多年來，“確定性+高增長+想象空間”讓物業股享受高估值。因此，房企分拆物業上市，早已蔚然成風。目前，在恆生指數的行業類別之下，物業板塊已有超50家上市公司，初具規模。
2021年下半年，物管行業掀起併購狂潮,卻也經歷了估值迴歸。 新的遊戲規則，大大加速了行業的分化，但唯“規模製勝”的價值觀，也削弱了板塊的想象空間，在此背景下，近日龍湖集團對業務的分拆上市或許能為板塊帶來一些“新意”。
1月7日晚，龍湖集團(00960)對外發布公告稱，建議分拆龍湖智創生活有限公司（以下簡稱“龍湖智創生活”）於香港聯合交易所有限公司主板獨立上市；與此同時，龍湖智創生活也向港交所遞交招股書。分拆物業獨立上市，無論是從行業還是公司發展來看，或都是龍湖集團多方考量下的最佳選擇。
根據智通財經APP瞭解，龍湖智創生活深耕“物管+商管”賽道，業務涵蓋結合了龍湖智慧服務和龍湖旗下商業運營服務兩個航道的輕資產屬性，打造了具有協同效應的輕資產旗艦平台。
基於全新業務內涵、外延，龍湖智創生活是在“一個龍湖”生態體系中，生長出來的全新品牌，有機融合了龍湖集團原智慧服務、商業運營等業務的核心能力。商業模式主要分為三個板塊，分別為：居住社區物業管理服務；商業運營管理服務；產業辦公及城市服務。
物業管理是物業公司的業務基石，而這一板塊的最大特色是高確定性，這也是物業股保持估值的基礎。截至2021年12月28日，龍湖智創生活簽約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，來自獨立第三方住宅及非商業物業在管建築面積佔比59.8%。 簽約面積充沛，為龍湖智創生活物業管理業務鎖定高增長。
另外，龍湖智創生活住宅及其他非商業物業管理服務業務，始終保持高質量增長。截至2021年9月 30日，位於一二線城市的物業管理服務項目面積為1.64億平方米，佔比約77%。在管理規模不斷擴張的情況下，高量級項目佔比依然維持較高水平。
商業運營服務板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創生活運營服務60個購物中心，合計面積580萬平米，服務超過13000名租户。於2021年9月30日過往一年，在管購物中心的銷售額為人民幣446億元。
擁有商業、物業等增長引擎的龍湖集團，1月7日的動態PE為13.63倍，位於主流房企首位，在今年股價亦表現出韌性，可見在開發之外，這些經營性業務已是企業議價能力的重要加分項。
隨着業務規模的擴大，龍湖智創生活的營業收入持續增長。截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入77.7億元，同比增長81.2%，淨利潤11.3億元，同比增長68.4%。同一時期，龍湖智創生活淨利率達到15%，處於行業頂尖水平。
重要的是，藉助輕資產運營的核心能力，龍湖智創生活為購物中心提供全生命週期的資產管理服務，涵蓋開業前的資產定位、設計諮詢、招商管理，到開業後運營服務、租户管理、品牌輸出和消費者服務等。
總之，打包智慧服務和商業運營兩個航道的核心業務，成功打造了一個輕資產旗艦平台——龍湖智創生活，而龍湖集團則專注重資產運營，輕重結合，各有側重，在“一個龍湖”生態體系下講述全新的故事，並積極與龍湖集團其他航道業務共贏共生，從而讓龍湖集團估值具備持續提升可能性。