本文來源：時代財經 作者：林心林
物業上市公司迎來首波2021年年報發佈。3月15日晚，保利物業披露了2021年業績報告，這也是目前大型物企裏交出的第一份完整成績單。
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數據顯示，2021年，保利物業實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%，複合增長率約36%，錄得淨利潤8.71億元，同比增長25.1%，淨利潤率8.1%，實現歸母淨利潤8.46億元。
至此，保利物業成為第四家營收突破百億的物企。時代財經統計，此前營收超過百億的有碧桂園服務（2020年：156億港元）、萬物雲（2020年：182億港元）以及雅生活（2021年：100億港元）。另據龍湖智創服務招股書顯示，截至2021年9月，公司營收達77億元。
儘管錄得一定增長，但與其他頭部同行相比，保利物業的表現顯得略為平穩。目前，有超過15家上市物管企業發佈了盈利預告或全年業績，淨利潤增幅在25%-115%之間。其中，碧桂園服務預計全年歸母核心淨利潤將錄得超過50%的增長。
值得一提的是，在經歷了連續兩天的暴跌後，3月16日開市，保利物業高開5%，隨後一路高漲至14.4%。午後，港股整體呈現報復性反彈，恆指暴漲超8%，也帶動一眾物企股價猛漲。連日來股價下跌的碧桂園服務，在午後股市一片大好中快速拉昇至最高25%，一反上午跌幅超10%的頹勢，市值重回千億。
事實上，2020年還受到資本青睞的物業公司，在2021年遭遇了市值大幅縮水，資本泡沫逐漸褪去。
據時代財經不完全統計，在政策利好與資本入場下，2020年全年，有至少18家物管公司上市，龍頭物企的市值也一路水漲船高。其中，保利物業的股價就在2020年6月達到91港元的高值，同一時期，碧桂園服務的總市值也一度超過2600億港元。
但自2021年下半年之後，受行業政策調控以及關聯方信用風險擔憂的影響，物業股的股價與估值便明顯走下坡步，轉頭直下。
“走下神壇，迴歸理性”，這大概是對去年物業股表現最為貼切的評價。
2021年全年，恆生物業服務及管理指數錄得約43.4%的累計跌幅；另據wind數據，去年55家上市物企股價平均漲跌為14.3%，與2020年差值明顯。
其中，規模物企回調空間更大，尤其是一些母公司流動性危機顯現的公司。行業估值下行，龍頭企業首當其衝，碧桂園服務去年12月時股價比最高點85.2港元時跌去45%，保利物業也在去年9月錄得38港元的低點，比2020年巔峯時期的91港元跌去一半不止。
市值方面同樣慘淡。據不完全統計，2021年物企市值跌幅超過50%的物業企業便有10家，而去年初還宣佈市值突破兩千億的碧桂園服務，一年不到已縮水一半。
不過，截至3月16日收市，一眾物企股價均有所回落，保利物業依舊錶現堅挺，最終錄得漲幅18.41%，股價48.55港元。
在今天上午的業績交流會上，保利物業總經理吳蘭玉吐露了成為一家規模物企的不易。“我們也會發現，進入不同發展階段和平台的時候，要達到更高的發展速度、保持好的發展質量，它的難度是越來越大的。”
同時，她仍希望向投資者傳達積極的信號，稱今年保利物業還是定了收入不低於30%、利潤不低於20%的增長目標。“當然我們也會盡全力，儘量做到比説的要好一點。”
與此同時，收併購方面的保守仍舊是投資者對保利物業的不滿之處。與碧桂園服務多次配股上百億進行收併購、萬物雲打造平台概念不同，保利物業自2019年末上市以來，在公開市場上鮮少有收併購動作。
尤其在去年物業平台頻頻擺上貨架之時，保利物業卻無入賬。
數據顯示，2021年保利物業合同管理面積增至6.56億平方米，在管面積約4.65億平方米。期內保利物業來自第三方物業管理收入達到25.9億元，佔公司物業收入整體收入的佔比達到34.4%，比上市之初的18%接近翻倍，但市場化程度仍不高。
董事長黃海回應稱，2019和2020年，保利物業在併購這件事上保持了比較突出的戰略定力，傾向以比較合適的價格建立核心的產業能力，或者是獲取核心的產業資源。
但其也承認，2021年確實看到行業併購市場發生大型的重組整合，變化速度超過市場此前預期。“站在今天這個時點來看，我們認為市場機會應該比過去兩年都更為友好，也更加有利，所以下階段我們希望積極地在市場上把握一些好的整合機會。”
為了預留更多的資金儲備，保利物業還下調了2021年的分紅比例。
2021年，保利物業計劃每股派息0.305元，較2020年的每股0.43元有所下降，合計派息1.69億元，但整體分紅比例亦由去年的35%降至20%。
方向上，保利物業瞄向公共服務細分業態、城市服務產業鏈，以及國資非主業剝離的標的。
而從保利物業未來發力的方向，也不可避免地映射到其目前毛利率情況。2021年，保利物業錄得毛利率為18.7%，連續兩年低於20%，與其他毛利率超30%的物企相差一大截。
這背後與保利物業大比例的公共服務相關，此類物業盈利水平往往低於一般的商業乃至住宅物業。但這似乎動搖不了保利物業對於公建物業的執着。
談及對未來公司毛利率的看法，保利物業坦言，隨着未來公服項目的快速轉化，毛利率一定會面臨下行壓力，但仍堅定將公服項目作為戰略發展重心。