圖源：圖蟲創意
首輪遞表失效的物管企業陸續開啓了二輪衝刺。
11月24日晚間，中梁百悦提交更新後的招股書，這是11月以來第三家重新遞表的物企。在它之前，明宇商服及東原仁知服務也相繼提交招股書，首次衝刺港股折戟後，這幾家企業又重新站到了同一起跑線上。
在管面積半年增加1310萬平
從更新後的招股書來看，中梁百悦在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。
截至2021年6月30日，該公司擁有在管項目291個，在管總建築面積約為3320萬平方米，這一數值在2020年末為2010萬平方米；其簽約管理項目數量為508，簽約總建築面積約7120萬平方米。
中梁百悦稱，在管面積的大幅增加主要得益於中梁控股所開發項目的在管面積增加及收併購。
2020年至2021年上半年，中梁百悦共收購了7家物業管理公司股權，其中2020年2家，2021年上半年則有5家，業務分佈於江西省、浙江省、陝西省及江蘇省。同時，該公司收購温州中遠51%股權的事項也已訂立認購協議，中梁百悦稱，預期該收購將在獨立第三方物業方面擴大公司物業管理服務組合。
可以看出，併購浪潮席捲之下，中梁百悦也明顯增加了收併購的頻率。只是，雖然在管面積增速喜人，但在以規模論英雄的物管行業，中梁百悦的實力仍難具優勢。數據顯示，截至今年6月末，46家上市物企的在管面積已達52.87億平方米，平均在管面積為1.15億平方米，中梁百悦的規模明顯低於行業均值。
另一方面，由於近年的上市熱潮，物企的稀缺性已經不再，資本對物企的審視越來越嚴格，估值亦逐漸趨於理性。整體來看，在目前的上市物企中，PE居高不下的多為商管型物企，如華潤萬象生活、中駿商管等。資本偏好下，即使是主打住宅物業、在管面積超6億平方米的碧桂園服務，PE值也難敵華潤萬象生活。
嘉和家業物業服務研究院亦指出，資本對物企的考量角度逐漸多元化，“可觀的面積規模、獨立的投拓能力、強有力的關聯方背景、不同定位的特色服務、可持續的盈利能力等都是衡量物企未來長期發展潛力的指標。”
中梁百悦或許亦認識到了這一點，公司在大力外拓的同時，亦在積極豐富業務組合。今年上半年，中梁百悦收購了杭州愛中、南通通皋及其附屬公司，試圖以此擴展業務至城市運營服務。
社區增值服務毛利率下行
規模的增長推動了中梁百悦經營業績的上升。
截至2021年上半年，公司實現營收6.63億元，較2020年同期的2.16億元增長207.36%；對應的歸母淨利潤為1.04億元，同比增幅為306.41%；毛利率亦較2020年上半年增長6.5個百分點至34.4%。
按業務條線來看，截至2021年6月末，中梁百悦物業管理服務的毛利率較去年同期的21.9%增至28.3%；非業主增值服務的毛利率為47.3%，較2020年上半年的30%增長17.3個百分點；社區增值服務的毛利率則同比下降了24個百分點，為18.6%。
《國際金融報》記者注意到，2019年以來，中梁百悦社區增值服務的毛利率一直處於下降狀態，2021年上半年的18.6%已是近些年的最低水平。2019年，該業務條線的毛利率水平為57.6%，2020年上半年降至42.6%，2020年底繼續腰斬至20.2%。
中梁百悦將這一變動歸咎於條線業務的調整。
其在招股書中指出，公司於2020年底開始提供生活及旅行服務，該類服務的毛利率一般較低。2020年，中梁百悦通過該服務獲得收益0.83億元，佔社區增值服務總收益的62%，其中上半年無任何收益。2021年上半年，生活及旅行服務為公司貢獻收益約1億元，在社區增值服務總收益中的佔比升至69%。
不難發現，生活及旅行服務為中梁百悦社區增值服務條線的“大頭”業務，且該業務的收益走勢與社區增值服務的毛利率走勢相反。截至2021年6月末，中梁百悦來自社區增值服務的收益約1.45億元，佔總收益的21.8%，較2020年同期的7%提升近15個百分點。記者注意到，該公司社區增值服務業務中的絕大部分收益都來自第三方，金額約為1.39億元，佔比逾96%。
記者 吳典
編輯 左宇
排版 何豔豔
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