地產股被低估“真假”
樂居財經 楊宏彬 發自廊坊
春節後開工的第二天，榮盛發展把一份億元增持計劃放到了公眾的面前。
榮盛發展(SZ:002146)控股股東榮盛控股股份有限公司及一致行動人榮盛創投，將在2021年2月4日起六個月內，以不低於1億元增持榮盛發展公司股份。
按照增持計劃，榮盛創投已於2月4日和2月5日，連續兩日對榮盛發展增持，共計1082.562萬股，增持金額達6703萬元。
自2021年開局以來，上市房企屢獲增持。據樂居財經不完全統計，截至2021年2月20日，共有21家房企累計獲得60次增持。但規模上億的只有3家，中渝置地、融創中國、以及計劃上億的榮盛發展。
年報披露前，榮盛發展拋出億元增持計劃，並在股價創出近12年股價新低時分批建倉，是抄底無疑，又不僅僅是抄底這麼簡單。
增持公告裏的兩個關鍵詞：一是擬增持金額“不低於1億元”，二是增持“不設定價格區間”，這意味着增持規模不設上限。
這將是一次持續的加碼，榮盛似要與空頭決戰到底了。
市值被低估
億元增持計劃的背後，和榮盛發展近期在二級市場上的表現有着密切關係。
在榮盛發展被增持的當日，其股價正創出近12年新低，盤中最低跌至5.95元/股，這是2009年至今，股價首次跌破6元關口。
自去年7月7日，榮盛發展股價創出階段新高10.25元/股以來，半年時間跌幅已超40%。
股價新低、跌幅近半，榮盛發展已具備技術底特徵。
增持後，榮盛發展的股價出現小幅上漲，截至2月22日，榮盛發展報收於6.66元/股，7個交易日累計漲幅11.9%。
對於這次增持，有投資者評價，“大股東都看不下去了”，因為榮盛發展股價嚴重被低估。
目前，A股上市房企平均市盈率在11倍左右，榮盛發展只有3.19倍，遠低於行業均值。
與同規模的千億級A股上市房企相比，濱江集團市盈率8.81倍，首開股份市盈率5.39倍，藍光發展市盈率3.93倍，均高於榮盛發展。
低市盈率是怎麼造成的？被市場低估還是自身有風險？事實上，榮盛各項財務數據相對穩健。去年三季報顯示，榮盛發展加權淨資產收益率在10.43%左右，比萬科A還要高0.3個百分點；資產負債率82.46%，萬科A是83.32%。
截止發稿，各機構對榮盛發展目標價預測值（算術平均）為12.24元/股，按此推算，股價還有近一倍上漲空間。
增持“億元户”
自2021年開局以來，上市房企屢獲增持。據樂居財經不完全統計，截至2021年2月20日，共有21家房企累計獲得60次增持。
目前來看，除榮盛發展外，規模上億的還有2家，分別是中渝置地、融創中國，不同的是，這兩家房企是獲得老闆增持。
1月18日，中渝置地（HK:01224）主席張松橋增持公司2.3億股，每股平均價1.8港元，涉資4.14億港元。增持後，張松橋持股量增至69.79%，加上此前的6次增持，其花費已達4.15億港元，這筆錢相當於中渝置地2019全年淨利潤。
與榮盛發展相同，張松橋何砸下如此鉅款增持的背後，是中渝置地持續的股價低迷。張松橋4.14億元加碼當日，中渝置地股價異動，盤中最高漲幅9.14%，收盤報1.91港元/股。
實際上，中渝置地的股價自2018年起一直低位橫盤，圍繞1.8港元/股窄幅波動。去年，張松橋對中渝置地的增持達到了80次。規模最大的一筆是在2020年12月8日，增持3.5億股，涉資6.825億港元。
當日，中渝置地盤中最高漲幅37.84%，股價最高達2.55港元/股，而上一次摸到這個價位，還是在五年前，2016年1月6日。
遺憾的是，6億港元的增持沒能延續資本市場的熱情，創出新高後，中渝置地股價持續回落，11天后創出階段新低1.65港元/股。截至2020年2月22日，中渝置地報收於1.83港元/股，股價依舊低迷。
孫宏斌“抄底”融創中國（1918.HK）也相當大手筆，年內兩筆增持合計已達1.04億港元。在孫宏斌出手的那一天，融創中國股價同樣正在年內新低附近徘徊。
1月4日和1月5日，孫宏斌連續兩日“抄底”，兩日分別以每股均價26.88港元和27.36港元在公開市場增持94萬股和290萬股，涉資共計1.04億港元。
此後，融創中國股價持續走高，最高衝至35.9港元/股，創出年內新高，相較於孫宏斌增持價漲幅近30%。
兩次增持完成後，孫宏斌的最新持股數目約為21.08億股，持股比例由上升至45.21%。
房企老闆增持潮
與這些增持“億元户”相比，有些增持是“小步慢跑”式的，即少量多次增持。2021以來，被自家老闆增持最多的兩家房企當屬嘉華國際與濱江集團。
其中，嘉華國際獲主席呂志和增持13次，涉資共計2168.37萬港元。
呂志和對嘉華國際的增持十分密集， 2021年的第二個交易日起，呂志和連續增持嘉華國際13個交易日。在1月21日最後一次增持完畢之後，呂志和在嘉華國際的持股比例也創出了新高，股權比例升至64.93%。
實際上，呂志和對嘉華國際的增持力度一直不大，在連續的13次增持中，金額最高為210.77萬港元，最低為120.04萬港元。在二級市場中，嘉華國際的股價也未隨着呂志和的密集增持小步走高。截止2月22日，股價已逼近前高4.05港元/股。
戚金興從1月25日其連續8個交易日對濱江集團進行增持，耗資3601萬元，增持後戚金興的個人持股已上升至11.78%，實際股權則上升至39.268%。
房企老闆的增持除了給二級市場注入信心以外，也增強了對企業的控制。除孫宏斌、呂志和、張松橋之外，還有許榮茂、戚金興、林中等。
海外資本跟風
在開年的增持潮中，海外資本的身影也不斷出現。萬科企業就受到兩家海外資本的青睞。
1月5日，美國規模最大的上市投資管理集團貝萊德集團（BlackRock, Inc.）以每股均價25.92港元，增持萬科企業109.74萬股，涉資2844.61萬港元，增持完成後持股比例上升至5.04%。
增持後，萬科企業股價一路上漲，至1月19日衝至年內最高點，盤中最高漲至32.55港元/股，報收於31.75港元/每股，相較於其買入時的均價，漲幅達22.49%。截至2月22日，萬科企業報收於30.5港元/股，貝萊德集團投資收益率約18%。
自1月19日後，萬科企業股價回落至28港元/股左右。此時，另一家海外資本看準了時機。2月1日，新加坡政府投資有限公司（GIC Private Limited）對萬科企業以均價28.07港元增持170萬股，涉資4771.59萬元，增持後持股比例為12.02%。
兩家海外資本增持後，萬科企業再次出現反彈。2月22日，萬科企業報收於30.5港元/股。18天內，GIC PrivateLimited 投資收益率約9%。
投資有盈有虧。增持時代鄰里（09928.HK）的日本金融公司三井住友金融集團（Sumitomo Mitsui Financial Group, Inc.）處於浮虧中。
1月29日，三井住友金融集團以每股均價7.16港元增持時代鄰里49.3萬股，涉資353.2港元，增持後持股比例為6%。
2021年以來，時代鄰里的股價一直在低位徘徊，在三井住友金融集團增持後，依然處於下行趨勢。2月19日，時代鄰里盤中跌至6.51港元/股，創開年新低。截止2月22日，時代鄰里收6.57港元/股，低於7.16港元/股增持價8.25%。
1月21日，龍湖集團獲美國資本集團（The Capital Group）增持214.904萬股，每股均價45.426港元，涉資約9762.2萬港元。此次增持後，美國資本集團最新持股數目為3.04億股，持股比例由4.99%增至5.02%。
實際上，美國資本集團屬於高位增持，相比於其去年3月9日的增持價35港元上浮約30%，資本是逐利的，不惜高位增持的原因是什麼？
去年底，龍湖增發1億新股，美國資本集團的股權被稀釋到了5%以下。此次增持後，其持股比例升至5.02%。
有分析稱，5%以上的持股比例屬於股份變動需要公告的情況，維持5 %以上的持股股比，是為了保證自身對公司的相對影響力和對大股東的牽制力。