樂居財經 楊宏彬 發自吉林
地產圈裏的女性明星經理人很稀有，盧昕是其中一個。
她所帶領的新星宇地產正在衝刺IPO，如果順利的話，她將藉此完成身份的轉變，從地產經理人變成真正的掌權者。
2021年2月9日，新星宇控股集團有限公司（下稱“新星宇控股”）在港交所提交招股書。
對於公眾來説，新星宇控股這個名字是陌生的，但若是提到新星宇房地產，想必會熟悉許多。
遞表前，新星宇房地產被裝入新星宇控股，前者從母公司新星宇建設集團脱離出來，由盧昕間接控股74.52%。
女掌門人
“我是一個目標感很強的人”，這是盧昕對自己的評價。
盧昕是長春地產圈內有名的職業經理人，但很少有人知道，這位聞名業界的女老總，初進入新星宇公司時，是一個普通的程序員。
工作五年後，盧昕給自己提出了下一步的發展目標，去做公司的主營業務——房地產。在盧昕進入房地產行業的第9個年頭，她被任命為新星宇房地產總經理，親手操刀數個長春知名的地產項目。
新星宇房地產最初是作為新星宇建設集團的附屬公司，成立於2006年1月19日，彼時，新星宇建設集團持有其100%股權，新星宇建設集團則由盧昕、張琪武、王廣會及王玉華各持有31.24%、47.21%、5.15%及16.40%的股權。
2019年9月10日，新星宇建設集團成立新星宇投資諮詢，註冊資本1億元。一個月後，新星宇投資諮詢以1億元的註冊資本成立了新星宇發展。
2019年11月12日，盧昕將其所擁有新星宇建設集團的31.24%股權轉讓予張琪武，代價約為人民幣5730萬元。股份轉讓完成後，新星宇建設集團由張琪武、王廣會及王玉華分別持有78.45%、5.15%及16.40%權益，而盧昕不再為新星宇建設的股東。
一個月後，盧昕通過“0元購”，成為了新星宇投資諮詢的大股東。2019年12月11日，盧昕、王廣會及王玉華自新星宇建設集團收購新星宇投資諮詢的78.45%、5.15%及16.40%股權，代價均為0元。一日後，新星宇發展以1.056億元的價格向新星宇建設收購新星宇房地產的100%股權。交易完成後，新星宇房地產不再是新星宇建設集團下公司，盧昕則成為了新星宇房地產的實控人。
籌備上市期間，盧昕等人設立多家境外公司，包括創立新星宇控股。經歷多次股權騰挪後，由新星宇控股全資持有新星宇發展，間接持有新星宇房地產100%股權，完成了地產業務的注入。
為順利上市，盧昕拉來了一位合作伙伴，廣澤國際發展(HK:00989)的首席財務官伍文傑，其通過全資子公司CapitalEver持有新星宇控股5.01%的股權。伍文傑和王廣會是老相識，2015-2018年間，王廣會曾擔任廣澤國際發展執行董事，這期間，伍文傑從財務及投資者關係董事獲任首席財務官和公司秘書。
截止2020年9月30日，新星宇控股的股權結構如下圖所示，盧昕為新星宇控股的實際控制人，持股74.52%，同時擔任新星宇控股主席、行政總裁兼執行董事，負責業務決策和日常管理；王廣會持有4.89%股權，擔任新星宇控股執行董事，負責業務運營、戰略發展及資本市場活動；王玉華持股15.58%，擔任新星宇控股聯席秘書、執行董事，負責財務管理等。
貸款與利息的背離
招股書披露顯示，新星宇控股是吉林省長春市領先及知名的物業開發商之一，專注於為目標客户提供配備商業物業及配套設施的優質住宅物業。
自2006年成立至今，新星宇控股一直深耕于吉林地區。2014年至2019年，其在長春市當地物業開發商中連續六年排名第一。憑藉15年經驗，新星宇控股已經在吉林省建立活躍業務並形成戰略區域覆蓋。
除吉林地區外，新星宇控股已經或正在中國的五個主要地區（即北方地區、華北地區、華中地區、華東地區及華南地區）開發業務。
據招股書顯示，新星宇控股在2018年和2019年的收入分別為47.87億元、48.65億元，同期毛利為12.04億元、14.75億元，同期毛利率為25.2%、30.3%，同期歸屬股東淨利潤4.99億元、 4.92億元。
2020年，新星宇控股的營收出現大幅下滑。2020年9月末，新星宇控股收入12.55億元，相較於2019年同期減少72.4%。
據瞭解，新星宇控股營收主要來自於住宅及商業物業的開發及銷售。2018年、2019年及2020年前9月，新星宇控股物業銷售的收入分別約為46.18億元、46.76億元及12.32億元，分別佔同期總收入的約96.5%、96.1%及98.2%。其餘收入來自於建造服務和自租賃物業。營收下降的主要原因為住宅及商業物業的開發及銷售的減少。
營收的下滑導致新星宇控股的淨利潤隨之減少，2020年9月末，新星宇控股實現淨利潤1.11億元，較2019年同期的6.06億元下滑超80%。
除營業收入下滑外，新星宇控股的負債也在逐年上升。據招股書顯示，2018年與2019年，新星宇控股未償還銀行貸款及來自其他金融機構的貸款總額分別為24.47億元、24.98億元，截至2020年9月30日，新星宇控股的貸款總額升至32.61億元，較2019年底上升了30.5%。
然而，貸款總額與利息支出卻不成正比。2020年前9月，新星宇控股的貸款利息為1.72億元，與2018年、2019年的4.01億元，4.22億元相比，有大幅縮水跡象。
或許，是融資成本大幅下滑的緣故？事實上，期內銀行借款加權平均利率為7.5%，較2019年底下降0.44個百分點，相當於每1億元銀行貸款，利息減少44萬元。但其他貸款加權平均利率為12%，較此前同類貸款利率上升2個百分點。
綜上，在貸款總額從24.98億元增至32.61億元的情況下，利息支出從4.22億元下滑到1.72億元，不得不説，新星宇控股“財商”過人。或許，這是盧昕引入財務型投資者的主要原因。
現金流“紅燈”
儘管在利息支出上已“省下”了數億元，但新星宇控股現金流並不樂觀。據招股書，截至2019、2020年前9月，新星宇控股經營現金流量約-11.86億元及-1.07億元，“造血”能力不足。
疊加融資現金流淨流出6.75億元，2020年前9月，新星宇控股現金及現金等價物為6.27億元，較2019年底減少2.91億元。
融資現金流的大幅流出，是期末現金下降的主要原因之一。據披露，遞表前，新星宇控股償還新星宇投資貸款約1.55億元；結付應付新星宇投資款項7.89億元；總計向新星宇投資支付9.44億元。
新星宇投資，全稱新星宇投資有限公司，是新星宇建設集團全資子公司。即地產業務分拆獨立並計劃上市時，新星宇建設集團以收回貸款和應付款名義，“抽走”了近10億元現金。而留給新星宇控股的，是現金流同比下滑近3成、非受限現金短債比僅0.34。
目前，新星宇控股擁有位於中國六個省份10個城市的38個物業項目，土地儲備總額約405.86萬平方米，包括已竣工物業的可供銷售及可供出租建築面積51.7396萬平方米，開發中物業總建築面積196.15萬平方米，及持作未來開發物業的總建築面積157.9724萬平方米。