2020年，疫情承壓之下，美的置業業績實現了正增長，完成了20%的銷售增幅。但隨着美的置業進軍千億房企之後，公司財務表現卻並不樂觀，面臨着增收難增利的困局。
撰文/ 廖凱
編輯/ 盧泳志
3月25日，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”）召開2020年全年業績發佈會，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼首席財務官林戈，執行副總裁王全輝出席會議。
業績會上，美的置業管理層公佈了2021年銷售目標為1500億元，較去年1261.6億元增長約18.89%，與去年24.6%增速相比，目標業績有所放緩。
受疫情影響，和大部分房企相比，美的置業在2020年上半年銷售處於全年低位，然後一路上揚，年末達到最高水平。通過去年5－12月連續8個月銷售額超過100億元，成功達成20%漲幅。
多項指標增速下滑，增收難增利
美的置業雖在銷售規模上保持不錯增長，不過其在財務數據上表現卻並不樂觀。
圖片來源：美的置業財報
2020年財報顯示，美的置業全年營業收入524.8億元，同比增長27.6%；毛利為116.6億元，同比下降10.3%；毛利率為22.21%，同比下降9.4個百分點；年內核心淨利潤48.04億元，較去年同比增加15%；淨利潤43.26億元，同比僅增長0.5%。
初步來看，美的置業財務數據大多呈現上漲趨勢。可是與往年相比，增長表現卻有所乏力，增速逐步下滑，尤其是盈利能力，增速下滑最為明顯。
同往年相比，美的置業2018年營業收入增長最快，增速達到70.1%。2019年衝擊千億之後，營業收入增速有所下滑，降至36.58%。去年保持千億規模增長的同時，增速繼續降至27.58%。
值得注意的是，從2019年開始，美的置業毛利率開始有所下降。當時從毛利率32.72%下降至31.62%，下降1.1個百分點。去年直接9.4個百分點，同比下降29.75%。
受毛利率大幅下滑，美的置業去年毛利潤直接下降10.3%%，淨利潤也從前幾年的67.85%和34.12%增速，直接降至0.5%。
按照這樣的發展趨勢，美的置業隨着業績規模擴大，或將面臨着增收難增利的局面。美的置業回應稱，主要是銷售成本的上升，導致毛利率下降。
風雲地產界注意到，在美的置業的銷售成本中，土地成本和利息化成本之間增幅最大，去年從271.14億元增長至397.33億元，同比增長46.54%。
面對業界較為關注的“三道紅線”，美的置業在業績會上表示，將在3年內實現公司“三道紅線”指標全部達標，實現綠檔。
截至2020年末，美的置業淨負債率為79.2%，較2019年下降9.8個百分點；剔除預收款資產負債率為76.4%，同比下降3.8個百分點；現金短債比1.52。
按照去年監管部門設置的“三道紅線”來看，美的置業只踩中“一道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%。
不過，美的置業還面臨負債總額一直攀升的情況。財報數據顯示，去年美的置業負債總額再創新高，達到2435.35億元，同比增長11.42%。
從湖廣到“雙三角”，衝擊1500億
2004年，美的置業成立，實際控制人是美的創始人何享健。當時何享健對地產業務的態度是寧慢勿快，一直保持較為保守的步伐。
直到2009年，美的置業才開始提速，同年在公司大本營佛山和廣東加大土地儲備。2010年，美的置業開始在全國佈局，並正式進入華中區域。當時沿着武廣高鐵沿線不斷落子，此後10年在華中區域佈局10城共約40個項目。
美的置業早期的佈局主要分佈在廣東、湖南、貴州、遼寧、雲南等區域，集中在二三線城市的美的置業，在2015年至2018年，實現了快速增長。
2018年，美的置業成功登陸資本市場。從當時的項目佈局來看，在珠三角、長三角、長中游、環渤海、西南5大區域土儲佈局佔比均在16%-23%之間，整體分佈較為均衡。
當時美的置業雖然取得不錯的增長，但並不受業內人士看好，認為三四線城市雖是未來發展的潛力區域，但受政策影響較大，整體抵禦風險的能力低於一二線城市。
去年以來，美的置業轉變明顯，2020年共新增60個地塊，其中二線及以上城市的佔比達79%，長三角及珠三角區域合計佔比56%。
在去年1261.1億元的銷售規模中，長三角及珠三角的合約銷售額佔整體銷售額超60%。其中長三角經濟區實現合約銷售金額587.1億元，同比增61.7%；珠三角經濟區實現合約銷售額227.2億元，同比增21.5%。
隨着佈局更加合理，美的置業對於目前樓市分化表現並不擔心。郝恆樂在業績會上指出，2021年房地產市場兩極分化仍會比較明顯，但美的置業目前聚焦長三角和粵港澳大灣區，以及國內核心都市圈城市佈局，對今年的表現不是很擔心。
業績會上，郝恆樂還在提到“土地兩集中”政策時，表示公司資源相對比較充足，可以滿足今起3年發展，今年可售貨值在2300億元左右，今年定下的銷售目標為1500億元。
值得注意的是，多項財務指標表現不佳的美的置業，今天公佈年報時，股價下跌10.42%。美的置業如何在規模增長和盈利之間取得平衡，還需要做出更多改變。