本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
圖片來源：萬科集團
萬科這次“期中考試”的成績有些不盡人意。
上半年，萬科合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%；實現營收1671.1億元，同比增長14.2%。但受報告期結算的房地產開發項目利潤率下降影響，公司歸母淨利潤僅110.5億元，同比下降11.7%。
中報發佈後，市場信心下跌。截至8月30日收盤時，萬科每股報19.43元，跌幅超7%。
就連萬科總裁祝九勝在業績會上回答投資者關於淨利下滑的問題時，也表示心情很忐忑。“就像讀書的時候，期中考試成績出來了，在覆盤的時候面對老師反思為什麼沒考好。”
其表示，事後總結，萬科此次淨利下滑主要原因有三：第一銷售規模的增長有限。上半年萬科結算收入僅增長11.9%，增速跟同行相比是比較低的水平；其次，公司整體毛利率下降較快，中期的毛利率水平從税後的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣税的毛利率從32%降到了23%。
毛利率持續下降的原因是近年來萬科地價佔比在不斷升高。祝九勝透露，從2017年到2020年之間，地價佔比上漲了17個百分點，這將逐漸體現在日後的結算收入和結算利潤上。
“基於這兩點，萬科銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，甚至是不足以對沖利潤率的下滑。”
萬科財務負責人韓慧華分析道，地價比持續上升的影響，正從銷售端逐漸體現在結算端，對萬科自身而言，未來兩年還將面臨一定的毛利率壓力。
開發業務毛利率的持續下降已經成為整個行業無法迴避的難題。類似華潤置地、龍湖等頭部房企，紛紛發展多元化業務作為對沖，填平地產行業變局給企業整體盈利水平帶來的波動。
但在這一點上，萬科還未如願。多元化探索7年，轉型業務為萬科報表帶來的積極效果還未體現，而這也是祝九勝分析中造成萬科業績下滑的第三個原因。
2020年開始，萬科喊出從開發為主轉向開發與經營並重的發展戰略，並在定期披露的財務報告中開始披露包括物業服務、物流倉儲、商業、長租公寓等數個發展較好的經營性業務板塊的營收情況。
數據顯示，上半年，萬科物業板塊萬物雲實現營收103.8億元，同比增長33.3%；泊寓繼續保持國內集中式公寓規模全國第一，上半年實現營業收入13.2億元，同比增長25.6%；物流板塊萬緯物流管理項目營收同比增長64%至13.4億元，可租賃建築面積1149萬平方米；商業開發與運營平台印力實現營收36.29億，同比增長19%。
但對於這些經營性業務實際的盈利情況，為萬科提供的營收佔比等相關數據未具體披露。據韓慧華介紹，經營性業務的營收、利潤情況仍體現在報表中的“房地產和相關資產經營業務收入”裏面，沒有單列出來。因為從收入體量規模上來説，各項經營性業務的佔比現在還相對較小。
有萬科投資者分析指出，上半年萬科開發業務結算毛利率為24.9%，税後為19.6%。相比之下，公司全口徑業務毛利率為23%，税後18%。開發業務毛利水平高於整體毛利水平，能看得出目前公司多元化業務盈利狀況仍難獨當一面。
“有時候確實是人比人氣死人。”反思轉型業務時，祝九勝開了一句這樣的玩笑。其表示，與同行相比，有時候比的是規模，有時候比的是創利能力、結利能力，有時候比的是轉型發展能力，有時候比的是面向未來的能力。
在這些能力上，萬科承認自己還有所欠缺。祝九勝坦言，對萬科轉型後的新業務，有很多檢討的地方。“萬科當時對完成這個過程所需要的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力是嚴重估計不足。今天來複盤、檢視、檢討，我們當年過於樂觀了。”
覆盤完業績下滑的原因之後，祝九勝強調，萬科在忐忑之餘，不會忘掉要立志長期成為好學生的志向。
而在地產變局之下，萬科再次強調“活下去”比什麼都重要。“我們認為整個行業的遊戲規則在發生變化，我們的發展思維可能也要相應地做一些調整。過多的追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。”
穩字當頭是萬科當前的應對方式。截至6月末，萬科持有貨幣現金1952.2億元，在手現金達到了前所未有的體量；同時，萬科扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；淨負債率20.2%，連續20年低於40%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%，無一觸碰監管紅線。