今日(7月8日)，又一隻公募產品的REITs迎來上市“首秀”。
一改去年年末首日上市的火爆局面，今年上市的公募REITs產品表現趨於理性，今日上市的國金中國鐵建REIT盤中一度破發，之後又迅速拉回到發行價之上，全天表現平穩。國金中國鐵建REIT也是自去年6月21日以來，第三隻上市首日盤中破發的REITs產品。
在業內人士看來，今年以來，疫情對高速公路車輛通行造成了一定影響，這也反映在高速公路類REITs的二級市場表現上。不過，從公募REITs的底層資產上看，高速公路依然是很好的一個大類資產，基金管理人依舊會繼續大力挖掘優質的公募REITs項目，只是在估值時需要充分考慮疫情影響，收入預測及定價方面會比此前更偏保守。
又一隻公募REITs迎來上市“首秀”
今年以來，公募REITs可謂基金髮行市場最火爆的產品，3只已發行的reits產品包括戰略配售、網下及網上投資者在內合計吸金超3000億，面向個人投資者平均配售比例僅2.36%，與其他公募產品普遍個位數的銷量形成鮮明對比。
不過，在二級市場上，公募REITs“打新效應”趨於平穩，截止收盤，今日上市的國金中國鐵建REIT報收9.613元，首日漲幅0.28%，全天成交2.25億元，換手率23.58%。
今日早間，國金中國鐵建REIT以9.65元價格高開，不過之後價格迅速下探，到了9點32分，二級市場價格一度跌至9.585元，盤中跌破9.586元的發行價，成交明細顯示，在9.585元價位上以內盤方向少量成交了23.58萬元，隨後價格又快速拉昇，全天價格在9.603元附近波動，最終收盤報收9.613元，全天上漲0.28%，是目前已上市的13只公募REITs中首日漲幅較低的一隻。
在多位業內人士看來，國金中國鐵建REIT上市表現平穩，但相對略低於預期。
“此前上市的12只公募REITs上市首日的平均漲幅超過8%，僅東吳蘇園產業REIT、平安廣州廣河REIT兩隻REITs上市首日漲幅不足1%，去年年末上市的建信中關村REIT、華夏越秀高速REIT首日更是大漲超過20%，相比之下，國金中國鐵建REIT表現一般。”一位業內人士表示。
他分析指出，這主要還是因為疫情對高速公路的運營，尤其是車輛通行的影響較大。“包括已經上市的幾單高速公路REITs今年業績也都或多或少會受疫情影響。”
此外，在國金中國鐵建REIT的招募説明書上還提到了渝遂高速改擴建風險。根據《重慶市人民政府關於印發重慶市推動交通強國建設試點實施方案(2021-2025年)的通知》(渝府發[2021]4號)等文件顯示，基礎設施項目有可能面臨改擴建。渝遂高速改擴建的建設期間，受施工影響，渝遂高速車流量會受到影響，進而影響該基金的可供分配金額和分派率。
“受疫情影響，近段時間高速公路REITs表現相對一般，不過，目前二級市場價格也有做市商在發揮做市作用。”另一位業內人士表示。
“去年6月21日上市的首批公募REITs近期都迎來解禁，公募REITs的可流通份額有所增加，也會對IPO上市的爆炒現象產生一定的抑制作用。”也有基金公司人士如是分析。
已上市公募REITs表現有所分化
除了今日上市的國金中國鐵建REIT之外，已經上市的12只公募REITs表現也有所分化。截止7月8日收盤，12只公募REITs平均上漲24.21%，其中，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、建信中關村產業園REIT兩隻公募REITs上市以來上漲超過40%，博時招商 蛇口產業園REIT、華安張江光大園REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT漲幅也超過30%，幾隻高速公募REITs表現相對靠後。
“從目前已經上市的公募REITs表現上看，投資公募REITs應該結合底層資產的狀況去分析。” 一位基金公司人士建議。
在他看來，疫情確實對高速公路的運營造成一定影響，從此前的情況看，只要發生疫情，核酸檢測就會相對更為嚴格且頻繁，高速公路的通車量也會有所下滑。此外，疫情的影響現在也很難預測，此前大家預期去年年底或是今年上半年疫情或有所緩和，但今年上半年疫情有呈現散點狀爆發，無論是基金管理人還是高速公路運營機構對疫情的影響都很難預判，投資者也持相對謹慎的態度。因此，這類資產的市場表現或有待於疫情緩和之後。
另一位基金公司人士表示，無論是平安廣州交投廣河高速公路REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT此前都在年報中披露了疫情對高速公路的影響，整體影響有限，未來疫情管控有望逐漸放鬆，但疫情存在不可抗力因素，確實很難做精確的判斷。
“公募REITs投資人都是以銀行保險等機構投資者為主，對於機構而言，只要宏觀環境未發生大的變化，高速公路類的公募REITs是一類相對穩健的資產，內部收益率在6%左右，適合做長期配置。但從目前二級市場表現上看，高速公路類的公募REITs表現相對平穩，一些喜歡價格彈性大的個人投資者對這類資產興趣不大。”上述基金公司人士稱。
繼續挖掘優質公募REITs項目
多位基金公司人士反饋，從基金管理人角度而言，挖掘高速公路類REITs資產項目仍會繼續大力開展，只是項目估值可能會偏保守。
一位基金公司人士表示，在公募REITs的底層資產中，高速公路仍然是很好的一個大類資產，但從經營管理的角度上看，與過往沒有疫情的情況相比，需要把疫情的影響考慮得更加充分一些，換句話説，就是對收入的預測以及定價方面可能更傾向於保守，不會像以前那樣覺得疫情可能短期就能立刻控制住。
還有業內人士認為，基金管理人作為資產的管理者，它的職責更偏向於前端項目的挖掘，篩選項目並對其做盡調，上市之後還要負責後期的運營工作，同時做好信息披露，把不動產變成老百姓可以投資的投資品種。
“至於投資機會方面，不同的投資者角度看法均不相同，例如有些投資者判斷未來疫情趨於緩和，目前是投資高速公路類REITs的好機會，也有投資者認為疫情影響還比較嚴重，需要暫時迴避風險，最終每個投資者賺錢的概率也不盡相同，基金管理人並不做這方面的判斷，只是負責做好資產的上市及持續運營管理工作。”上述業內人士表示。