光明地產的利潤隧道 | 透視國企地產⑧
樂居財經 曾亦 發自上海
在母公司光明食品集團的“罩護”下，光明房地產集團股份有限公司（600708.SH，以下簡稱“光明地產”）擁有令人豔羨的先天優勢。
但是一系列的“資源協同”，並沒有使它成長為理想中那麼“強壯”。
光明地產2019年財報顯示，該公司實現營業總收入136.1億，同比下降33.6%；實現歸母淨利潤5.7億，同比下降59.8%。兩者降幅都較去年同期擴大。而今年一季度，它實現營業總收入5.9億，同比下降81.4%；歸母淨利潤-2億，同比下降154.3%。
母公司利潤反哺
2015年，海博股份與光明食品集團旗下的農房集團、農房置業進行重組，由此誕生了新的平台光明地產。目前光明食品集團持有光明地產35.22%股權。
按照光明地產的説法，它將“充分運用上市公司平台、國資背景、光明食品集團資源等優勢，積極協同集團優質資源。”這句話的潛台詞是，母公司一直是光明地產發展的有力支撐者，光明地產能借集團之力充實自己。
優勢資源協同效果如何，不得而知。但這些資源的確給了光明地產實現利潤的路徑。近年來，該公司部分利潤的實現，都是通過向關聯方出售項目股權或資產實現的。
比如在2017年，光明地產以9.88億的價格，將上海麗水路商業項目轉讓給光明食品集團，獲得了4.11億元的歸母淨利潤；後來又將華都大廈部分商業地產和車位，以同樣的方式，轉讓給光明食品集團下屬公司，預計貢獻歸母淨利潤約3911萬元至4855萬元。
以上兩次關聯交易都是在2018年才完成的，合計貢獻的歸母淨利潤達4.5億元以上，在光明地產2018年14.18億的歸母淨利潤中，佔比超過了30%。
這樣的戲碼，2019年仍在上演。
光明食品集團作為控股股東，曾在四年前光明地產重組時，對置入的部分資產價值保證及補償做出了承諾，表示將在三年內完成相應的劃撥用地，變更為出讓用地的手續，若未能完成，將按高價回購該等不動產。
鑑於無法完成上述重組手續，2019年8月，光明地產向光明食品集團子公司轉讓上述資產，成交金額為7016.13萬元。10月份，光明地產已收到交易轉讓金，這又為其2019年度增創歸母淨利潤約為4800萬元。
近兩年，光明地產與光明食品集團及旗下公司“過從甚密”。樂居財經計算，僅出售房產一項 ，2018年它就從上海良友（集團）有限公司，獲得了10.3億的收入；2019年，它又從上海牛奶（集團）有限公司獲得6600.54萬的收入。
除此之外，在出售商品、提供服務或勞務的多個細項中，光明地產2019年就收到了7000萬元的關聯款，這比2018年3213.45萬元的款項，增長了1.18倍。
曲線擴儲與30億資金缺口
在重組之初，光明地產看到了業績不斷向上的曙光。2016年、2017年，它實現歸母淨利潤分別為10.11億元、19.46億元，同比分別增長98.15%和92.55%，各年提升的幅度都接近一倍。
然而從2018年起，光明地產經營的情況轉而向下。該年度，它的營收和歸母淨利潤，分別實現204.94億元和14.18億元，同比分別減少了1.53%和27.17%。
也是在這一年，光明地產在擴儲上開始發力。數據顯示，2015年至2017年，它新增的土儲量分別為85.44萬平方米、52.75萬平方米、94.25平方米；但在2018年，它在二三線城市逆勢拿地，新增儲備面積為144.52萬平方米，同比增長了53.34%。
2019年，光明地產堅持“精耕上海，深耕長三角，選耕省會中心城市”的投資佈局方向，年內新增土儲面積為192.09萬平方米，再次獲得32.92%的同比增長率。它表示，這進一步優化了“上海佔50%、長三角佔25%、全國其他省會中心城市佔25%”的三分格局。
除了招拍掛、收購兼併、股權合作、與政府協同等常規方式外，光明地產還憑藉多元化業務，曲線擴儲。
2019年5月，光明地產董事長沈宏澤曾透露公司的“1 7 5 X”的發展路線。光明地產意在打造成為集社區居住、商業地產、物業物流服務為一體的系統運營商。
去年全年，光明地產房地產業務營收比例高達91.78%；物業及租賃、其他業務的營收，則只佔8.22%，多元化版圖似乎還在培育期。但這並不妨礙它由此獲得的項目輸入。
在物流領域，光明地產於上海臨港地區，擁有全資子公司海博斯班賽國際物流及孫公司兩大地塊，地塊面積各約11萬平方米。
為了“殷實農場建設”，2019年11月，光明地產通過關聯交易，收購上海東平小鎮農場有限公司（以下簡稱“東平小鎮”）70%股權，總成交價為7000萬元。信息顯示，東平特色小鎮的規劃面積達292平方公里。
迅速增加土儲，也給光明地產帶來了週轉負擔。近三年，其存貨週轉天數，分別為831.11天、1104.44天、2093.71天，週轉的期限拉長。
2018年、2019年，光明地產經營活動產生的現金流淨額為-87.34億元、-47.89億元，均呈負數。自生資金不足，對外來融資更佳依賴。2019年，光明地產因取得借款減少、償還借款增加，使得期內籌資活動產生的現金流淨額下降64.93%，為50.43億元。
2019年，光明地產在手現金量減少18.7%至79.22億元，淨負債率也提升至218.18%。轉入今年第一季度，光明地產在手現金為60.65億，同期的短期借款為92.14億，尚有約30億的資金缺口。
房地產規模化及多元化發展訴求，給光明地產帶來了較大的營運壓力。
文章來源:樂居財經