深響·財報㉔ |“未來”業務重塑龍湖估值

作者|王迪

出品|焦點財經

“就房企中期業績來看，行業整體毛利、核心淨利潤率下滑趨勢顯現，對此，您怎麼看？”

在2021年中期業績會上，面對記者的提問，龍湖管理層表達了一種觀點：利潤及毛利下滑將是未來行業的趨勢，在房價可控、地價合理的大背景下，這有利於毛利率迴歸合理區間。“未來保持20-25%的毛利率或是行業趨勢。龍湖的毛利率在20%到30%，比較合理。”

利潤被攤薄、行業加速分化，企業的健康程度被“三條紅線”“40%投銷比”等指標所限定。面對全新的市場邏輯，龍湖集團的選擇是，在保持財務持續“全綠”的基礎上，專注傳統開發紅海的同時，掘金存量市場藍海，做傳統行業的“未來”企業，以降低行業週期性風險和系統性風險。

2021年，龍湖將房屋租售、房屋裝修升級為主航道業務，與地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務，形成六大主航道並駕齊驅。此外，今年7月龍湖組織升級，集團業務被分為開發與經營兩大部分，地產開發一如既往是基本盤面，同時經營類業務被寄予更高的期望。

區別於此前房企平鋪多元化的浪潮，龍湖集團CEO邵明曉表示，龍湖圍繞空間，並不是做多元化，而是圍繞着空間即服務的大戰略，基於用户圍欄、用户池、產品服務的供應能力，力爭做得更好，龍湖有信心完成全年3100億元的銷售目標。

租賃、新基建等政策東風襲來，用户圍欄在拓展，龍湖的業務圍欄也在不斷拓展，半年報給出了應有的市場反饋是，服務引擎確實給龍湖的業績帶來了增量。

2021年上半年龍湖集團合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%；營業額606.2億元，同比增長18.5%至；歸屬於股東的淨利潤74.2億元，其中，物業投資業務租金收入47.8億元，同比增長42.4%；經營性收入超過87.8億元，保持快速增長。毛利167.8億元，同比增長6.5%；毛利率27.7%。核心税後利潤率為13.6%，核心權益後利潤率為10.2%。

典型房企非典型“造血”

在整場業績會上，龍湖集團董事長吳亞軍鮮有直接回答記者的問題，而專注於問題分配的控場，她僅對綠色公益、房屋裝修、輕資產戰略三個問題做了補充性回答。

在房屋裝修方面，據吳亞軍透露，因為用户害怕裝修有甲醛和其他有害物質。龍湖自建工廠，所有的板是龍湖專利及研發，使用零醛裝配式建築材料，確保大宗主要材料綠色環保，減少碳排放。

對於房屋租售，吳亞軍則補充稱：“塘鵝租售的一些店以靠近社區為主，原因就是就近服務好客户，這也是一個低碳的消費動作。”

向製造業學習，向互聯網學習，這是很多房企的共識，而龍湖則是將其實現最為徹底的一家。貝殼、國美等行業巨頭加持家居市場，龍湖同樣選擇房屋租售、房屋裝修作為補充業務的拓延。

毫無疑問，龍湖正在加註“未來”，希望藉此增厚利潤。“如果開發引擎代表當下，服務引擎則代表公司未來。這是龍湖認定的關聯邏輯。

根據披露數據顯示，在2021年上半年，龍湖集團實現經營性收入87.8億元，較去年同期增長49.1%。具體來看，物業投資業務不含税租金收入47.8億元，同比增長42.2%；物業管理及其他業務收入40.0億元，同比增長58%。

今年年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務品牌——“塘鵝”，應勢升級為主航道業務，圍繞居住需求的衍生正在激發新的增長動能。

對於新設立兩個航道，是否意在分散風險，邵明曉則表示：“分散風險的功能是有的，更重要的是關注機會。C4智慧服務的業務圍欄是比較寬的，合約管理面積全年會超過5億平方。用户有這樣的訴求，所以我們圍繞着客户做了租售服務（塘鵝租售），還有產品化的服務。”

數據顯示，在房屋租售方面，截至一季度末，上半年塘鵝租售為28萬+客户提供服務，客户滿意度高達96%，已覆蓋成都、重慶、北京、上海、杭州、廣州等國內30餘座城市。塘鵝美裝修，則採用國內首家將裝配式裝修技術，大批量應用在多業態裝修服務的企業，由塘鵝美裝修全面負責的龍湖集團智慧總部，裝配率接近75%。

此外，在龍湖“傳統行業、未來企業”的願景之中，豐富服務引擎是其重要的組成部分，而面對未來，龍湖集團亦同步孵化諸多例如醫養、產城、物流、IP樂園等“點心”業務。據瞭解，跟隨城市更新浪潮，龍湖集團旗下有“藍海引擎”產業園品牌，目前產城業務已佈局北京、上海、杭州、武漢、蘇州、海口等一二線優質城市。

多業務釋放經營紅利  智慧服務仍有收購計劃

除房屋租售、房屋裝修及點心業務新增鋪排之外，龍湖在商業運營、租賃住房、智慧服務的拓展已經漸成趨勢，並釋放新的空間想象。

正如騰訊是做人和人的連接，阿里、京東是人和貨的連接。而龍湖選擇要做的則是人和空間的連接，在有生命的空間，提供有温度的服務。因為龍湖深知，不論是商業、物業，還是存量交易、裝修業務，賽道均極為廣闊，一旦真正撬動市場，房企的估值將不再僅是地產邏輯。

半年報顯示，龍湖商業運營上半年實現租金收入37.1億元，新開5座天街；租賃住房方面，龍湖租金收入10.7億元，同比增長45%，正式開啓盈利元年；物業管理及其他業務收入40.0億元，同比增長58%，智慧服務實際管理面積達到2.05億平方米。

就收入構成來看，2021年上半年實現物業投資業務不含税租金收入47.8億元，同比增長42.4%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為76.6%、22.3%和1.1%。

與開發行業比肩，商業業務的拓圍往往能夠體現一家房企的實力。

半年報顯示，截至2021年6月，龍湖商業已進入全國28座城市，累計開業商場達54座，已開業商場建築面積為524萬平方米（含車位總建築面積為672萬平方米），整體出租率97.8%。相較於去年同期，商業租金增長39%至37.1億元，商場銷售額增長100%至222億元，平均日客流201萬人次。已開業商場的同店銷售額同比去年實現60%增幅，客流也逐步恢復至疫情前水平，助力城市消費升級。

商業之外，隨着“租售並舉”等舉措的完善，龍湖租賃業務也在發揮應有效能。

半年報顯示，冠寓佈局全國30餘個高量級城市，已開業房間數約9.4萬間，已開業房源規模穩居行業前三；期末整體出租率達94.1%，大於6個月房源出租率達95.5%。截至2021年上半年，龍湖冠寓累計服務在租租户近35萬人，累計服務用户超120萬人，用户滿意度高達95%。截至目前，龍湖冠寓已與全國10餘個重點城市，合作落地40餘個項目，提供超2萬套人才住房。

今年上半年龍湖包括商業、冠寓等航道均提出輕資產戰略，對此，管理層表示，租賃住房的能力輸出以及C2商業的能力輸出是一個輕資產項目，不是刻意為之，而是一個自然的複製。

“目前在手的輕資產項目大概有五個商業，下半年會在武漢開第一個。現在市場上有很多低效閒置的資產，通過我們的能力輸出運營，也可以盤活這些資產，我們自己也能在這裏獲得一些增值的收益。”吳亞軍稱。

此外，作為近年來的資本市場“新寵”，物業服務在規模增長與提效增利之間尋求平衡，也在與龍湖各業務發展的協同中增加底色。

今年上半年，龍湖智慧服務收購東北億達服務、鄭州楷林商務服務、港資像新世界等物業公司。據瞭解，目前龍湖智慧服務實際管理面積達2.05億平方米，正加碼服務城市空間。上半年，龍湖智慧服務進一步拓展一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，已覆蓋13大業態，業主滿意度連續12年超過90%。

針對未來是否有收購計劃，龍湖管理層則表示，肯定還會繼續加大力度收購，智慧服務每年會保持超過30%的增長速度。

“我們絕對不是為了規模而規模，選擇收購標的也有一定的標準，一定要看到它跟龍湖整體佈局、跟我們用户的需求、文化、價值觀，包括質量要求是可以匹配的。”

“航母平台”的風險管控及估值重塑

從龍湖的發展路徑，可以清晰地發現，行業正在走向分水嶺，而龍湖捕捉到了最前線的信息：行業新生領域及互聯網智慧+組織敏捷趨勢顯現，這也體現了其自身的風險管控能力及估值重塑。

今年7月，龍湖集團進行了一輪組織升級，圍繞組織扁平化、敏捷化的方向，龍湖集團原總部職能變革為賦能平台，並將地產開發業務獨立為地產航道。本次變革也是龍湖圍繞“空間即服務”戰略的一次組織升級適配。

就上半年的效果來看，有目共睹。上半年地產開發合同銷售1426.3億元，其中，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至2021年6月底，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為3753億元，面積2200萬平方米，為未來集團利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

對於地產與其他業務之前的關係，龍湖管理層指出：“地產航道獨立之後，作為整個集團現金流利潤的主要貢獻，我們會持續堅守我們的投資刻度，堅持有質量的增長、有回款的簽約。我們也會圍繞其他航道包括地產航道自身的客户持續建造高品質的空間，整個航道一定會在集團戰略下持續堅持對業績的兑現。”

事實上，龍湖此種敏鋭性捕捉能力已經在不斷擴延。上半年龍湖披露的首份獨立可持續發展報告，去年龍湖公益基金會和志願者組織正式成立。據瞭解，在公司管治上，龍湖已經堅持了3到5年，所有的系統性風險、技術性風險、偶發性都做了系統鋪排和管控。

據管理層介紹，在公司治理上，龍湖是一個真正的職業經理人團隊，不斷培養吸引年輕人進入到中高管；第二是低碳綠色，綠建已經超過8000萬平方米，有200多項綠色技術專利，在這方面龍湖持續在做。第三，針對人才培養推出“仕官生”計劃、員工互助“大同源”計劃。

“今年我們會招1200—1500個仕官生（研究生），招近一萬名本科生，還會繼續加大對年輕學子的招聘力度。”

此外，除了人才之外，龍湖也通過財務及土儲給企業發展做好管控及鋪墊。

上半年龍湖踏穩節奏、保持合理利潤率，新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州，新增收購土地儲備總建築面積為1292萬平方米，權益面積723萬平方米，平均權益收購成本每平方米5382元。數據顯示，截至2021年6月底，集團土儲合計7717萬平方米，權益面積5367萬平方米。

在債務方面，龍湖也在調整負債結構，優化財務指標。2021年上半年，龍湖在境內成功發行人民幣60億元公司債券，票息介乎3.50%至4.40%之間，期限介乎於5年至7年。報告期後，集團於2021年8月在境內成功發行人民幣30億元公司債券，票息介乎3.35%至3.70%之間，期限介乎於5年至7年。

數據顯示，龍湖集團今年上半年平均融資成本4.21%，再創新低，在手現金為994.7億元，負債結構亦保持合理，平均貸款年限6.18年，淨負債率46.0%，現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.91），連續五年滿足“三道紅線”指標要求。