房企年報季｜泰康入局後，2000億的陽光城求“穩”了

一路狂奔的陽光城也逐漸放慢了規模的腳步。從300億銷售到2000億規模，陽光城僅用了四年時間，但從2019年開始，陽光城規模“降速”的苗頭已經顯現，而2020年陽光城實現全口徑銷售金額2180.11億元，較2019年同期僅增長不到5%。在今日的業績説明會上，陽光城管理層提出新一年“2200+”銷售目標，規模“降速”意圖愈發明顯。

業績規模“降速”之後，如何擺脱高負債壓力？為此，陽光城在積極貫徹以利潤為導向的同時，也引入泰康人壽作為後援，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌直言，“2020年最濃墨重彩的一筆，就是成功引入泰康人壽成為戰略股東。”

新一年“2200+”銷售目標

作為閩系房企的代表，陽光城以“黑馬”姿態突破2000億大關。2016年至2019年，陽光城的合約銷售金額分別為487億元、915億元、1629億元、2110億元，同比分別增長57%、88%、78%、30%。

從規模增速指標來看，陽光城正在逐步告別“高增長”狀態。2019年初，陽光城制定了2000億元+的銷售目標，這一方面是疫情的原因，另一方面也是陽光城對未來發展的預判。按照朱榮斌的説法，對房企而言，規模、利潤、財務指標是“不可能三角”，不可能全部兼顧。

2020年，陽光城實現全口徑銷售金額2180.11億元，權益銷售金額1395.65億元，雖達成年度銷售目標，但增長幅度卻十分有限。

2021年陽光城選擇繼續求“穩”，據朱榮斌在業績會上介紹，2021年陽光城集團銷售目標為2200億+，嚴格遵守“三收三支”，以銷定投，銷多少、補多少；推進“萬億舊改”戰略。“為實現這個目標，陽光城在今年初已經完成了營銷大區的組織下沉，讓營銷指揮更貼近一線。”

當企業規模體量成長到一個階段，業績降速成為地產行業永恆的話題。事實上，從新增土儲方面，也或可看出陽光城戰略“收縮”的端倪。2020年，陽光城全年共計支付總地價707億元，其中權益地價402億元，合計補充權益土地儲備約725.96萬平方米。新增確權總貨值1800億元，一二線貨值佔比約70%，大福建、長三角、珠三角佔比約63%。

與之相對的是，2019年，陽光城通過收併購、招拍掛、加大舊改等方式新增總地價656億元，權益地價492億元，新增貨值2798億元，同比上升31%。

地產分析師嚴躍進表示，房企土儲是未來成長的“空間”，由此也可以看出政策管控的效果已經顯現，房企拿地也更加考慮安全指標。尤其是對此類依靠“高槓杆”擴張的房企來説，資金壓力是無法迴避的。就整個房地產市場而言，疫情疊加各種不確定因素，“謹慎”成為了新風氣。

2021年繼續保持“黃檔”

直觀來看，業績規模“降速”，也多源於高負債的掣肘。調控壓力下，房企普遍以“三道紅線”作為下一階段的努力方向，對於陽光城而言，這一指標的安全要遠超於規模的增長。

財報數據顯示，截至2020年末，陽光城有息負債規模為1060.39億元，同比下降5.59%，其中短期有息債務為325.24億元，同比下降3.06%，非銀融資佔較前一年年末的24.94%繼續下降至20.34%。對比來看，陽光城的有息負債規模依然較大。

故此，陽光城的融資成本也高於行業均值，仍具有下降空間。2020年，陽光城平均融資成本為7.42%，較2019年年末優化28個基點。

現金流方面，截至2020年末，陽光城賬面貨幣資金498.05億元，短期有息負債為325.24億元，現金短債比為1.53，不過按照“三道紅線”監管要求扣除受限資金92.90億元、預售監管資金60.21億元后，陽光城的現金短債比為1.06。

根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，陽光城剔除預收款後的資產負債率為79.1%，較上年同期上升約1.5個百分點；淨負債率為94.9%，較2019年末下降約43個百分點至達標；扣除受限資金後的現金短債比為1.06。由此，陽光城2020年年度指標一項超閾值，較2019年踩線情況下降一檔，實現“由橙轉黃”。

對於“三道紅線”降負目標，朱榮斌回應稱“在未來規劃中，陽光城預期2021年繼續保持‘黃檔’，為完成‘綠檔’要求夯實基礎，降負債節奏較為穩健。”

十年對賭協議與兩個“五年計劃”

高負債壓力來襲，陽光城也在積極為“降負”努力。在今天的業績會上出現了一個新的身影，那就是來着泰康人壽的陳奕倫。

朱榮斌更是在業績會上直言，2020年最濃墨重彩的一筆，就是成功引入泰康人壽成為戰略股東。

“泰康入股比例超過13%，同時派駐兩名董事參與公司管理，用現代的公司經營理念優化治理結構，提升管理規範，幫助董事會和管理層實現更高效的協同。”朱榮斌稱，今年4月5日泰康和陽光城正式簽訂了戰略合作協議，雙方將在資金、項目投資及物業上市等各業務板塊積極地展開合作。

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，泰康入局陽光城，短期是“解困”，長期是“共贏”，而實現長期目標的前提是陽光城兑現業績及利潤增長的承諾，而在此期間可以與泰康開展多維度的深度合作，陽光城在引入戰投的策略中機遇和挑戰並存。

去年9月，房地產市場上演兩起險資與房企的“聯姻”大戲，但最終招商蛇口引入平安失敗，陽光城成功牽手泰康。

為了能成功與泰康牽手，陽光城簽訂了“十年對賭協議”。以陽光城2019年40.2億元的歸母淨利潤為基礎，前五年（即2020－2024年），陽光城歸母淨利潤每年年均複合增長率不低於15%，且前五年累積歸母淨利潤不低於340.59億元。業績承諾期的前五年（即2020－2024年），如出現任一會計年度的年均複合增長率低於15%，陽光集團應對陽光城進行現金補償；業績承諾期的後五年（即2025－2029年）內，如出現任一會計年度的實際歸母淨利潤小於承諾歸母淨利潤，陽光集團應對陽光城進行現金補償。

2020年，陽光城實現實現利潤總額88.2億元，較上年同期增長30.26%；歸屬上市公司股東淨利潤約52.2億元，同比增長29.85%。

在今日的業績會上，朱榮斌提及“十年對賭協議”時稱，去年陽光城引進泰康，成為戰略投資人，陽光城已經做出了十年的業績承諾，這將是對我們經營管理的一個嚴峻的考驗。根據公司的發展目標，陽光城制定了公司未來10年的發展規劃，即兩個“五年計劃”。

第一個“五年計劃”，2020年到2024年底，陽光城要成為安全經營、有競爭力的骨幹房企，利潤規模持續穩健增長，土儲根基深厚，財務指標健康，三道紅線全部達標，綠色智慧家成為IP，實現向管理要效益。

第二個“五年計劃”，2025年到2029年底，陽光城要成為規模經營、穩健、持續發展的典範房企。在開發業務中保持優勢，在地產相關領域開闢新賽道，具備獲取穩定收入、持續發展的能力，產品具備品牌影響力，打造面向未來、自我造血、不斷迭代的可持續發展組織。

朱榮斌表示，“第一個五年，我們要堅持地產的主賽道，繼續把主業做大做強，在陽光城的主賽道上，我們距離第一梯隊仍然有相當大的發展空間。第二個五年，我們要拓展陽光城的第二賽道，在住宅消費升級、新型城鎮化、新基建、家居科技等方面都可能誕生我們的新賽道，我們將在第一賽道失速之前進入第二賽道，並實現規模和利潤的跨越。”

北京商報記者 盧揚 王寅浩