樂居財經 範慧茹 發自南昌
“有追求、有理想就要大膽堅持去做”張園林在生意場上的果斷，低調之風也難遮蓋這種膽識。
張園林為人低調，平時話不多，公開的媒體採訪資料也很少，他屬於“悶聲做大事”的人。
地產以“黑馬”之姿上市不到兩年，他又將新力服務推向了資本市場。
3月4日，新力服務正式向港交所遞交招股書，“潛伏”兩年的上市計劃終於浮上水面。
新力服務赴港上市已定，預測的好事近了一步。
從2月6日的“股權大挪移”不到一個月的時間，新力服務的招股書已經遞到港交所。物企分拆上市的風口，張園林瞄準機會，快速出手。
“2020年是新力十年征程的收官之年，也是新力下一個十年的起點之年。”張園林在今年年初的新年獻詞中這麼感慨道。站在下一個十年的起點，新力服務已經開始發力了。
27.72%股權犒賞功臣
張園林對於將才的愛惜名聲在外，在這次的新力服務招股書中，他的“厚愛”之意再次得以展現。
所搭建的新力服務上市架構，除了自己持有71%的股權外，剩餘約29%的股份中，他拿出27.72%來犒賞物業高管團隊與員工。
他祭出9.9%的股份做股權激勵，由離岸公司先程代持。根據股份激勵計劃，員工將不時被提名為股權激勵信託的受益人。
幾經輾轉騰挪，最終張園林、閉濤、饒豔齡、馬薇以及先程通過各自的信託公司分別持有新力服務71.28%、13.86%、2.97%、0.99%、9.90%的股權。
股權搭建完成，新力服務用於獎賞高管以及股權激勵計劃的股份合計約27.72%。
其實，在正式遞交招股書之前，張園林就曾對新力物業的管理團隊進行過一次“犒賞”，南昌新際企業諮詢中心（有限合夥）（簡稱“南昌新際”）18%就是其中之一。
2020年12月8日，張園林通過全資附屬子公司江西新梓鋭以900萬元的代價將新力智慧18%的股權轉讓給了南昌新際。南昌新際分別由主席兼總裁閉濤持股77.8%、常務副總裁饒豔齡持股16.7%、副總裁馬薇持股5.5%。
招股書中，三人的持股比重排序與此相同，閉濤居首，饒豔齡第二，馬薇第三，分別持有新力服務13.86%、2.97%、0.99%。
除了封賞高管，張園林還拉來了戰略投資人陳康助陣，陳康通過間接全資附屬公司誠景（香港）以994.76萬元注資的形式加入新力服務，持股1%。
據招股書介紹，陳康是張園林在1999年左右通過商業及社交活動結識，並一直保持着聯繫。陳康在股權投資方面擁有超10年的經驗，2001年起一直在中國投資從事餐飲、貿易、物業租賃及物業管理的多家企業。
突擊收併購 在管面積翻倍
新力控股（02103.HK）上市不到2年，張園林就籌備第二家上市公司，其征戰速度可見一斑。
新力服務從成立到現在不過10載，其在管面積在近兩年迎來爆發，並呈現倍速增長。
招股書顯示，新力服務在管面積由2018年的610萬平方米增長至2019的1500萬平方米，並進一步增長至2020年的3230萬平方米，複合年增長率為130.9%。
截至2020年12月31日，新力服務管理的物業項目達233個，在管總建築面積約3230萬平方米；簽約管理物業項目400個，合同總建築面積約6760萬平方米。
高速的擴張，在積極招投標以外，新力服務在遞交招股書前夕，兩筆大金額的收併購“進賬”為其增色不少。
據招股書顯示，2020年12月20日，新力服務以4800萬元，從康燕燕手中收購武漢天貝青60%的股權，另外40%由康燕燕持有，新力服務的第三方外拓再添一筆。
不到四天時間，2020年12月24日，新力服務再度出征，以3000萬元拿下南京和度60%的股權，另外40%的股權仍由原來的第三方魏威持有。
據招股書顯示，兩筆併購總共為新力服務的在管面積增添570萬平方米。
而這兩家收併購的公司有個共同點，就是業務主要集中在公共物業服務領域。隨着兩筆收併購的“進帳”，新力服務在非住宅領域的業務得到了擴充。
新力服務的第三方管理面積也進一步提升，由2018年的約300萬平方米增加至2019年的790萬平方米，並進一步增加至2020年的約2340萬平方米。
來自第三方物業的管理面積佔比也隨之增加，從2018年的49.3%增加到2020年的72.4%，逐漸降低對關聯方的依賴。
非住宅物業佔比近5成 面積與營收倒掛
新力服務在管面積的增加，也成為其營收快速增長的一大利器。招股書顯示，新力服務收益由2018年的2.48億元增長至2019年的5.37億元，並進一步增長至2020年的10.06億元，複合年增長率為101.4%。
淨利潤則由2018年的1410萬元增長至2019年的3530萬元，並進一步增長至2020年的1.02億元，複合年增長率為169.5%。
據招股書稱，公司收益主要來源於四條業務線，分別為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務和其他專業服務。
2020年，這四條業務線的收入佔比分別為42%、42%、7.5%、8.5%。其中非業主增值服務和社區增值服務收入合計佔比達49.5%，而物業管理服務營收佔比卻未過半。
從物業管理服務收入明細來看，其住宅物業營收佔大頭，2018年到2020年佔比分別為64%、67.9%、67.9%；非住宅物業營收佔比分別為36%、32.1%、32.1%。
非住宅物業的營收佔比在近兩年來，看似沒有減少，但是從非住宅物業的在管面積來看，2018年到2020年，其在管面積從105萬平米增加到1546萬平米，佔總在管面積的百分比從17%提升到了48%。
也就是説，非住宅物業在管面積的大幅提升，並未帶動物業管理服務收入比例的增長。細分非住宅物業，可以看出，新力服務在公共物業方面，物業管理服務營收偏弱，在管面積達1304萬平米的公共物業，只取得了13.2%的物業服務收入。