投資、買房如何搞定？經濟學家2022前瞻研判
年底了，KPI、年終總結、年終獎，都是“逼瘋”打工人的一道道緊箍咒。
即將過去的2021，對許多買房者、投資者來説，應該算是無比糾結的一年。買房怕跌，不買怕漲；市場行情反覆震盪，各類板塊你方唱罷我登場；對於政策、局勢、行情，看不透，剪不斷，理還亂……
但不可否認的是，2022將是艱難但又充滿希望的一年。
俗話説，財富密碼，全靠打聽。12月16日，第十九屆財經風雲榜第十二屆地產金融創新峯會在上海圓滿落幕。90度地產為你打聽到了這些乾貨滿滿的經濟學家前瞻。
1、人口自由流動，城市才有未來
2022
著名經濟學家厲以寧先生曾説，中國的問題97.5%可以用人口來解釋。
從城市內部來看，中國的人口流動會成為一個長期的趨勢，也可以理解為是一個影響經濟發展的慢變量。
“人口資源已經變得越來越重要了，人口政策會影響到一切經濟領域，商業、房地產等都在其中。”華東師範大學中國現代城市研究中心創始主任，教授，上海市城市規劃委員會專家委員甯越敏表示。
上海交通大學特聘教授、中國發展研究中心主任陸銘也認為，近幾年，各大城市正以肉眼可見的速度加快户籍制度改革，今年以來，作為一線城市的上海，也多次調整應屆畢業生的落户門檻。
同樣作為生產要素的土地則在日前財政部引發的《支持浙江省探索創新打造財政推動共同富裕省域範例的實施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支持浙江率先建立集體經營性建設用地入市增值收益分配機制。這在陸銘看來，有着非常重大的意義，增強土地管理的靈活性，能夠為優勢地區提供更大的發展空間。
陸銘認為，除了上述集體經營性建設用地入市之外，還可以採取閒置的商服用地向住宅用地轉換的路徑，通過多形式的土地入市，實現保障性住房、租賃住房的供應，滿足不同層次的需求。
“農民通過合理的定價，在自願且有償的基礎上讓渡自己建設用地的使用權、宅基地的使用權來分享收益，房企做好本職工作，提供多層次的居住產品，低收入階層則通過公租房解決住房問題，享受公共服務。”在談及共同富裕時，陸銘描述了這樣一個圖景。
在這樣一幅圖景中，普通人還將擁有哪些機會？陸銘強調，勞動力流動就是最大的機會。不可否認，當下，傳統體制仍存在諸多障礙，例如户籍制度，公共服務等，在個體層面還存在思想觀念的障礙。但當一個國家最終實現人口自由流動時，流動的過程總體上是改善福利的過程。
陸銘説，種種跡象表明城市與城市之間的屏障正在加速消失，這個過程有決策層的努力，也離不開專家學者和媒體的廣泛呼籲，但城市間的“破界”進度仍需進一步加快。
甯越敏也表示，要提倡人口流動，經濟發達地區要以更寬容的胸懷來接納邊緣地區人口的流動，同時要帶動外圍地區的發展，這才能夠形成城市羣的認同感和凝聚力，實現共同富裕的目標。
2、得年輕人者得天下
2022
近日,自如如研究院攜手新華網(603888)共同調研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》中指出，基於我國城鎮化率年平均2%的增速,在2030年我國住房租賃市場規模將近10萬億元,預計2030年城市住房租賃人羣將突破2.6億,行業進入發展的“黃金十年”。
租房是年輕人面對職場生活的第一步，也是必不可少的一步，其實租賃市場或許才是“得年輕人者得天下”。
香港盈立集團董事陳嘉晟從資本市場角度進行預判，認為高端租賃確實是一個趨勢，能滿足年輕人的需求體驗，也是房地產企業一個新的方向。
“但是企業可能也會面臨一些挑戰，第一個就是從核心區位拿項目的能力，因為很多年輕人選擇的時候主要是看區位，然後再是品質；第二是產品服務體系，現在是私域流量的時代，如何做到私域的裂變、變現，其實能夠提高整個項目的毛利，讓企業能夠真正長期持續高增長的發展下去；第三個是科技賦能的問題，年輕人都喜歡科技感，線上完成操作。如何用大數據管理、智能終端設備降低成本，提高用户的體驗，是整個行業需要思考的問題。”
中國租賃性住房的結構跟其他國家都不太一樣，我們是比較後置的發展，但是市場需求又特別大，怎麼樣從調動政策和金融端來共同支持業務長線的發展。海通證券(600837)首席分析師鈕宇鳴進行了分享。
“今年，政策的強刺激帶來重大機遇的行業，是十分難得的。政策在租賃行業裏面，包括土地政策，簡化審批流程，中央補助資金，降低税費和水電氣的價格，還有金融支持，政策是一個強大的幕後推手。所以我想，這是一個政策在幕後強力推動的行業，所以是值得高度重視的一個行業。”
其實，這個行業背後的環境已經發生了變化，人口總量，人口結構都出現了拐點，生活方式也已發生改變。
鈕宇鳴從投資機構的角度進行分析認為，“像這樣的行業政策支持和人口結構變化也支持，這肯定是一個要引起重點關注的行業，但是具體到某一個標的和公司的時候一定是結構性的，就一定是和它的城市佈局和人口精準定位是有關係的，它的對標對象是怎麼樣的年齡層次，是怎麼樣的一個文化背景層次，還有一個就是它的區域一定是結構性的，它不是普適性的，不是説這個行業現在政策強刺激了就是所有的公司都能投，它一定是跟着這個公司結構的佈局有關。 ”
3、地產“陰霾”還有多久？
2022
“我想這次冬天和以前的冬天不一樣，如果説以前的冬天是週期性的調整，這次是結構性的調整，長趨勢的，不是冬天了，而是一個冰河期。”
朗詩控股董事長田明認為，今年房地產的調整將深刻地改變中國的房地產行業。
確實，“房企變局”、“密集調控”、“政策底顯現”是2021年房地產的關鍵詞，深入其中的開發商們，對於房地產發展的鉅變應該是體會尤其深刻。
遠洋致信項目管理有限公司董事、總經理田景峯認為，實際上今天當下所有的現狀起源於行業某個頭部企業爆雷，導致金融機構對自己的信貸緊縮害怕了，擔心別的企業也會步他後塵，導致所有按揭貸款放款時間長了、也慢了。
從各地的地方政府來講，擔心交付問題，抓緊預售資金監管；與房地產緊密相關的供應商和相關合作企業，擔心資金鍊斷裂，不再輕易墊資；同時，也讓普通購買房子的業主有顧慮和擔心，不敢輕易下手去買……
在11月之前，看空地產的陰霾，一直籠罩在行業上空。
但12月以來，中央政治局會議、中央經濟工作會議，不斷明確房地產對經濟發展的重要作用是無法替代的，國家始終支持房地產長期健康有序發展。田景峯分析到。
“但發展的模式會發生轉變，房子的投機數量和投資屬性會被削弱，而居住屬性則會增強。”田景峯分析認為。
田景峯也預測道：“房地產行業已經告別了過去能拿地就能賺錢的粗曠發展時代，隨着行業競爭的加劇和市場供需變化的影響，越來越顯示出製造業特徵，未來房地產企業將會更加重視經營管理，加大向精細化管理、產品力和專業服務要利潤的轉型力度，並探索新的發展模式。比如租賃住房、城市更新等等。”
經濟學家們對房地產的未來發展空間及其走勢，似乎比較樂觀。
申銀萬國證券研究所首席經濟學家楊成長認為：“中國房地產從長期來看最多就是消費到了一個高峯期，房地產市場的長期穩定發展和市場空間以及房地產自身的發展，應該説市場空間還是很龐大的。”
但同時他也強調，房地產公司一定要注意風險控制。
在疫情期間由於流動性投放帶來的金融和房地產繁榮，反過來講，疫情過後流動性要回籠了，此時作用就反過來了，大家也不能簡單把現在的房地產問題歸結到採取了什麼政策。之所以出問題，主要還是對於這些規律的把握和市場的預期上，還沒有真正把它搞懂，採取合適的經營措施和經營策略，應始終把風險防範作為房地產行業發展的首要問題。“有這根弦的企業我覺得不會出太大問題，中國的房地產從體量到容量到結構到升級過程，那應該説還是前途很大的。”
今年，房地產市場面臨近600次的高頻率調控，由此產生的則是市場在政策解讀上存在過度解讀、誤讀的問題，市場雜音太大，為社會發展造成了不良預期。
非常重要的也是今年最突出的問題，就是怎樣形成政策的合理預期問題。楊成長認為，中央經濟工作會議特別強調5個正確認識和把握，這是對今年各種市場雜音和擾亂市場預期的東西做了一次清理。
此外，楊成長也提醒，房地產公司出現的問題及其經營模式值得反思，不要在關鍵時候所有的金融機構都要撤資、撤台時再去做打算。