潘石屹出售SOHO中國，可謂一波三折。9月10日，SOHO中國有限公司（簡稱“SOHO中國”）發佈公告稱，黑石集團決定不就收購公司全部股份作出要約，這意味着黑石終止收購SOHO中國，這場交易額近257億港元的收購以流產告終。
值得關注的是，該事件對SOHO中國而言將帶來哪些影響？下一步，潘石屹是否還會找企業接盤，又是否會將SOHO中國散售？
9月10日，SOHO中國發布公告披露，黑石集團決定不就收購公司全部股份作出要約。圖片來源/IC photo
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黑石終止收購SOHO中國
9月10日，SOHO中國發布公告稱，“鑑於目前滿足先決條件的進展不足，要約方、承諾方、承諾股東與公司共同評估了滿足先決條件所需的正在進行中的評估程序，以及在要約時間表內完成該程序的可能性。各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件，各方也一致同意不會推遲最後截止日。為解除公司在收購守則項下的持續義務，並維持有序的股票市場，各方在諮詢執行人員後決定並一致同意不作出要約，要約期限已於本公告日期終止。”
根據公告披露的信息，意味着黑石終止收購SOHO中國。而這距離6月16日SOHO中國宣佈“黑石集團擬以現金要約收購公司全部股份”，不到三個月。
值得一提的是，當天，SOHO中國股價異動，開盤後直線拉昇漲近16%，截至收盤股價報3.50港元，漲幅高達9.38%，目前總市值182億港元。
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潘石屹出售SOHO中國一波三折
新京報記者注意到，早在2020年3月10日，有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值40億美元。2020年3月11日晚間，SOHO中國發布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。
經過5個月的時間，SOHO中國私有化一事最終以“交易終止”這一結果塵埃落定。2020年8月13日，SOHO中國公告稱，因交易雙方並未就潛在交易條件達成共識，早前要約私有化事項於當日終止。
2020年11月13日，有消息稱，投資機構高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化。按當年香港私有化交易的平均溢價計算，高瓴和SOHO中國這筆交易的估值可能超20億美元。不過，隨後，又有消息稱，高瓴資本無意將SOHO中國私有化。
2021年6月16日晚間，SOHO中國正式發佈公告稱，黑石集團旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited現金要約收購SOHO中國已發行全部股份，收購價格為每股5港元，最高現金代價為236.58億港元（約合30.47億美元），以取得SOHO中國的控股權；交易完成後，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。
歷經一年多，潘石屹還是決定將SOHO中國賣給黑石。不過，236.58億港元，約合30.47億美元的售價，與一年前40億美元的交易對價相比，可謂打了7.6折。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱，彼時，潘石屹止損與套現的態度十分堅決，加上商業地產的流動性本來就比較差，以及疫情長期化趨勢對租金水平、滿租率的不利影響，導致此次出售價格出現較大折讓，這也是市場變化與市場形勢所致。
然而，收購併未如期順利推進。7月6日，SOHO中國發布公告稱，其將延遲寄發有關此前黑石要約收購事項的綜合文件，原因在於，達成先決條件及編制並落實將載入綜合文件的若干資料需要額外時間；此外，獨立財務顧問亦需要更多時間。
隨後，8月6日、9月6日，SOHO中國又兩次發佈公告，披露事項相關進展，並稱“概無先決條件已經達成”。最終，9月10日，SOHO中國公告披露，黑石收購要約終止。
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業內稱SOHO中國或有退市可能
問題在於，黑石終止收購SOHO中國，對SOHO中國而言將帶來哪些影響？下一步，潘石屹是否還會找企業來接盤？
對此，業內分析人士持兩種不同的觀點，有分析認為，該事件對SOHO中國影響較大，有可能導致其退市；也有分析認為，該事件對SOHO中國而言，影響並不是很大。
在北京博智行商業地產研究院院長魯炳全看來，該事件對SOHO中國是一個很大的衝擊，這不僅會影響到它在市場上以及品牌方面的影響力，而且後續在資本市場上，對SOHO中國的履約能力以及公司運營的正常秩序，都會造成很大的影響。此外，接下來預計不會有很合適的接盤人再繼續跟進，因為多數有能力接盤的企業可能也會持觀望態度。
“從SOHO中國現有的融資環境來看，相信資本市場對它的觀望多於行動，這也是對股東的一個警醒。”魯炳全指出，至於後期SOHO中國會不會退市，這還有待觀察，但至少在資本市場上的重組，特別是對於公司層面（包括股東層面）的結構性重組將勢在必行。
而在柏文喜看來，在目前的狀態下，SOHO中國很難再找到人接盤了，大概率只能繼續自持經營或者散售物業，而SOHO中國上市地位也無繼續維持的必要，退市也是大概率的事情。
一位不願意透露姓名的業內人士認為，接下來，估計外資與一般民企接盤的可能性不大，央企接盤的可能性大一些。
不過，在優淘城總裁薛建雄看來，要約收購中斷對SOHO中國的影響並不大，應該不會退市，只是潘石屹想快速“清倉”賺一筆的希望落空了，以後只能慢慢賺錢。
那麼，對SOHO中國而言，接下來該如何發展？對此，中城委秘書長、優鋪網董事長陳雲峯告訴新京報記者，接下來SOHO中國會有兩種可能：一是繼續經營；二是若遇到合適的買家，不排除再去洽談出售的可能。
薛建雄指出，接下來對SOHO中國而言，高端商辦運營可以正常發展，只是財務投資端要改變相關策略：單個項目單棟出售、引進金融保險資金戰投、發REITS這三方面的工作要同時推動，“只是這樣的方式，對潘石屹來説可能賺錢太慢，但目前以金融手法去賺快錢、大錢的做法，沒那麼容易了。”
亞太商業不動產學院院長朱凌波指出，就公司層面來看，此次交易不能達成，各項目還歸SOHO中國擁有，那必須要繼續維持運營，甚至需要更好地去經營，才能保持資產的升值。除此之外，項目不斷擁有正常經營的收益，才能保證現金流，未來再有交易機會時，才能擁有一個較樂觀的趨勢。
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上半年“以價換量”明顯，
SOHO中國是否會散售？
SOHO中國財報顯示，SOHO中國的核心資產為9個位於北京、上海的自持商辦項目，包括位於北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO 、麗澤SOHO，以及位於上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO，總可租面積約為83.07萬平方米。
從上半年表現看，SOHO中國位於北京、上海運營穩定的投資物業平均出租率已由上年同期78%同比增加12個百分點至90%，並且沒有項目出現出租率大幅下降的情況，但集團總租金收入同比僅增長3%，“以價換量”的現象較為明顯。
今年上半年，SOHO中國“以價換量”的現象較為明顯。圖為該公司旗下的麗澤SOHO。新京報記者 王嘉寧 攝
在此背景下，未來，潘石屹是否會將SOHO中國散售？黑石終止收購SOHO中國，是否會對後者資產的價格產生影響？
貝殼研究院商業地產分析師鄭中指出，SOHO集團旗下自持的8座整售物業較為稀缺，在保證目前高出租率的情況下，依然能夠吸引機構投資者的關注。在價格合適的情況下，未來或將單個出售，以求較快回款。魯炳全也表示，不排除SOHO中國會將現有的項目分別進行散賣的可能性。
不過，在陳雲峯看來，估計SOHO中國不會散售，原因在於，SOHO中國是從原來的散售轉型為現在整體持有的經營模式的。
而在資產價值方面，朱凌波表示，SOHO中國的項目是否保值、增值還要看具體經營情況，品牌等其他要素也會產生一定的影響，但主要還在於資產的收益、質量，以及未來的運營狀況。
新京報記者 | 張曉蘭
編輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜
