萬科遭舉牌 沒有姚員外

萬科事業合夥人又出手了。

4月29日晚間，萬科發佈公告，公司收到德宇眾及其一致行動人盈安合夥、盈嘉眾合夥“舉牌”，累計持股達到5%。

不過這次不是“姚員外”，而是“自己人”，盈安公司是1300多名萬科員工組成的投資平台，而德宇眾其實是盈安公司的全資子公司。

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據公告，德宇眾以自有資金通過A股集中競價交易方式買入萬科80.4萬股，佔万科已發行股份的0.01%。至此，德宇眾實業及其一致行動人盈安合夥、盈嘉眾合夥在上市公司中擁有權益股份首次越過躍過舉牌線，達到已發行股份的5%。

德宇眾是盈安公司的全資子公司，盈安合夥和盈嘉眾合夥則都是盈安公司實際控制和管理的合夥企業。同時，盈安合夥是國信證券所管理的國信金鵬1號的委託人，持有國信金鵬1號的全部份額C，並擁有國信金鵬1號所持股票的表決權。

原來，此次舉牌只是“自己人”穿了不同的“馬甲”。

盈安公司是什麼來頭？實際上，這是萬科“事業合夥人制度”的產物。從2013開始，萬科就按照“不同級別、不同比例”的原則，對萬科各級僱員（包括高管層在內）的年終獎金進行了扣除留存，這筆錢在將近6個月後，被用於盈安合夥對萬科A股股權的收購。但近來受“寶萬之爭”的影響，萬科再未公示事業合夥人購入公司股票有關內容，進入長達五年的“靜默期”。

而此次舉牌，也顯示出萬科管理層與公司的深度綁定。在市場對地產股情緒悲觀的當下，提振了投資者的信心。

萬科方面則表示，不排除信息披露義務人在未來的12個月內擇機進一步增持公司股份。

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不過，這則消息似乎沒有很大程度上點燃萬科投資者的熱情。截至今日收盤，萬科A僅漲1%，舉牌這樣的利好也並未引起多大的波瀾。

實際上，早在4月22日萬科發佈一季報後，“增收不增利”的一季報就讓其股價兩日跌近5%。

業績報告顯示，萬科一季度實現營業收入622.6億元，同比增長30.3%；歸母淨利潤12.9億元，同比增長3.4%，淨利潤增速自2017年以來持續下滑。

萬科淨利潤增速低於營收增速的原因，主要在於高地價項目結算導致的毛利率下行。期內整體毛利率較 2020年全年下滑8.8個百分點至20.4%，創下1994年以來的最低值。

有券商分析指出，Q1毛利率提前探明瞭底部區域，預計高地價項目會逐步消化，房價將進一步上漲，毛利率將企穩回升。但從萬科過往拿地及銷售數據來看，公司地貨比常年維持在35%以上的水平，且自2018年以來呈現持續上升態勢，一定程度上説明公司拿地項目毛利率持續下降。

市場也普遍認為，毛利率下滑是行業的大勢所趨。據麪包財經，頭部房企報表毛利率從2018年以來逐步下滑：2020年整體房企毛利率為24.2%，較2018年高點下滑7.4個百分點；淨利率為12%，較2018年下滑2.05個百分點，行業整體利潤率中樞下行。

另一方面，萬科在一季報中宣佈，債務優化正在持續推進，槓桿指標也回落至“綠檔”標準。穩健的財務符合萬科一貫的謹慎作風，但也令投資者頗有微詞，認為萬科手持大量現金實為資金利用率低下。業績報告發布的第二天，就有股民以“果然今天就綠了”來調侃所謂的“綠檔”。

不過，萬科董事長鬱亮也對此回應稱，萬科並不追求過低的淨負債率，集中供地對資金的彈性提出了很高要求，萬科的低淨負債率有利於把握市場變化的機會。與此同時，萬科也在不斷推進多元化戰略，向城市配套服務商轉型。

 

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從財報可以看出，萬科的財務狀況和盈利情況還是相對以穩為主。近兩年地產行業最大的變化莫過於“三道紅線”的提出，在監管壓力與地價不斷上漲的兩難中，前些年激進擴張，負債高企的房企已經危在旦夕，而萬科高喊着“活下去”走在行業前方。

2020年6月的股東大會上，鬱亮指出，房地產行業高歌猛進的時代正在遠去，行業發展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現在到了管理紅利時代。如果説“土地紅利時代”是躺着就能掙錢，“槓桿紅利時代”坐着也能掙錢，“管理紅利時代”則必須站起來，甚至走起來、跑起來才能獲得相對應的回報。

基於萬科穩健的經營以及當前的估值狀態，持有萬科可能是一個偏於穩健的投資，但未來回報率不會有大驚喜。畢竟房地產行業黃金時代已經過去，未來龍頭房企的增速都會往下走。