行業裏如今變暖的氛圍，並沒有輻射到每一家房企身上。
奧園是其中的例外。1月19日晚間，中國奧園一紙近期經營狀況的公告點燃了不少投資者的敏感情緒。
中國奧園公告稱，其將不會為即將於2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付餘下本金及最後一期利息；此外，在30天寬限期屆滿後，其也將不會支付於2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。
更進一步，奧園表示，集團擬就集團其他境外金融負債採取相同原則；其所有其他境外金融負債將發生或已發生違約事件。
這幾乎相當於宣佈境外債務整體違約了。
危機顯現
從開展境內私募債展期，到如今直接海外債務重組，這家粵系房企最終還是走向了躺平。
回過頭看，這是一場多米諾骨牌式的倒塌。
自去年下半年起，恆大拉開了這場行業流動性危機。隨後，諸如花樣年、陽光城等房企開始面臨債務兑付問題，而評級機構對大批的房地產企業的評級下調也進一步催化了危機。
2021年10月，標普將奧園信用評級從“B+”下調至“B”，認為其流動性可能在未來12個月進一步收緊；隨後穆迪也將奧園評級下調至B1；11月，惠譽、穆迪、標普均先後下調奧園評級，其中標普奧園長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，擔心其無法利用現有現金餘額償還債務，無法償付風險正在顯著加劇。
奧園曾在2021年12月2日發佈公告稱，其為借款人或擔保人的本金金額共6.512億美元的融資因評級下調而被要求償還，而奧園“並無付款或就替代付款安排與該等債權人達成協議”。
擠兑壓力下，奧園還有三筆國內私募債正面臨到期壓力。
於是，奧園在去年10月、11月經歷了 “危情30天”，為即將償付的三筆私募債爭分奪秒、多方周旋。
觀點新媒體瞭解，三筆國內私募債分別是深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據、平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃、中山證券-奧創二期資產支持專項計劃，未償本金餘額為15.16億元。
其中兩筆於2021年12月到期，另一筆於11月開啓行權回售。
為此，奧園董事會主席郭梓文帶領成立了內部應急小組，奔走於各大金融機構之間。據投資者流傳出的《奧園展期方案》顯示，奧園將對上述三筆私募產品進行展期，整體將展期一年，期間預期年化收益保持不變；兑付方面奧園將分三次兑付，時間節點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩餘80%將到期兑付。
最終，隨着11月29日即將到期的第三筆國內私募債獲得展期，奧園終於安置妥當國內債務。
但海外投資者卻仍處於躁動當中。
據瞭解，在上述國內私募債的展期關鍵期，因避免影響談判結果，奧園與美元債投資者商討延期簽訂正式的美元債展期方案法律文件。
因此，在上述11月22日宣佈第一筆國內私募債展期通過之時，歡呼的或不止奧園，還包括美元債投資者，因為這意味着奧園已有餘力應對美元債的談判。
但風雲突變，先是下午有關於中國奧園6600萬元人民幣信託貸款違約消息傳出，當晚同時間披露的公告還顯示，中國奧園聘請了鍾港資本有限公司作為財務顧問及年利達律師事務所作為法律顧問，以評估集團的資本結構、財務狀況以及債務與流動性狀況，並就共同利益事項與債權人進行透明對話。
此舉造成了以主流外資機構為首的奧園境外私募債投資人反對，在他們看來，這代表着奧園做好了境外債談判甚至違約的準備，即宣告“躺平”。
為何會引起如此大的反響？據觀點新媒體瞭解，擔任奧園財務顧問的鐘港資本是香港證監會規管的持牌金融機構，其自今年2月以來已陸續獲聘為華夏幸福、藍光發展、中國恆大、陽光城的財務顧問--這一長串房企名單的處境想必已無需贅述。
不過在此後，雖然也發生諸如山高金融集團的一筆相關美元票據觸發違約，奧園還是度過了一段相對平安無事的時期。
海外債躺平
在資產出售方面，1月份消息，中國奧園目前正在進行處置的境外資產中，已有4-5宗項目在洽談買家，交易金額預計為人民幣30億元左右。
而此前擺上貨架的物業平台奧園健康，看起來則有暫停出售的可能性--1月，奧園健康中標南航湖南分公司物業服務項目，為其首次進入機場航空類公建業態服務項目。
開發住宅物業方面，奧園也在積極釋放有利因素。
如在1月4日，奧園方面宣稱，其位於惠州的兩個項目惠州奧園尚雅花園二期項目、奧園譽博府項目均於近期迎來交付。
此外，在國內理財兑付上，據消息稱，奧園理財產品投資人在去年12月中旬開始便已陸續收到按照方案執行的相應本金和利息。在實物兑付（住宅、商鋪、車位等）方面，奧園在1個月時間內，鎖定的抵房金額已經接近30億元，接近理財總規模半數以上。
然而即便如此，1月19日晚，奧園投資者們還是等來一紙宣告海外債全面違約的公告。
觀點新媒體梳理，中國奧園主要提及了四筆境外債券，包括所發行的於2022年1月20日到期的4.2%優先票據；於2022年1月23日到期的8.5%優先票據；於2023年6月到期的7.35%優先票據；於2024年6月到期的7.95%優先票據。
四筆債券的發行金額分別為1.88億美元、5億美元、2億美元、2億美元。於公告日期，上述票據的未償還本金總額約為10.86億美元，
對此，奧園在公告中稱，將不會於相關到期日及付息日支付2022年1月票據的餘下本金及最後一期利息；同時，也不會於適用的30天寬限期屆滿後支付2023年票據及2024年票據項下最新一期利息。
同時，中國奧園集團擬就集團其他境外金融負債採取相同原則；且因無法兑付上述債券及利息，或觸發交叉違約條款，中國奧園集團所有其他境外金融負債項下將發生違約事件。
奧園終究還是走上一條“保內不保外”的道路。
對此奧園在公告中解釋稱，市場持續低迷，打擊消費者信心，令中國奧園集團難以按合理條款變現存貨及出售資產。同時中國奧園將開展重組，已特別委聘獨立財務顧問專家對公司營運情況進行深入的盡職調查，以評估中國奧園集團目前的流動性及現金流情況。
評估及盡職調查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，務求根據債權人及其他持份者於中國奧園集團資本架構內的位置進行公平對待。
有相關知情人士透露，奧園宣告違約的舉動是為了優先保證經營，畢竟目前債務還不上，乾脆一起做債務重組。
值得注意的是，公告中還提及，奧園一直積極物色潛在機會，務求按符合中國奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者。對此上述知情人士也表示，奧園方面正在積極爭取引進戰投，這是首選方案。
反觀其他同行，事實上，近期部分陷入債務兑付危機的企業都或多或少作出了一些舉動。譬如禹洲提出了債務要約交換方案獲得通過，榮盛7.8億美元債展期成功，大發對到期美元債尋求展期並徵求修改另外兩筆美元債的違約條款，等等。
這場春風終究會吹拂過這些房企嗎？誰都説不定。
值得一提的是，近期一份據稱由央行制定的需要流動性支持的房企“名單”顯示，11家“中高風險房企”就包括中國奧園。
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文章來源:觀點網