8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調5個基點、5年期以上LPR下調15個基點，由3.7%、4.45%調整至3.65%、4.3%。
這是5年期以上LPR今年以來繼1月和5月後第三次下調。
實際上，業內對於本次LPR下調早有預料，就在前幾天，人民銀行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，MLF利率下降10個基點。這一操作被視作LPR下調的指向標。
不過，利率下調力度超出市場預期，市場普遍預計，本月1年期將會下調10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期下調15個基點，超出了市場預期。
房貸利率下限達2019年以來新低
此次5年期以上LPR下調的背景是，房地產信貸萎縮明顯，已不能用週期性下降來解釋。
2022年二季度個人房貸餘額38.86萬億，同比增長6.2%，創2009年一季度以來最低增速。
2022年二季度末，全國新增房地產貸款佔全部新增貸款的4.9%，較上季度回落4.5個百分點，創有統計記錄以來新低。個人房貸餘額佔比在2020年四季度見頂19.9%後開啓回落，四季度央行發聲維穩房貸權，個人房貸餘額佔比小幅回升，但今年上半年該指標連續兩個季度回落。
2022年二季度，全國居民購房槓桿率下降至21.2%，創下2012年三季度以來的歷史最低值（注：全國居民購房槓桿率=季調個人住房貸款餘額新增額/季調全國一、二手住宅銷售總額+9%公積金貸款歷史平均比重）
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，從近期的經濟走勢和市場行情來看，8月份LPR下調也是符合市場需求的，其中，金融數據一直未有明顯好轉，7月新增信貸規模回落明顯，信貸需求尚未完全復甦，在這樣的背景下，LPR下調能有效的提升投資需求和居民消費積極性，對於信貸需求的恢復有着重要意義。
值得注意的是，本次LPR變動的一個重要特點就在於不對稱調整，並且對與房貸利率掛鈎的5年期以上LPR下調力度更甚。2022年截至8月，5年期以上LPR共計下調35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之後降息力度最大的一年。
本次5年期以上LPR下降至4.3%，同時亦預示着購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%，近期，部分二三線城市房貸利率已下調至此前房貸利率下限水平，本次LPR調降後，房貸利率下限進一步降低，各地房貸利率下調仍存在空間。
房貸利率下調，可降低購房者置業成本，本次降息是落實國務院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。
陳霄認為，5年期以上LPR下調體現了對於房地產市場的政策傾斜力度，尤其是在當前觀望情緒尚濃，市場信心亟需提振的背景下，這樣的政策安排對於整個房地產市場而言是一項重大利好政策，體現了中央對房地產市場的實質性支持。尤其是基於近期以來的爛尾樓停貸潮風波對市場信心帶來的重大打擊，本次LPR針對性下調也是反映出中央對解決房地產市場難題的決心。
促進房地產市場回穩迫在眉睫
根據長江證券(000783)的研究，過去一年地產及其上下游相關融資對社融存量平均拉動3.6個百分點，基建為2個百分點。
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產從土地到房產，從開發商到居民，再延伸到上下游，近段時間出現了信貸緊縮，並通過行業關聯，導致全社會信用收縮，產生了流動性陷阱、資產負債表收縮的問題。
首先，近兩年疫情不斷，並從“一次性衝擊”（2020年疫情）發展到“持續性衝擊”，疊加部分行業不景氣，居民收入穩定性下降，部分人羣資產負債表受損嚴重，且對未來收入和工作前景的預期變差，預防性儲蓄需求上升。
其次，統計局數據表明，消費信心降至歷史新低，央行公佈的調查問卷顯示，城鎮儲户傾向更多儲蓄的佔比越來越高，7月居民部門貸款的大幅減少也能體現出消費意願的下滑。
因此，需要通過降息，降低消費成本，降低住房按揭的月供數量，從而通過地產消費的穩定來支持整個社會的消費穩定。
李宇嘉認為，這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。?同時，要注意的是，五年期LPR的下降，不僅僅是為了刺激居民買房，也是為了鼓勵實體企業增加中長期貸款的舉借，從而擴張未來的投資。因為，從七月份融資數據來看，居民和企業中長期貸款的積極性下降都非常明顯。居民和企業中長期貸款同比少增的額度都非常大。
購房者要不要提前還貸？
此次央行降息政策，也引起了很多已購房羣體的關注，政策對於已購房、未購房羣體有何影響？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此進行了分析。
過去幾年購房的羣體。 此類羣體面臨了一個困惑或問題，即認為房貸利率太高了，所以想提前還貸。這個事此前成為熱點話題。部分購房者覺得還貸利息太高，還貸壓力大。但實際上，到了明年元旦，此類購房者也可以享受利息下降的優惠。今年兩次下降15個基點，即總共30個基點。單純從這個角度看，明年此類購房者100萬貸款，月供至少可以減少200元左右。換句話説，購房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息帶來的利好，沒有必要提前還貸。
今年購房的羣體。今年購房的羣體，其實已經享受到了降息帶來的利好。此前5月央行降息，包括房貸利率下限下調政策、各銀行下調利率等，一些購房者已經享受到4.25%的低利率。那麼他們的疑問是，這次8月22日的利息下降，是否還可以享受。此類購房者房貸其實也屬於存量房貸，若是貸款還沒有批，那也可以搭上此次降息快車而享受優惠。若已經開始還貸，那就明年元旦後再跟着下降15個基點。這説明，新購房者也不用懊惱地認為，為什麼不遲點買。此類購房者也可以享受此類優惠政策，早買幾個月並不影響。
今年下半年打算購房的羣體。此類羣體可以認為當前買房是受支持和鼓勵的，購房金融政策是非常友好、寬鬆的，購房的美好窗口期已經開啓。房貸利率降而又降，疊加首付比例下調、房企降價優惠、二套房可以享受首套房利率優惠等，客觀上使得買房的性價比進一步增大。對於此類購房者來説，在獲得低利率房貸的時候，適當問一下最低利率是否有條件、放款速度如何、合作的樓盤情況如何。此類問題清楚了，購房方面可以主動一些，積極抓住“降房價、降首付、降利息”的最佳時期。
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文章來源:和訊網河南