來源： 財聯社
財聯社（廣州，記者 陳業）訊，截至4月2日，多數上市房企已披露2020年年報，並召開了一年一度的業績會。
毛利率下降、土地出讓“兩集中”政策、“三道紅線”下如何降檔等話題，在房企2020年業績會上引發熱議。為應對新的政策環境，房企不得不在內部加快變革，在新一年的戰略方向上，不少房企提出諸如提質增效、加強合作開發等大同小異的策略。
此外，財聯社記者發現，代表行業方向的龍頭房企在談及未來發展時，對於房地產行業告別土地和金融紅利、向管理要紅利的看法基本一致，這對行業而言或有借鑑意義。
毛利率與規模之惑
2020年房企業績會上一個值得關注的現象是，在規模與毛利率、擴張與盈利能力之間，如何進行平衡、抉擇，成為投資人多次提及的問題。
雖然疫情打亂了去年一季度的銷售節奏，但進入二季度，房企通過讓利促銷等方式，基本保持了正常的銷售節奏。從排名前20房企公佈的各項數據來看，同比增幅基本達到預期，部分房企甚至超額完成年度銷售目標。
然而，在銷售規模提升的同時，房企的毛利率普遍下降。不僅龍頭房企毛利率在下降，多年來一直以高毛利率為傲的央企房地產公司，相關數據也出現下降。
業內人士認為，從各房企自身情況來看，造成毛利率下降的原因是多方面的，一方面是讓利促銷，另一方面也有前些年所拿地塊價格過高，以及在2020年加速“換倉”等原因。
在業績會上，被問及如何提升毛利率時，部分房企高管表示，高地價項目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉”後，毛利率會逐漸回升。同時，伴隨毛利率較高的舊改項目逐漸入市，企業毛利率下降的問題會在一定程度得到改善。
“舊改項目會拉動毛利率，但效果不會那麼快。另一方面，在房價保持平穩，而房企拿地價格上揚的情況下，毛利率還會繼續下降。”國泰君安一位分析師告訴記者。
從房企2020年年報披露的信息來看，不少房企制定了降負債目標，並提出2023年迴歸綠檔。在業績會上，在談及未來展望時，多家房企表示，“三道紅線”之下，將繼續加速銷售、嚴控土地支出、以現金為王，並將加快回款速度。
向管理要紅利
在業績會上，多數房企都主動對外公佈了新的銷售目標。例如，碧桂園提及未來三年年均增10%的銷售目標，恆大將2021年的銷售目標定為7500億元，融創公佈的2021年銷售目標為6400億元。
對於銷售目標，部分房企認為不應再以規模論英雄，而是要努力提升盈利水平。在2020年度業績會上，以碧桂園、萬科為代表的幾家龍頭房企，多次提及要向管理要紅利。
碧桂園總裁莫斌在業績會上指出，“隨着土地紅利和金融紅利的逐漸消失，房企將進入管理紅利時期。誰的管理能力強，競爭力就越強，市場佔有率就越大。”
萬科董事局主席鬱亮也表示，“來到管理紅利時代，業務協同性比過往要求更高，我們要面對組織如何適配戰略等問題。”
鬱亮稱，萬科兩年前一直在做組織建設問題，另一方面在組織適配戰略情況下，人才需要先行。“總結來説，組織如何適配戰略、如何發現社會上優秀人才，是萬科在管理紅利時代必須提升、解決的問題。”
業內人士認為，在集中供地政策下，拿地將進一步考驗房企管理水平。有房企高管在業績會上表示，集中供地考驗的是企業計劃鋪排能力，包括企業在集中供地期間，資金的籌措和資源等多項整合能力。
在鬱亮看來，與過去不同的是，當下市場機會不再是唾手可得，能否把握住這些機會，取決於企業是否有能力解決客户痛點，能不能提供有競爭力的產品和服務。“雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實錢。這個行業仍然有持久的生命力，得能力者得未來。”