證監會、發改委於2020年4月30日聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，隨後證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》公開徵求意見，《通知》和《徵求意見稿》明確了基礎設施公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
我國基礎設施公募REITs採用“公募 ABS”的模式，遵循在證券交易所公開發行交易，以權益為導向的原則，搭建了我國公募REITs的制度框架。基礎設施公募REITs在此時推出意在開闢基礎設施領域融資新渠道，盤活存量資產，豐富資本市場投資品，從而起到促進資本市場建設和經濟發展的作用。
現階段公募REITs還僅聚焦於基礎設施領域、交易所市場先行，全面擴容仍面臨一定的障礙。一是缺乏與REITs相配套的税收優惠政策，或將存在為避税需求導致交易結構過為複雜或税收過重拖累收益的問題。二是現行交易模式下基金公司處於項目投資運營的核心地位，這對長期以來深耕二級市場投資的公募基金提出了人員配備和項目運營方面的考驗。三是商業地產作為公募REITs領域的一類主要資產，此次並未納入公募REITs試點範圍，後續有望進一步跟進以拓寬公募REITs項目實施領域。
一、基礎設施公募REITs試點正式啓動，公募REITs制度框架搭建
證監會、發改委於2020年4月30日聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（簡稱《通知》），明確基礎設施公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。隨後證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（徵求意見稿）》公開徵求意見，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
我國早期的類REITs產品起源於2014年，主要是以私募形式發行的資產支持專項計劃，基礎資產集中於購物中心和寫字樓。截至2020年4月末，我國以私募形式發行類REITs產品共計有63只，發行總額1199.15億元，當前餘額948.65億元。在募集方式上我國的類REITs產品多為私募發行，而成熟市場的REITs以公募為主；在資產權屬類別上我國類REITs產品多為債權類，而成熟市場的REITs以權益類為主。2015年9月“鵬華前海萬科REITs”在深交所上市，是我國首支公募REITs基金。
我國基礎設施公募REITs採用“公募 ABS”的模式，搭建了我國公募REITs的制度框架。《通知》和《徵求意見稿》詳述了基礎設施公募REITs的試點方案，指出我國基礎設施公募REITs遵循在證券交易所公開發行交易，以權益為導向的原則，標誌着我國REITs市場正式搭建起了成熟的公募REITs制度框架。在具體的產品模式方面，基礎設施公募REITs採用“公募 ABS”的模式，即是由具有公募基金管理資格的證券公司或基金公司公開發售基金份額募集資金購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券。在此種模式下，公募基金處於主導地位承擔基礎設施項目的運營管理責任。
二、基礎設施公募REITs意在開闢基礎設施新融資渠道，盤活存量資產
根據《通知》對投資範圍的界定，基礎設施公募REITs以經營性的基礎設施資產作為標的資產，聚焦重點領域、重點行業和優質項目。重點領域方面，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。重點行業方面，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。對於優質項目的界定，要求項目權屬清晰、能夠產生穩定的現金流並且發起人（原始權益人）和運營企業經營穩健且具備項目管理運營能力。
受新冠疫情爆發的影響，全球經濟衰退風險陡升，中國經濟下行壓力顯著增大。2020年1季度實際GDP同比降6.8%，創歷史最大跌幅。基建投資發力是穩投資、穩增長以實現逆週期調節的重要手段。今年3月召開的中央政治局會議指出要“積極擴大有效投資，實施老舊小區改造，加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資”，在此時推出基礎設施公募REITs正是順應這一政策取向。基礎設施公募REITs在可開闢基礎設施領域融資新渠道，盤活存量資產，豐富資本市場投資品，從而起到促進資本市場建設和經濟發展的作用。一方面，基礎設施公募REITs作為一種融資工具，能夠拓寬基礎設施建設領域的融資渠道，在不增加地方政府槓桿率的情況下為基建項目提供長期資金。另一方面，當前基礎設施領域積累了大量的存量資產，將存量基建資產作為底層資產發行REITs能夠實現存量資產的提前變現，起到盤活存量資產和提高資金使用效率的作用。此外，當前全球貨幣寬鬆的格局導致無風險收益率快速下行，資本市場資產荒出現，基礎設施公募REITs具備項目資質優良、投資門檻低、流動性好的優勢，為投資者開闢了新的資產配置方向。
三、公募REITs現階段仍以試點為主，擴容仍存在一定障礙
基礎設施公募REITs的推出標誌着我國公募REITs市場正式起航，但現階段公募REITs還僅聚焦於基礎設施領域、交易所市場先行，全面擴容仍面臨一定的障礙。
一是缺乏配套的税收優惠政策。税收優惠是國外REITs市場得以快速發展的核心驅動力。以美國為例，在REITs的轉讓環節不動產持有超過10年享受税收優惠，REITs收入向股東分紅免徵所得税。我國現行的税法下REITs涉及多種税收，如不動產轉讓層面的土地增值税、契税和原始權益人所得税，項目運營層面的企業所得税，存在重複徵税的問題。我國尚無與REITs相配套的税收優惠政策，此前發行的類REITs多采用雙SPV結構以實現破產隔離和避税的目的，使得交易結構較為複雜。公募REITs若不推出相應的税收優惠政策，則仍將存在交易結構過為複雜或税收過重拖累項目收益的問題。
二是公募基金項目管理能力面臨挑戰。在現行的基礎設施公募REITs產品交易模式下，公募REITs應取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權並積極運營管理基礎設施項目，為此要“設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少於3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員，其中至少2名具備5年以上基礎設施項目運營經驗”，這對長期深耕二級市場投資的公募基金提出了人員配備和項目運營能力的考驗。
三是基礎設施領域先行，商業地產領域公募REITs尚待拓展。按照國際成熟REITs市場的經驗，基礎設施和商業地產是REITs的兩大基礎資產。我國當前推出的公募REITs在交易所先行，聚焦基礎設施領域，尚未涉及商業地產。此前我國發行的類REITs產品底層資產多是商業地產，商業地產領域存在較大的REITs發行需求，隨着基礎設施公募REITs的推出，後續商業地產公募REITs有望跟進，進一步拓寬公募REITs的市場空間。
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