作者 | 綠蠟
出品 | 焦點財經
8月18日，雅居樂集團控股有限公司（股票代碼03383.HK）發佈2021年上半年業績報告。2021年上半年，雅居樂營業收入約為385.88億元，同比增長15.1%；淨利潤64.71億元，同比增長2.1%；股東應占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。截至2021年6月30日止，雅居樂六個月期間的中期股息為50港仙。
利潤增厚分攤現金紅利，多項財務指標迎來利好消息，這離不開雅居樂上半年在多元戰略、土拓表現、營銷創新等方面的穩步發展，及雅居樂對於盈利性、發展性、流動性三角平衡的考量。
雅居樂良好的表現得到了市場的積極反饋，評級機構穆迪於2021年3月29日調升雅居樂評級展望為“穩定”,並確認其主體信用評級為“Ba2”；標普於2021年3月30日調升雅居樂展望至“穩定”,並確認其主體信用評級為“BB”級；6月3日，聯合國際也首次授予雅居樂國際長期發行人“BBB-”評級，展望評級為“穩定”，這是雅居樂首獲境外投資級信用評級。
另外，券商對於雅居樂在股票市場的表現也給出了較好的預期：6月9日，建銀國際首次覆蓋雅居樂，評級為“優於大市”，目標價為17.5港元；7月6日，安信國際首次覆蓋雅居樂，評級為“買入”，目標價為14.40港元；8月19日，富瑞維持雅居樂“買入”評級 目標價為13.03港元。
盈利性：向管理要紅利
目前，房企的品牌化、差異化已成為攻城略地、羣雄逐鹿的重要利器，而盈利及規模就像天平上的兩端，同時“加力”有利於保持有效平衡。
繼去年超額百億完成1200億銷售額之後，雅居樂盡顯盈利性與規模性。
發佈會上，對於是否會調整年度目標，雅居樂管理層給予的回覆是：“我們很有信心今年達到1500億的目標，暫時還沒有上調營銷目標的計劃，目前盡力做好自己，紮紮實實地去完成這個指標。”
就上半年的業績表現來看，雅居樂2021年上半年已完成過半。數據顯示，截至2021年6月30日，雅居樂共實現預售金額753.3億元，同比上升36.7%，銷售目標完成率達50.2%；實現預售面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預售均價15539元/平方米，同比增長14.2%。
就銷售貢獻度來看，雅居樂上半年預售貢獻來自逾80個城市的215個在售項目，其中新開售項目20個。按區域分佈來看，華南和華東佔預售面積的逾52%，按城市羣來看，作為戰略深耕城市羣的珠三角和長三角佔預售面積的逾48%。
報告期內，雅居樂上半年新增22個新項目，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元。
截至2021年6月30日，雅居樂在85個城市，擁有預計總建築面積達5295萬平方米的土地儲備，對應樓面平均地價為每平方米人民幣3700元。
向管理要紅利，雅居樂“以地產為主，多元業務協同發展”的營運模式持續顯效，旗下物業管理及其他多元業務齊頭並進，讓其打造了“第二增長曲線”。
截至2021年6月底，雅居樂物業管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%及44.5%；多元化業務收入為64.96億元（已剔除關聯業務營業額），對雅居樂整體收入的貢獻佔比進一步提升至16.8%，同比上升4.2個百分點，實現了真正的收入多元化。
發展性：進可攻退可守
企業的發展不僅體現在有可持續的盈利，也體現在後續發展的穩定性，盈利性又為發展性提供了有力的保障。
目前國家推出的集中供地政策，給予房企投資研判能力考驗的同時，也對於房企如何把產品做好、管理好提出了新的挑戰。
在土地儲備方面，2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權收購等方式，新增22個優質項目，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應樓面地價為每平方米7109元，進一步策略性鞏固了集團全國業務佈局，確保未來利潤空間，未來增長動力強勁。
截至2021年6月30日，雅居樂已佈局城市85個，擁有土地儲備總建築面積為5295萬平方米。此外，雅居樂通過產城融合及城市更新在土地市場中另闢蹊徑，鎖定土地資源面積3787萬平方米。
穩健的拿地戰略有利於支撐雅居樂未來高質量發展。受益於“2+3+N”城市羣戰略佈局戰略，雅居樂在粵港澳大灣區和長三角兩大戰略深耕城市羣土儲分別為1386萬平方米和696萬平方米，佔整體土地儲備的26.2%和13.1%。同時，2021年上半年，雅居樂成功在多個一線及重點城市取得新項目，包括首都北京門頭溝區項目及上海松江區項目、廣東中山的馬鞍島項目。
流動性：“三道紅線”綠檔
與此前房企強投資、衝規模、快週轉不同的是，如今“去庫存、降槓桿，優化結構配置”成為新的行業規則，而雅居樂也在通過多種渠道踐行“減脂”任務，優化債務結構，提升各項指標，保證指標“鐵三角”的有機結合。
可以看到的是，截至6月30日，雅居樂將淨負債率下調到45.3%，這一數字在同行業內鮮有房企能夠達到。
雅居樂的管理層表示，“在融資方面，我們還是儘可能按照三條紅線和投資級的要求調整融資策略，更多地調整融資結構，通過多樣化的融資渠道使我們的融資更加合理。”
2021年上半年，雅居樂於境外發行於2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據，並獲授予一筆初始金額為52.35億港元及2850萬美元（附帶增額權）的信貸協議。在境內，發行於2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。同時，雅居樂還於2021年6月悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券。此外，7月16日，雅居樂成功發行3.14億美元3.75年期可持續發展債券，票面利率為5.5%。這是雅居樂發行的首筆可持續發展債券。
2021年上半年，雅居樂通過多元融資渠道進一步降低融資成本，讓平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。
半年報顯示，截至2021年6月30日，雅居樂錄得期末現金為571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%，流動性充足。此外，雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。
截至2021年6月30日，雅居樂剔除預收款後的資產負債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點；淨負債率較2020年底再度大幅下降15.7個百分點至45.3%；現金短債比為1.18倍，“三道紅線”全面達標綠檔。