REITs中已有部分產品開啓2021年度首次分紅。其中，中金普洛斯REIT以累計可供分配金額8241.4萬元計算，此次分紅應分配金額約為7830萬元；中航首鋼生物質REIT以累計可供分配金額1.22億元計算，此次分紅應分配金額約為5154.1萬元。
可作為養老資產長持
在首批公募REITs“開門紅”後，出現了更多後來者。近兩個月內，第二批共4只公募REITs陸續進入發行審批流程，其中2只REITs認購在即。由於首批產品的較好示範，市場對本月下旬開始募集的2只公募REITs寄予厚望。那麼對於個人投資者而言，這批公募REITs是否值得認購？
業內分析人士表示，REITs的標的資產一般具有較強的抗通脹、保值功能。REITs具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身價值的上漲獲得資本利得的收入。公募REITS的發行認購門檻低，由專業機構管理，也為個人投資者配置優質的不動產資產、分享國家經濟高質量發展的機遇提供了投資路徑。
RETIs與其他股債商品的相關性低，可改善組合風險收益特徵，分散風險，優化投資組合。多數REITs能在證券交易所上市交易，與傳統的以所有權為目的不動產投資相比，REITs具有更豐富的參與、與退出的方式。
一位公募投資人士直言，“基礎設施公募REITs還是比較適合個人投資的，首先它的流動性較高、收益相對穩定、安全性也比較強，更重要的是基礎設施REITs投資的項目，基本上都是普通大眾看得懂的項目。例如，假如將北京的一條機場收費高速公路拿來進行REITs，相信北京居民、出差和旅遊到過北京的民眾，都能對該高速公路進行項目盡調，也能根據堵車程度、路況信息等來判斷這條路的經營情況。”
對於投資者關心的流動性問題，一位公募人士表示，公募REITs現金流預期比較穩定，基礎設施類的底層資產受經濟週期波動的影響較小，因此特別適合長期持有型的投資者。
中信建投證券研報表示，從投資角度看，基礎設施公募REITs適合偏好長期穩定收益的機構投資者和個人投資者。其中，由於特許經營權類REITs需要採取現金流折現法進行估值，其類似於債券，即市場基準利率降低時，資產折現率降低，估值增加，收益增加；產權類REITs的標的資產是不動產，其優勢在於抗通脹，當經濟體中存在流動性過剩的情況時，其升值潛力增長。
由於公募REITs特別適合長期持有，有業內人士建議公眾投資者將其作為未來養老資產來配置，謀取即非投機性、長期穩定收益。
（文章來源：中國基金報）