本文來源：時代財經 作者：忻奇琪
“三道紅線”等融資監管政策發力以來，多家房企相繼爆雷，還有一些房企在走向“爆雷”的路上，疲於自救。另一方面，真正有核心競爭力的企業，在從容適應新遊戲規則的同時，正抓住戰略機遇悄然佈局新的行業週期。
進入2021年下半年，綠地持續加快降負債、去槓桿步伐，不斷取得顯著成效。
9月24日，綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計約5.8億美元境外美元債券兑付打款；綠地有息負債總額近一個季度再降約300億元。以綠地降負債的最新進展，不少業內人士估算，綠地的有息負債總額已降至約2500億元，較高點時已下降約1400億元，第二條紅線淨負債率大概率已在三季度達標轉綠。
多項核心措施下：降負債成果超預期兑現
可以看到，在綠地的總負債中，有息負債佔比、有息負債結構、負債產業來源、債務週期等多個層面的結構特點，正是綠地實現超預期快速降負債的巨大優勢。
據綠地半年報數據，有息負債佔總負債比例僅約20%，有息負債中銀行貸款超過75%，有息負債中來自房地產業的僅約6成，長短債比例亦不斷優化。
自2020年8月央行和住建部聯合部署實施以“三條紅線”為核心的房地產金融審慎管理制度以來，綠地就全面加大了降負債去槓桿的力度，制定了“三年三步走”去槓桿計劃。以未來三年每年年中為時間節點，主要圍繞現金短債比、淨負債率、剔除預收賬款後的資產負債率三大指標設置階段性目標，三年全面“達標”。
而綠地內部也圍繞多項核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去槓桿，包括：一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構。二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資質量。三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏。四是加快資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理。五是加快已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金，提升資本實力。
“看起來很多”的債務真相：多重結構優勢
和其他幾家規模龍頭房企一樣，綠地總資產規模遠超萬億，名義上的總負債也超過了萬億，“看起來很多”，但這只是表象。越來越多房企出現債務實質性違約，而綠地不斷刷新着降負債速度。除了常規的綜合措施外，一直被忽視的是，綠地債務的多重結構特點，是其超預期降負債的巨大優勢。
第一層結構：根據2021年中報數據，綠地總資產1.4萬億，總負債1.2萬億。“看起來很多”的總負債主要包含合同負債、有息負債以及其他各類應付款項等。其中，合同負債4339億元（主要為房地產業預銷售金額，代表未來業績確定性 ），佔比達35%；有息負債總額2869億元，佔比僅23%，且呈持續較快下降趨勢，整體平均融資成本約5.6%，保持低位。
第二層結構：有息負債總額中，銀行貸款超過75%，債券低於20%，信託等非標融資不足5%。
第三層結構：有息負債來源的產業結構，則是綠地的又一層優勢。綠地的有息負債中，來自央行重點監管的房地產業負債僅2058億元，佔比僅約70%，佔總負債不到17%；其餘來自受國家穩增長等政策鼓勵支持的基建產業及消費產業的債務金額為798億元，佔有息負債約28%。
第四層結構：綠地中報還顯示，負債的時間結構也在快速優化。其中，短期借款271億元，較年初再降15%，一年內到期的非流動負債387億元，較年初再降48%。
業內人士預計，三季度末，綠地負債在絕對值大幅下降的同時，上述多重結構優勢也會更加明顯。
此外，一個公開的秘密是，綠地有息負債的絕大部分是銀行貸款，而與主流金融機構長期的良好合作，一直是綠地穩健發展的“殺手鐧”。近日，針對市場謠言，綠地方面向投資人聲明，所有貸款均正常還本、付息，無任何一筆逾期支付。
低成本土儲大户：單月新增貨值再破百億
綠地降負債、去槓桿取得超預期成效，也正在逐步改善其在投資端的表現。第三方機構最新披露的前9月房企新增貨值數據顯示，在各地新一批集中供地流拍頻現、不少房企無力拿地的時候，綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機構最新披露的房企總土儲貨值排行榜顯示，綠地以21817億元位列第4，權益總貨值19636億元位列第1。
權益總貨值未來發展潛力高居榜首，綠地的土儲成本，更令同行眼紅。2020年，綠地新增總貨值約3330億元，平均樓面價僅3175元/平方米，而公開數據可查，再往前幾年的綠地年度新增土儲平均樓面價，更低於3000元/平方米。
強化成本優勢的同時，綠地的土儲結構也不斷優化。一二線核心城市項目佔比提高，近年新增土儲住宅面積比重普遍超過70%，超50%的項目貨值集中於一二線城市。新獲取“地產+”產業協同項目比重業內遙遙領先，如2020年佔比超過80%，2021年上半年佔比約60%。
多元“新綠地”：搶佔高質量發展先機
以綠地掌舵人張玉良對於國家導向、行業趨勢等層面的深刻理解、精準把握為代表，綠地在企業戰略層面的領先，一直是其顯眼的行業標籤。在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，綠地積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式，更好服務我國經濟社會發展。
經過近幾年的產業結構調整，目前綠地已基本形成了“以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局，為持續成長打下了基礎。
面對當前的發展環境，張玉良表示：“外部環境雖然錯綜複雜，但有利的條件也不少。比如，我國仍然處於深度城鎮化進程當中，房地產市場總量仍然保持了較大規模，在分化的市場中，一些地區的市場空間仍然較大；基礎設施建設仍然是補短板、促投資、穩增長的重要抓手，市場空間仍然較大；綠地已形成了相對多元的產業佈局，綜合性和平衡性較強，迴旋餘地較大，產業協同效應明顯。”
如何應對新環境、新週期，綠地正逐步推動的戰略是：堅持高質量發展理念，適應新環境，努力練內功，實現穩增長，確保實現穩中加固、穩中向好、穩中提質的整體發展局面。不斷適應新環境。深刻理解中國經濟結構性變革的中長期趨勢，深刻理解房地產行業發展邏輯的歷史性變化，真正做到“把握新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局”。
展望未來，綠地正以第二條紅線再度提前轉綠的從容，展開新的戰略佈局，而行業未來競爭的新格局，也在悄然上演。