觀點地產網 丁亞明的微博，有好些年沒有更新了。
打開他的微博首頁，在身份標籤那一欄依舊寫着“復地共贏資本董事總經理丁亞明”，他的上一條微博發自2013年3月20日深夜。
對丁亞明來説，微博已然成為過去式，但房地產金融，依舊是這些年貫穿在他生活之中的東西。
有人説，他是行業最早的一批從業人員。從2008年供職於復星集團，2011年負責復星集團的房地產基金業務；2014年，正值金融大資管時代，心中有星辰大海的丁亞明離開了熟悉的平台，下海創業。
那一年，丁亞明聯合金融機構股東共同成立了浦贏資產。
在接下來的時間，他開始進一步探尋進行房地產股權、債券投資，存量物業資產併購，不動產資產管理運營等等。
機會留給有能力的人
11月3日， 浦贏資產創始人、CEO丁亞明來到2020觀點商業年會現場，上午，他在台上侃侃而談，與現場來賓探討存量資產的投資價值。
下午，丁亞明來到了觀點商業年會直播間。
在此之前，我們和丁亞明面對面交流過幾次；再次見面，四十多分鐘的採訪，他滔滔不絕，妙語不斷。
話題從疫情開始。
2020年是比較特殊的一年，疫情黑天鵝的來襲，各行各業的節奏都或多或少被打亂。對於投資機構而言，疫情打亂了募資和投資方面的節奏和計劃，對標的項目的跟蹤、談判、盡調等工作都可能推遲。
但疫情為企業的發展帶來風險的同時也帶來機遇，疫情之後是不是抄底的好機會？房地產市場的波動和下行是否為地產股權投資提供了良好的契機？
“抄底這個詞也不是很貼切，因為每個階段都有特殊的機會，但在市場底部的時候，也不是誰去投資都能掙到錢的。”丁亞明認為，面對特殊的機會要做到“抄底”，一方面要有能碰到機會的運氣、發現合適的項目，很多機會也是偶然中有“必然”；第二自身還要有一定的資金實力、保留充足的現金；第三要有運營和資產管理能力，能夠盤活“困境資產”。
“特殊機會只適合於有能力的人。”他強調。
事實上，當房地產行業進入了白銀時代，疊加金融監管的影響，艱難的情緒早已在行業瀰漫開來。不少人認為，相應的股權投資、不動產投資亦不可能再出現十年三倍、五倍的財富神話。
丁亞明對此持有不同觀點，在他看來，中國經濟發展還屬於上升週期，地產行業受到各種需求的拉動，整體估值繼續不斷提升，所以當前在中國投資房地產，從大的週期看仍然處於穩定的、有長期收益的狀態，還有一些市場紅利存在。
為了印證觀點，丁亞明向我們列舉了兩個原因。
其一，房地產股權投資的領域實際上非常廣闊，不僅包括住宅，還有商業、辦公、研發、物流，甚至一些特殊用途的資產，如冷鏈倉庫、IDC數據中心等等。不同的投資目標受經濟和宏觀調控的影響不同，是他始終保持樂觀的因素之一。
其二，房地產投資項目對資金的要求比較高，一般而言，一線城市一個項目就可能達到幾十億的投資，所以從資產配置的角度來講，房地產仍然是保險、外資基金等大型投資機構的必然選擇。
無論是疫情黑天鵝的影響，還是金融監管的變換，乃至行業環境的不明朗，丁亞明始終是“朝陽”心態，對房地產股權投資的前景依舊樂觀。
偏愛辦公類資產
房地產股權投資眾多類別當中，浦贏資產“更關注城市更新領域的辦公類資產”。
“城市更新方面，我們面臨的工作主要是項目功能規劃、產業定位、改造建設，以及後期招商運營，這是浦贏比較擅長的。”丁亞明告訴我們，在城市更新領域，浦贏資產比較關注的是對辦公類資產的投資。
至於辦公類資產，浦贏資產選擇的原因可以歸結為：強專業、穩定回報。
事實上，住宅項目的投資是地產基金進行股權投資的一個最基本類型，不需要太多的專業能力，只要有成本意識，不要在地價最高的點投入，做好波段投資，就能獲得比較好的市場回報。但從長期看“低風險、低收益”，今後住宅的回報率將逐步走低、傾向於平均收益。而商業項目的操作難度較大，投資的波動性強。
丁亞明指出，浦贏資產長期看好的是辦公類物業，一方面，辦公類項目雖然收益不算太高，但很穩健。辦公出租用户的相對穩定，決定了物業收益的平穩性；另一方面，投資辦公物業，面對的客户是企業，有更多延伸服務的空間和想像力。
“我們選擇辦公作為主要的業態進行投資，除了能夠獲得穩定的租金收益，取得物業資產增值之外，還能接觸到更多的成長型企業，也能夠參與到一部分企業的股權投資。”
但辦公物業對選址的要求很高，與此同時，近兩年，一二線城市辦公樓面臨空置率上升、租金下滑的問題。
丁亞明並沒有感到為難，他提到，浦贏團隊通過對一線城市過往的大宗物業交易數據的研究，認為一線城市的辦公物業投資是最優選擇。因為一線城市的資產具有良好流動性、受到主流投資機構的青睞，同時產業及就業需求高，從長期看租金增長潛力大。
至於空置率問題，丁亞明表示：“目前辦公物業租金短期是面臨一些挑戰，但從另一個角度看，租金下滑了，意味着潛在投資物業的市場價格也會調整，你會有更多的投資機會。”
“租金下滑，但如果你有優秀的資產管理能力，在收購之後能夠把租金穩定在比較理想的水平，或者能做到租金價格上漲，就能獲得比市場更高的收益。”
據觀點地產新媒體瞭解，截止目前，浦贏資產在上海投資的辦公類物業規模接近50萬平米，管理不動產基金規模超過100億。除上海以外，浦贏成立7年來，過往投資項目遍佈北京、杭州、合肥等一二線城市，累計投資近30個優質房地產項目。
提及浦贏資產未來的發展目標，丁亞明稍顯“佛系”。
“我們不會在投資規模上定一個目標，沒有説一年要投多少億，也不會從資產規模方面要求收購多少平米的物業。”
他希望的是，浦贏資產投資的項目都能有穩定的增值，能夠實現良好招商運營、不斷提高出租率，選擇合適的時機退出，獲得預期投資回報。
以下為觀點地產新媒體對浦贏資產創始人、CEO丁亞明的採訪實錄：
觀點地產新媒體：在現階段，您覺得地產股權投資的機會在哪裏？
丁亞明：從房地產股權投資來講，首先領域非常廣，不僅包括住宅，還有商業、辦公、研發、物流，甚至一些特殊用途的資產，如冷鏈倉庫、IDC數據中心等等。
第二是房地產投資對資金的要求比較高，國內目前不動產價格還是比較貴的，每個項目的金額都會比較大，這也是很多金融機構非常看好房地產投資的原因。
因為其它項目投資一個也就幾千萬，而房地產有規模效應，看好一個項目，特別是在一線城市可能就幾十億，所以對於投資團隊來講，比較有成就感，也是大機構資產配置的必然選擇。
另外，中國經濟發展還處於上升週期，房地產也受到各種需求的拉動，整體估值還在不斷提升。所以當前在中國投資房地產，基本處於穩定的、長期的、有收益的狀態，還有一些市場紅利存在。
觀點地產新媒體：房地產還包括商業和住宅、物流這塊，在選擇這些投資標的的時候會不會有一定的佔比？
丁亞明：從偏好來看，大家都覺得住宅投資是比較簡單的，不需要太多專業能力，只要有成本意識，不要在最高點投入，都能獲得比較好的市場回報。
從更長遠的角度來看，正因為住宅投資難度比較低，所以越來越體現出投資的邏輯：低風險、低收益，今後住宅的回報率都是傾向於平均收益的情況。
我們從各類房地產投資中做了一些篩選，比較看好辦公類物業。因為辦公類物業收益比商業物業更平穩；第二，商業難度會更大一點，波動性更強，但辦公出租用户是比較穩定的，基本上以辦公需求的客户為主。
另外，辦公類物業面對的客户很多都是企業，有很多可以延伸的服務，也會有股權投資的機會。在資本市場，科創板、創業板對於有成長題材的企業都是利好。
如果選擇辦公作為主要的業態進行投資，除了能夠獲得穩定的租金收益，取得物業資產增值之外，還能接觸到更多的成長型企業，能夠參與到一部分企業的股權投資，我們覺得這是比較有機會的。
每個機構都有自己熟悉的領域，我們可能更擅長城市更新領域的辦公項目，所以也會研究各個區域的產業規劃，做一些前瞻性的佈局。
觀點地產新媒體：地段方面的要求怎樣？
丁亞明：一線城市是最優的選擇，我們通過研究過去幾年一線城市大宗交易的成交記錄，以上海為例，過去三年每年大宗交易基本上都在1000億上下，而且其中絕大部分比例都是辦公物業。
一線城市資產具有良好的流動性，肯定是主流機構都希望去投資的地域。二線城市比如西安、鄭州、武漢等，是區域核心城市，也有一些投資機會。再往下就比較難了，比如三四線，資產流動性差一點。
從目前市場環境看，辦公物業租金面臨一些挑戰。但從投資的角度，如果租金下滑，意味着潛在投資機會的市場價格也會調整，這樣就能拿到之前可能想不到的價格。
疫情出現之後，市場上出售的持有性物業辦公價格有了很多的優惠，所以對投資機構來説，在任何一個階段，包括租金上漲階段和租金下跌階段，都有可能找到合適的標的，所以這不是根本性問題。
第二，正是因為租金的潛力還沒有完全釋放，如果有優秀的資產管理能力，能夠在收購之後把物業租金穩定在比較理想的水平，或者做到租金價格上漲，就能獲得更高的收益。
觀點地產新媒體：疫情之後，辦公類資產是不是一個很好的抄底時機？
丁亞明：用抄底這個詞不是很貼切，因為每個階段都有特殊機會。即使在底部，也不是誰去買都能掙到錢的，所以特殊機會只適合於有能力的人。
首先要有一定的資金門檻；第二要有運營的能力；第三，每個項目都是特殊的機會，能否讓你碰到這個機會，很多東西也是偶然中有必然。
疫情的影響可能比預想中要好一點，因為之前大家預期很差，認為可能會對經濟、市場環境帶來巨大影響。但實際上，因為政府的及時管控，以及社會各界力量的支持，疫情得到了比較好的控制。
所以在當前環境下，我們要積極地把自己的業務方向聚焦在具體的目標上，目前階段可能不適合多樣化的投資。從市場角度看，所有的企業只要把主業做好，肯定能夠在疫情中堅持下去。
觀點地產新媒體：浦贏資產的長期規劃和短期規劃是什麼？
丁亞明：我們的目標首先要做穩健、專業的投資者，成為一家聚焦城市更新領域，長期關注投資價值的專業投資機構。
第二，我們會在投資過程中不斷培養自己的資產管理能力，希望在這個領域是最專業的運營商。
投資和資產管理是我們業務不可或缺的兩個方面，這是我們對自己公司的定位，以及對未來整體發展的規劃。