負債攀升、淨利率下滑 領地二度衝擊IPO能成功嗎？

數據來源：企業招股書 李葉整理

中房報記者 李葉 北京報道

在10月9日上市申請失效三天後，10月12日，四川房企領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”）再次在港交所提交招股書文件。

半年前（4月9日），港交所首次披露了領地控股招股書。從數據來看，領地控股近幾年的盈利能力並不穩定，負債逐年攀升的同時，淨利率方面也呈現出逐年走低的態勢。這也被業內認為是其首次衝擊IPO落空的最主要原因。

在更新了前5個月的財務數據的上市申請材料中，領地控股在全國範圍內的業務佈局較之前有所增加，土地儲備也實現了300多萬平方米的增長。其前5個月盈利增長能力、手持現金資源及短期償債能力亦有所改善。不過，淨負債率進一步上行。

“二代”接班與千億目標

從公開的資料來看，領地控股的家族色彩十分濃厚。

1999年4月，領地控股的前身，眉山地區寶馬房地產開發有限公司成立。劉玉輝和二哥劉山、大哥劉玉奇開始在四川省從事物業開發業務，隨後乘坐中國房地產市場的快車一路向前，公司的規模也不斷擴大。2006年，公司將總部從樂山遷至成都，同年開啓全國化拓展業務。

彼時，在領地控股的股權分佈中，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟及鄧仲祥分別持有35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權。其中，鄧仲強為獨立第三方，後來退出。

2014年，劉玉奇、劉山啓動了繼承計劃，將全部股權分別贈予各自的兒子劉策（劉玉奇之子）及劉浩威（劉山之子），由於兩人資質尚淺，暫由父輩代持。2019年1月，28歲的劉策和26歲的劉浩威獲任領地副總裁，兩人正式從父輩手中接過交接棒，劉氏家族也開始了新的征程。

事實上，領地控股的變化也與“二代”逐漸接手公司業務有着密切的關係。

2019年4月，領地控股提出，要在2020年至2021年間實現“千億戰略”的新跨越並計劃完成重點省份70餘個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標。

值得注意的是，領地控股雖然從2006年就開啓了全國化道路，但佈局的20多個城市中，東北、京津冀及新疆一帶項目不足5個，大多仍集中在川渝地區，主打三四線城市。

同時，領地控股2018的銷售目標是300億。根據克而瑞數據，2019年領地控股全口徑銷售額僅247.3億元，尚未能突破300億，千億門檻更是遙不可及。

於是，領地控股把目光放在了明星經理人身上。

2019年8月，前金科地產品牌總經理姚科任領地集團助理總裁兼品牌總經理；年末，前恆大副總裁許曉軍正式加盟領地集團，擔任地產總裁一職。在過去的職業生涯中，許曉軍主打三、四線城市高週轉模式，與領地控股當下的訴求不謀而合。

許曉軍加盟後，領地控股將IPO提上日程。

擴張與負債

眼下，赴港上市無疑是領地控股的最佳出路。

“中小房企融資難度大，港股上市是一種融資策略。”獨立評論員、高級經濟師周正國告訴中國房地產報記者，房地產業進入競爭更激烈時代，房企融資壓力增大，我國進入謹慎收縮銀根時期，內地股市對房企上市收緊，香港股市上市條件對於房地產業來説，條件寬鬆，上市通過率高，房企為了降低負債率，爭取股權融資，大量進入港股。

近兩年，不斷在試圖擴張的領地控股瘋狂買地，但拿地溢價頗高。資料顯示，2018年3月，領地在四川龍泉驛區以4.9億拍下52畝的純住宅用地，溢價率達70.91%；兩個月後，領地以11.7億元拍下四川省攀枝花市2016-H23號地塊，相比原價4.2億溢價達178.57%，成為當時的地王。在遞交招股書前一日，領地競得天府視高355畝土地，總價約7.3億。它還通過收併購和股權合作，以及頻繁與開發商合作，拓展土地儲備。收併購方面，2019年5月，領地以10.58億元收購成都港基房地產開發有限公司全部股權，緊接着8月，它又以750萬元收購成都京領英赫置業有限公司5%的股權。

因持續進行物業開發活動及土地收購，領地控股業務運營所用現金大量流出。

這在領地控股首次遞交的招股書中可以看出端倪。

在盈利能力方面， 2017年、2018年、2019年，領地控股分別實現收益約53.39億元、45.14億元、75.68億元；淨利潤約為6.49億元、5.18億元、6.72億元。同期，領地控股的毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。

負債方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地控股未償還銀行及其他借款(包括信託及其他融資)總額分別約為35.86億元、78.54億元、117.55億元，其未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%。截至同日，領地控股的淨負債率約為59.4%、108.5%、141.6%；其現金短債比分別約為1.47、0.46、0.55。

對於淨資產負債比率的增長，領地控股給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。

10月9日，領地控股於4月9日遞交的招股書屆滿六個月失效。

盈利能力不穩定，負債逐年攀升的同時，淨利率方面也呈現出逐年走低的態勢，被業內認為是其首次衝擊IPO落空的最主要原因。

同時，領地控股在招股書中坦言，若無法獲得充足的經營現金流，公司的流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。

二度遞表

前路仍不樂觀

首次上市申請失效三天後，10月12日，領地控股再次在港交所提交了招股書文件。周正國表示，這是很正常的考慮。中小房企的赴港IPO，一次失敗的不少，二次申請的比較多，還有四次申請的。

據最新招股書，2020年前5個月，領地集團實現收益約30.28億元，同比增長181%；淨利潤1.66億元，較去年同期淨虧損925.1萬元也有了大幅增長。但2020年前5月，領地集團的淨利率仍處於繼續下降趨勢，其淨利率降至5.5%。

另一方面，領地集團2017年至2019年三年來經營活動淨現金流均為“負”，而截至2020年5月31日，領地集團的現金流翻紅。同時，領地集團的現金資源（包括受限制現金及已抵押存款）約55.83億元，較截至2019年12月31日的手持的現金資源增長了75.7%。這也致使領地集團截止2020年5月31日的現金短債比提升至1.1，較其截至2019年底的0.55的現金短債比有了明顯的提升。

領地控股在全國範圍內的業務佈局較之前也有所增加，土地儲備也實現了300多萬平方米的增長。截至2020年7月31日，領地控股持有104個處於不同開發階段的房地產項目。應占的總土地儲備為16,152,223平方米，包括應占的未售可銷售建築面積以及已售但未交付建築面積570,816平方米、應占的開發中物業總規劃建築面積8,562,514平方米及應占的持作未來開發物業估計總建築面積7,018,893平方米。

不過前路仍不樂觀。

在招股書中，領地控股表示，為完成在建項目及持作未來開發的項目，公司預計將產生更多債務，這些債務會增加公司所面臨的風險。

截至2020年5月末，領地控股有息負債總額較去年年末的117.55億元進一步上行，總額達到了151.89億元，淨負債率亦創下新高，達到150%。

為了進一步衝規模增加上市籌碼，領地控股負債不斷上升。與此同時，8月底房企融資“三條紅線”壓頂，意味着若負債一直無法下降，將對領地控股後續的借貸產生不利影響。融資困境當前，上市融資的需求已顯得愈發迫切。

但另一邊，提升的償債風險會否成為領地IPO的阻礙，也讓領地控股在規模、負債、上市三者間形成了一條往復不斷的“莫比烏斯環”。