文/樂居財經 範慧茹
一封證監會監管局的警示函，讓“A股物業第一股”南都物業(603506.SH)又吸引了不少關注。
一紙公告三頁內容，揭開了南都物業控股股東，浙江南都房地產服務集團股份有限公司（簡稱“南都房地產”）曾佔用子公司南都物業1100萬元資金的行為。頗為蹊蹺的是，這筆資金僅佔用了2天，之後便轉回給了南都物業。
除了控股股東違規佔用上市公司資金外，南都物業未履行信息披露義務等其他不規範行為也被監管局一一指出。
而就在這幾天前，南都物業一筆2.3億元的對外財務借款，就曾引來上交所的監管函。與此同時，南都物業下半年接連兩位高管的辭任，為其發展再度平添幾分不確定性。
警示函公告後，於次交易日11月22日，南都物業股價跌2.04%，報14.92元/股。
三位高管被點名警示
這筆1100萬元資金的騰挪，雖然在兩天後歸還，卻也暴露了南都物業存在的五大違規行為。
根據披露的警示函，去年12月21日，南都物業向控股股東南都房地產轉款1100萬，兩天後12月23日，南都房地產將1100萬轉回南都物業賬户。這一事項對於南都物業來説是“未履行相關審議和審批程序，未按相關規定履行信息披露義務。”
此外，警示函還透露南都物業存在“募集資金使用及財務記錄不規範”、“人員獨立性不足”、“三會記錄不規範”、“內幕信息登記表記錄不準確”等問題。
或許是因為受到“募集資金使用及財務記錄不規範”的警示，南都物業在同一天連續發佈了7則公告，內容事無鉅細，主要關於調整募投項目以及使用自有資金支付募投項目所需要的資金等事項。
其中關於調整募投項目的公告，主要是對物業管理智能系統項目所涉及的具體改造項目數量不再設限，其原本規劃的募投金額並未變更。
關於使用自有資金支付募投項目的公告，則主要表達使用募集資金申請流程較慢，先用自有資金支付，後期再用募集資金等額置換。
對於此次警示函中提到的違規行為，中國證監會浙江監管局對南都物業以及相關管理層分別採取了出具警示函的監督管理措施，並記入證券期貨市場誠信檔案。
管理層中，南都物業董事長兼總經理韓芳、董事會秘書趙磊以及時任財務負責人陳紅，被監管局點名提醒，認為三人對上述違規行為應承擔主要責任。
而根據此前公告，陳紅已於9月8日辭去公司財務負責人職務，辭職後將擔任公司其他職務。
一筆“蹊蹺”的還款
發佈警示函之前，南都物業一則“非同尋常”的公告引來不少投資者駐足，這份公告同樣也涉及了控股股東“南都房地產”，而這也為後來上交所提出監管要求埋下了伏筆。
11月11日，南都物業發佈一則關於對外提供財務資助的進展公告。根據公告，南都物業此前向賽麗地產提供財務資助的2.3億元，在10月13日歸還了1.3億元，剩餘借款將於2021年12月31日前完成清償。
這一次的公告，則補充説明了這筆1.3億元還款資金的來源，正是出自於南都物業的控股公司“南都房地產”，公告表明是賽麗地產向南都房地產的借款。
根據股權結構，南都房地產持有南都物業34.36%股權，是南都物業的第一大股東。韓芳持有南都房地產99.90001%的股份，她通過南都房地產和合夥人持股平台“舟山五彩石投資”以及自身，合計持有南都物業57.12%的股權，是南都物業的實益擁有人。
也就是説，相當於韓芳借錢給第三方賽麗地產，還錢給自己的控股公司，這一操作一時間讓投資者摸不清頭腦。
更令人費解的是，這份還款資金來源並未在10月13日還款公告中告知，而是相隔近1個月後，在11月11日發佈了補充公告，頗有臨時打補丁的意味。
巧合的是，四天後11月15日，上交所就發來了“就公司前期對外提供財務資助事項提出監管要求”的監管函。
而南都物業與賽麗地產的瓜葛，要追溯到2019年10月21日。當時南都物業與賽麗地產打算共同投資建設總部辦公樓，為此，南都物業向賽麗地產前期已針對合作項目成立的杭州麗郡置業有限公司（簡稱“麗郡置業”）提供了不超過2.3億元的財務資助，年利率為7.2%。
兩者的合作關係維繫不到一年，2021年9月30日，南都物業就了終止與賽麗地產共同投資建設總部辦公樓的合作，並向麗郡置業收回財務資助本金及利息，由此也就走上了向賽麗地產追討借款的道路。
外“患”內“憂”
於外部而言，南都物業面臨着監管的壓力，內部則是人事變動和運營壓力的雙重挑戰。
除了9月份財務負責人陳紅的辭任，今年8月，南都物業金濤辭去了任職14年之久的董事一職，辭職後不再擔任公司任何職務。
根據此前招股書披露，金濤是公司三位自然人發起人之一，持有公司1.43%股份，自2006年12月起就擔任南都物業董事。出生於1968年的金濤，在南都物業前，自1993年便就職於浙江南都集團有限責任公司，歷任辦公室主任、採購部經理，跟董事長韓芳同出於“南都系”。
在公司業務運營方面，南都物業曾經“押寶”的公寓租賃服務連續虧損了2年多，2021年上半年實現營收1394.43萬元，成本支出1865.22萬元，毛利虧損470.79萬元，較去年同期的毛利虧損額465.83萬元又進一步增加。今年上半年，南都物業旗下有五家子公司虧損超600萬元。
截至9月底，南都物業整體營收為11.7億元，同比增長15.04%，營收與營收增速在4家A股物企中均墊底。同期與A股物企相比，南都物業的負債率最高，為55.7%，較上年同期增長了2.89個百分點。
截至6月30日數據，南都物業1年內的金融負債到期額度約6.6億元，同期南都物業手握的現金餘額為3.22億元，存在一定的流動性風險。
沒有地產母公司的規模補給，近兩年，南都物業面積增速緩慢，截至6月30日，其總合約面積約7215.64萬平方米，較2020年底僅增長3.06%，遠低於上市物企平均68.7%的在管面積增長。
上市後，南都物業曾以自有資金1億元收購了江蘇省常熟地區物管龍頭金楓物業70%的股權。此後就再沒有大型收併購，更多的是通過招投標。
文章來源:物業K線