樂居財經楊倩 發自北京
“我們關注對手，但是我們並不會簡單的採取針對性策略，而是從自身的需要和戰略意圖出發，迴歸到客户，迴歸到社會，（客户）需要什麼樣的產品，（社會）需要什麼樣的公司，我們就去做。”
龍湖集團董事長吳亞軍坦言，這是二十多年來，龍湖最讓她驕傲的地方。
一直以來，龍湖給外界留下了這樣的印象，民企的速度，央企的信用，外企的口碑。速度、信用、口碑的積累源於龍湖的“長期主義”。
“龍湖從來沒有為一個短目標去做事情。”
3月26日的業績會上，龍湖集團（00960.HK）公佈的經營數據有兩個維度，一個是同比數據，另一個是五年期複合增長率。
2020年營業收入1845億，同比增長22%，5年複合增長率35%；包括商場租賃智慧服務在內的經營性收入總額136億，同比增長超30%，5年複合增長超40%；核心權益後淨利187億元，同比增長20%，5年複合增長率25%；全年分紅1.43元/股，5年複合增長率達到32%；過去5年，龍湖“三道紅線”指標均穩居“綠檔”。
龍湖沒有規模的突進、沒有業績的爆發，有的是利潤長效穩定的增長，以及超高的財務安全邊際。
毛利率維持25%以上
“維持在10名左右的名次就比較滿意了。”在對規模的追求上，龍湖集團首席執行官邵明曉很“佛系”。
2020年，龍湖堅持“有回款的簽約，有盈利的增長”，全年合約銷售2706億元，同比增長11.6%；回款率維持在90%以上的高位。
龍湖把2021年的銷售目標定在了3100億，增幅約15%。龍湖集團首席財務官趙軼表示，預計全年推盤項目271個，全新項目65個，為了實現銷售目標，龍湖準備了4700億的可售貨源。
據瞭解，從城市能級來看，94%的貨源集中在一二線城市；從地區來看，環渤海的貨源佔比31%，長三角和西部佔比分別為22%和20%，華南和華中佔比分別為17%和10%。從業態劃分來看，高層的住宅類的產品佔比49%，品質低密和洋房佔比23%，高度匹配剛需加改善的客户需求。
此外，截止2020年底，龍湖已出售但未結算的合同銷售額達3107億元，為完成目標又加了一道“保險”。
在龍湖的“長期主義”戰略裏，規模與利潤都要穩步增長。期內，龍湖實現毛利540億元，毛利率約29%。目前披露年報的千億規模內房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.4個百分點。趙軼提到，未來的毛利率力爭維持在25%以上。
堅持財務自律
截至2020年末，龍湖的淨負債率下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現金短債比達到4.24倍，剔除預收款後資產負債率為67%，穩居“綠檔”房企之列。
用吳亞軍的話來説，這是多年堅持財務自律的回饋。
作為一家民營房企，龍湖超低的融資成本可與央企比肩。2020年，其平均借貸成本進一步降低到4.39%，平均賬期拉長到6.59年。
期內，龍湖於境外成功發行6.5億美元優先票據，票息在3.375%至3.85%之間，期限長達7.25年至12年，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
邵明曉曾公開表示，在整個行業加槓桿的過程當中，龍湖可能是唯數不多沒有用過非標、影子銀行、信託的企業。“龍湖沒有用任何高成本融資的方式，非常自律。”
截止期末，在手現金778億，同比增長28%，有息負債1674億，同比增長15%，其中無抵押的信用負債佔比超過7成，債務資本比46.5%維持合理水平。
從債務結構上來看，龍湖一年以內到期的短期債務佔比只有11%，長短債比接近9:1，優於絕大多數房企。趙軼透露，截止到目前，公司今年剛性到期的公司債只有5億，另有100億附回售權的債券，已做好了還款的安排，未來會繼續保持資金管理的主動性。
受益於財務安全和信用積累，2020年9月，國際權威信用評級機構穆迪宣佈，將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定；同年12月，國際權威信用評級機構惠譽亦將龍湖評級展望調升至正面，至此，龍湖集團成為中國全投資級房企中，2020年內唯一一家獲兩家國際機構調升評級/展望的企業。
今年3月15日，龍湖集團被納入恆生指數，成為55家成份股之一，正式躋身藍籌行列。
截至2021年3月25日收盤，龍湖集團總市值約為2761億港元，在內房股中排名第二，對應動態市盈率位居行業首位，顯示出資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認可。
六航道並進
2020年，龍湖新進8個城市，一共獲取了121個項目，新增總建面2567萬方，權益建面1847萬方，權益比超過70%。從獲取的方式來看，26個項目來自收併購，總金額佔比達到16%；從能級來看，一二線城市獲取土地的總建面達到88%，聚焦在高能級城市羣的周邊。
截止2020年底，龍湖累計進入了63座城市，覆蓋環渤海、西部、長三角、華南、華中五大區域，總土儲7400萬方，權益土儲5279萬方，預估總貨值9750億。其中，高能級城市的土儲佔比達到86%、貨值佔比89%。
在商業運營航道，龍湖於南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6城新開10座商場，開業平均出租率達99%。截止目前，龍湖已開業49座商場，涵蓋11個城市，總建面達481萬方，商場全年銷售額超300億元，合作商户超5000家，其中戰略合作超過340家。從收入和回報來看，去年商業的租金收入同比增長23%至58.2億，5年複合增長率32%。
趙軼表示，預計今年將有11座天街開業，截止目前，在手的商業項目數量已經超過100個，分佈在27座高潛力城市，總建面約1000萬方。
在租賃住房航道，截至目前，龍湖冠寓已經佈局全國30餘個高能級城市，在穩步拓進和持續運營提升的同時，規模和影響力穩居行業前三。截止2020年底，開業6個月以上的房源出租率達到93.3%，整體出租率達到88.5%，已經開業房源達9萬間，全年共實現收入18.1億，同比增長55%。
在智慧服務航道，2020年物業收入58.4億（合併抵消前收入約為77億元），毛利率24.2%，實際管理面積1.72億平方米，客户滿意度已經連續12年超過90%，從過去5年來看，物業收入的複合增長率高達42%。
今年初，在四大航道之外，龍湖新增兩條航道,分別是:C5房屋租售航道，C6房屋裝修航道，其品牌為“塘鵝租售”與“塘鵝美裝修”。C5房屋租售航道瞄準的是新房代理和二手房銷售業務。
房屋租售體系提供房產經紀一站式服務，二手房業務、新房業務、資管業務、金融業務、賦能合作、商辦業務等多項服務；房屋裝修業務由智慧裝飾、整裝設計院、智慧新材三方面組成。
據瞭解，房屋租售、房屋裝修都不是新的業務，而是由龍湖集團C4航道智慧服務孵化而來。
業績會上，邵明曉直言，龍湖的業務圍欄越來越寬，但其實還是聚焦在自身的能力圈之內。他提到，新業務現在還處於一個起步階段，近兩年不會有強制性的量化指標。
吳亞軍補充道，新業務和龍湖本身的基因很吻合，龍湖有能力去拓展業務的渠道和機會。未來趨勢是不錯的，但目前沒有那麼急。