財聯社（北京，記者 李潔）訊，港股退市5年後，重組後的萬達輕資產商管公司再次衝擊香港資本市場。
10月21日晚間，萬達集團旗下的商業運營平台——珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）向香港聯交所遞交了招股説明書，其主要商業模式為，以委託管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。
“珠海萬達商管擬面向全球發行股份，所募資金擬用於投資收購、擴大在管物業面積，以及改造場景、硬件、戰略投資等用途。”萬達商管方面表示。
“上市進程如果順利，估計要到年底或者明年初正式完成。”一位萬達集團內部人士告訴記者。
在管萬達廣場380座
從管理規模來看，珠海萬達商管所管理的體量相當龐大。
按弗若斯特沙利文統計，截至2020年12月31日，珠海萬達商管在管建築面積超過第二名至第十名的總和。
招股書顯示，截至2021年6月30日，珠海萬達商管在全國204個城市管理380座萬達廣場，其中獨立第三方項目總數106個，在管商業物業建築面積共5420萬平方米。截至2021年6月30日，珠海萬達商管在管萬達廣場一年總客流量，高達46.07億人次。
2018年-2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。
“我們的大部份收入，由母公司集團擁有的商業廣場項目所產生。”珠海萬達商管方面表示。
招股書披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，來自母公司的收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76.億元及71.68億元，佔同期商業運營服務收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。
不過，珠海萬達商管也在逐漸降低對母公司的依賴，也在向獨立第三方大規模輸出管理。招股書顯示，珠海萬達商管管理的380個商業廣場中，獨立第三方商業廣場數量達106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%。
而從實際運營情況看，珠海萬達商管來自獨立第三方的收入也在持續增長。數據顯示，2018年～2020年及2021年6月30日止六個月，珠海萬達商管租賃運營模式下商業管理服務產生的收入分別為9.87億元、19.73億元、55.33億元、26.59億元及24.51億元，分別佔總收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。
從成長性角度看，珠海萬達商管也有較強的增長潛力。截至2021年6月30日，珠海萬達商管還有162個儲備項目，總建築面積約1910萬平方米；其中，來自獨立第三方業主的儲備項目133個，總建築面積約1570萬平方米。
“珠海萬達商管定位全輕資產模式，並通過較強的項目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項目。對於獨立第三方項目，通過項目淨收益分成，與第三方業主的利益形成強綁定，可持續性較高。”貝殼研究院商業地產分析師鄭中表示。
招股書顯示，近三年來萬達廣場的平均出租率接近滿租，2018年至2020年，在管商業廣場的平均出租率為98.8%。
Pre-IPO融資共籌集468億港元
值得關注的是，這已經是萬達商管第二次赴港上市。
萬達商管的前身是萬達商業，其首次在港上市是在2014年12月23日，併成為當年港交所IPO規模最大的企業之一。但因股價較為低迷、內地和香港市場的估值落差等原因，2016年3月萬達商業首次在公告稱，要進行私有化退市，並於同年9月正式從港交所退市。
對於萬達商業退市，萬達集團董事長王健林曾表示，上市僅僅一年半又私有化退市，一定會付出比上市更高的成本。而堅持私有化原因可能是多種多樣的，最核心原因是，萬達商業估值太低，對不起股東和投資人。
事實上，在H股退市前的2015年9月，萬達商業就啓動了A股IPO程序，並於當年11月向證監會報送了招股書。但由於其一直被“疑似房地產股”，導致在A股上市面臨重重困難。
在A股排隊5年未獲得實質進展後，王健林放棄了在A股的上市；今年3月撤回了A股上市申請，並很快啓動了赴港上市計劃。
與首次赴港上市不同的是，萬達商管本次IPO是以輕資產物業服務的概念，重返香港資本市場的。早在2018年3月，大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司，並宣佈不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。2019年底，萬達商管完成了對房地產業務的剝離，全面向輕資產業務轉型，其房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責。
2021年3月，珠海萬達商管作為上市主體註冊成立，並獲得珠海國資委出資30億元戰投入股。此外，萬達商管還進行了一系列調整，包括對從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組。
“以輕資產模式謀求港股上市，以萬達的行業地位、公司體量及成長性，應該會獲得較高的估值，至少不會遜於近期上市的那些物管公司。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾對記者表示。
據香港經濟日報9月16日報道，珠海萬達商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規模的上市前融資的企業之一。融資由太盟投資集團(PAG)領投，總規模達28億美元。
珠海萬達商管此次IPO，還獲得了國內眾多業界大佬的支持。按目前公佈出來的信息，珠海萬達商管背後的投資者，囊括了碧桂園、騰訊、螞蟻金服、中信資本、招商局資本、周大福等知名企業。
“和住宅物管相比，商管業務毛利潤更高，加上位於優質地段的商業物業較為稀缺，近年來的估值也不斷走高，利好商管業務。這也是近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產輸出轉型的一個重要原因。預計珠海萬達商管上市後，也將會為母公司帶來更多機遇。”鄭中認為。