日前，首批9只基礎設施公募REITs（房地產投資信託基金）公開發售全部實現超募。在公募REITs破冰之時，不動產資產證券化市場也在快速發展。
6月4日，中國房地產業協會與戴德梁行聯合發佈的《亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》（以下簡稱“研究報告”）顯示，截至去年底，在新加坡、中國香港上市的16只REITs，共計持有112處中國內地不動產物業，一線及主要二線城市物業更受青睞。
類REITs產品已有18單實現退出
2021年被認為是公募REITs的元年，9只基礎設施公募REITs產品正式獲得證監會的註冊許可，並陸續進入發售環節。
“這意味着期盼已久的REITs市場終於開啓。”戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峯表示，戴德梁行參與其中5單項目的盡職調查和評估工作，底層資產類型包含物流倉儲、產業園區、垃圾處理及發電設施。
據戴德梁行大中華區副總裁、北區董事總經理王盛介紹，滬深交易所首批9單試點項目均已完成網下詢價工作，結果顯示機構認購熱情踴躍，平均有效認購倍數超7倍，體現了市場對於這類創新產品的認可。
在首批公募REITs出現前，中國境內並沒有標準化的REITs產品，均為類REITs產品，其以私募方式發行，只有合格投資者才能參與。而隨着近年來傳統融資渠道的逐步收緊，包括類REITs在內的不動產資產證券化產品成為房企較為看重的融資方式。
上述研究報告顯示，當前國內不動產資產證券化市場快速擴張。截至2020年12月31日，國內已發行的不動產資產證券化產品共計284單，累計發行規模5985.5億元，共計持有底層物業576處，資產類型涉及寫字樓、零售物業、綜合體、酒店、公寓、工業物流、產業園及基礎設施。其中，類REITs產品累計發行93單，已有18單類REITs產品通過主體回購、續發、市場化處置方式實現退出。
近年來，在“三道紅線”等多項降槓桿政策及房地產企業高負債壓力下，部分物業持有人因財務壓力，採用市場化處置資產，這成為一種退出方式。其中，2020年華遠盈都大廈D座通過市場化出售資產提前終止產品的案例備受關注。
2020年12月，普洛斯資本宣佈完成收購位於北京中關村核心區的華遠盈都大廈D座。該物業原由2017年1月發行的恆泰弘澤-華遠盈都商業資產支持專項計劃所持有，並由北京市第一家沃爾瑪超市作為主要租户。
一二線城市物業更受REITs青睞
追溯我國REITs的起源，要從2005年説起，當時首個以中國內地物業為底層資產的標準化公募REITs產品“越秀房地產投資信託基金”在中國香港上市。REITs的出現為房企提供了一條高效、低成本的融資渠道。
據上述研究報告顯示，截至2020年12月，在新加坡、中國香港上市的REITs共計持有112處位於中國內地的不動產物業。具體來看，新加坡REITs持有中國內地物業82處，較2019年增加10處。其中，零售物業包括凱德中國信託持有的12處購物中心、北京華聯商業信託持有的6處購物中心等。
而2020年中國香港REITs持有中國內地物業30處，較2019年未發生變化。目前，中國香港REITs在內地持有的商業綜合體數量為5處，包括越秀房託旗下3處及匯賢產業信託旗下2處。
綜合來看，在新加坡、中國香港上市的REITs更青睞於內地一線及主要二線城市物業，在112處物業中，一線城市及成都、杭州、蘇州等主要二線城市的物業數量佔比超過三成，這一定程度上體現了市場對這些城市資產未來增長性的積極預期。
在REITs背後更多的是物業大宗交易。6月4日，房地產投資信託基金（REITs）領展房託發佈公告稱，收購廣州物業太陽新天地購物中心，總代價32.05億元。對於收購用途，領展房託稱，成交後將持有作長線投資。
值得關注的是，2020年，受疫情及內地大宗市場交易萎縮的影響，新加坡、中國香港REITs在內地的交易活動較為低迷。研究報告顯示，2020年新加坡、中國香港REITs市場僅發生4筆大宗交易，涉及收購資產28處，且集中在新加坡。其中，首次裝入REITs的物業均為產業園區或物流倉儲項目。
對此，戴德梁行北京估價及顧問服務部董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，在商業不動產市場受到疫情嚴峻考驗的背景下，產業園區、物流倉儲等公共服務屬性較強的產業基礎設施更具備抗風險能力。
新京報記者 袁秀麗 圖片來源/IC photo
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗