觀點指數 8月17日，中國海外宏洋集團（以下簡稱中海宏洋）發佈中報。觀點指數結合其財報及資本市場信息，對其進行分析以瞭解企業上半年的經營質量。
近年來，土地、原材料、勞動成本等上升背景下，中海宏洋的毛利率及淨利率水平均維持下降趨勢。不過中海宏洋表現較好的地方在於其淨利率的下降速率緩於毛利率，仍然為投資者維持了一定的利潤規模。
另外，企業對上半年的貨值計提了約2.3億元的跌價準備，期間利息的資本化金額為11.27億元。這些數據均表明企業對於流動性資金以及投資機會均有較強的把控。
三道紅線方面，2021年末中海宏洋便達到了“綠檔”標準。今年仍然處於該區間，其中現金短債比1.4，淨負債率46.9%，以及扣除預收款後的資產負債率68.2%。下半年企業的融資規劃或有望進一步改善資產負債的狀況。
盈利下滑中的改變
回顧中海宏洋的銷售，截至2022年6月末，其實現合約銷售額208.16億元，較去年同期下跌51.9%。其中，來自聯營公司及合營公司的合約銷售額為16.39億元，另外期內權益口徑佔比為87.95%，金額約為183.09億元。
此外據企業披露，進行中的累計認購但待簽訂買賣合約總額，也即尚未歸屬於期間的合約銷售約為9.21億元，。
據參與中海宏洋投資者會的人士透露，管理層提及銷售下滑的一部分原因來自於疫情的影響。原本有置業計劃的人羣有所推遲甚至是終止；個別貨值分佈城市如，吉林市、義烏、蘭州等封控區對企業正常的銷售節奏造成一定影響。
反觀企業的盈利指標方面，中海宏洋對於精細化管理要求的成果正逐漸體現。企業的毛利率及淨利率水平近年來均維持下降的趨勢，不過表現較好的地方在於其淨利率的下降速率緩於毛利率的。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
通過利潤表不難發現，原因可能在於企業對於管理的改善，即三費的增速較營收增速更慢。具體來看，營收同比2021年上升15.77%，銷售費用上升7.23%，管理費用上升0.37%，財務費用上升9.09%。
回調衝擊下的投資機會
此外可以看到，中海宏洋報告期內對利息的資本化金額為11.27億元，期間利息支出11.51億元。一定程度上説明中海宏洋對於資產債務的管理有着較好的表現，即帶息負債的大頭基本作用於項目建設，而不是用於拿地、投資等其他途徑。
同時，一定程度避免了“斷供潮”的風險，與管理層注重低能級城市中客户口碑的經營理念不謀而合。
值得一提的是，企業對上半年的貨值計提了約2.3億元的跌價準備。當下的市場環境中，低能級城市受到的衝擊相對較大，價格回調的力度比一線和準一線城市要大很多。因此對於貨值多分佈於二三四線城市的企業而言，難能可貴。
這與其堅持的結構性機會相關，即“三個主流”投資策略--中心位置、優質地塊、優質配套。管理層亦表示受回調影響，拿地以及收併購的投資機會明顯增多，如上半年購入的南寧以及銀川地塊，均有較優的性價比。
流動性優化
債務方面，企業最新的日常經營性債務規模約為436.78億元，較2021年末的457.82億元下降約4.6%。期內企業現金及等價物為197.78億元，與2021年末的數據（198.76億元）相比，幾乎持平。
雖然企業債務規模有所上升，但現金缺口有小幅度改善，主要是因為受限制的資金規模減小。
具體來看，截至2022年中報數據，比較中海宏洋的經營性負債與扣除受限資金後的現金及等價物，可以發現企業的資金缺口約為346.2億元，相比2021年末下降了約39億元。
以該口徑數據與企業期間的庫存物業價值相比較，企業償債能力有小幅度的優化。如果今年下半年其達到25.48%的去化率，便可以覆蓋賬面上的資金缺口，相對2021年末的28.25%去化率要求有所下降。
不過，1-7月全國百城住宅成交量統計的數據顯示，二線城市下降了48.5%，三線下降了48.6%。而中海宏洋的貨值基本佈局在二線、三線城市，仍然需要警惕後續去化上的阻礙（新房交易量下滑的背景下，25.48%的去化要求或許等同於過往正常市場條件下50%左右的去化率）。
對於房企以及市場比較關注的三道紅線方面，企業2021年末便達到了“綠檔”標準。今年依然處於該區間，其中現金短債比1.4，淨負債率46.9%，扣除預收款後的資產負債率則為68.2%。
相較去年末35%的淨負債率，中海宏洋新增借貸的構成主要來源於併購貸、擔保債務以及境內開發貸。據其披露，其中佔比較大的是開發貸（期限大部分在3年以上），約12.8億元，佔比約4.5%；11億元的長期擔保債務，利率4.05%。受政策影響較大的併購貸方面，其今年獲得約5.5億元的併購貸，利率相對較低（3.7%）。
總體來説，企業上半年新增帶息債務96.68億元，償還帶息債務76億元，淨增約20億元。
此外，企業的融資成本在業內處於較低水品，最新數據為3.9%。對於下半年，據資本市場人士對觀點指數透露，管理層計劃嘗試在境內公開市場發行公司債、信用債。
觀點指數認為中海宏洋不存在大的債務壓力及流動性問題，疊加保持綠檔區間以及公開市場信譽較好，未來如果在機構投資者之間作出調整，有較大希望以低利率置換高利率的融資，用期限較長的資金置換時間稍短的資金。年內中海宏洋與招商資管合作試水的應收賬款證券化便是一次較好的嘗試。