2021年9月20日，港股出現“黑色星期一”，恆生指數開盤後一路下挫，盤中一度跌破24000點。截至收盤，恆生指數報24099.14點，跌3.30%，其中港股中地產股跌勢較大。
新力控股、西王置業、嘉年華國際、恆基地產、新世界發展、中國奧園、新鴻基地產、星星集團等地產股下跌超10%。
隨着9月20日香港地產股悲觀情緒的釋放完畢，9月22日 A股房地產板塊開盤即上漲。截至當天收盤，地產指數整體上漲2.55%，其中招商蛇口漲停、金地集團逼近漲停、新城控股漲超7%，萬科A、保利發展漲超5%。
港股地產板塊為何下跌?A股地產板塊卻實現了逆風上漲?環球網房產將通過數據分析和專家觀點對一跌一漲之間的內在邏輯進行深入解讀。
新力控股最高跌幅近92%
9月20日，港股地產股普遍下降，跌幅最大的新力控股集團，公司股價盤中閃崩，最高跌幅近92%。截至收盤，新力控股大跌87.01%佔跌幅榜榜首。
從中報看，2021年上半年新力控股集團實現收入112.18億元，同比增加28.9%；但期內毛利24.38億元，同比下降7.28%；歸屬股東淨利潤7.63億元，同比減少7.06%。
不僅淨利潤有所下降，新力控股的負債壓力也較大。財報數據顯示：截至2021年6月末，新力控股流動負債754.28億元，未來一年到期的債務有132億元，現金及現金等價物共計193.49億元，現金短債比約為1.4倍。此外，淨負債率50.5%，剔除預收賬款的資產負債率為73.5%，踩中一道紅線，隸屬“黃檔”房企。
就在公司股價大跌的前2天，9月18日，該公司人事部門還傳出集團總部員工全員降薪，其中副總裁級別降70%，總經理級別降60%，總監級降50%。
知名地產分析師嚴躍進認為：新力控股的負債壓力已經涉及管理層和基層員工，類似事件至少説明，當前企業經營遇到一些阻力。股價下跌事件從單方面看其實是企業經營問題，而且近期市場波動大，更容易對部分經營有問題的房企造成較大的負面影響。
A股地產板塊逆風上揚
9月22日 A股房地產板塊開盤即上漲，截至當天收盤，地產指數整體上漲2.55%，其中招商蛇口漲停、金地集團逼近漲停、新城控股漲超7%，萬科A、保利發展漲超5%。
對於A股地產板塊走強，鴻涵投資交易總監劉巖評價道:“9月22日受外盤拖累早盤低開之後房地產個股能強勁上漲，A股資金的選擇應理解為某地產巨頭事件不會演化過度”。
中睿合銀研究總監楊子宜指出：A股相對於海外市場更具韌性與定力的主要原因在於兩點：
一方面，A股的走勢更多反映的是中國經濟基本面，本質是中國經濟的韌性和定力。美國聯邦政府的債務上限問題雖然引發海外投資者的恐慌性拋售，但是該事件影響偏短期，且外圍因素本身對於國內經濟影響就較小，特別是對於國內部分高景氣度的賽道，其短期和長期邏輯都沒有發生變化，市場情緒層面的調整反倒給予投資者更好的參與機會。
另一方面，目前市場已經將某地產巨頭事件的大部分負面因素體現在股價了，某地產巨頭事件目前仍然更多的是公司層面的問題，行業層面雖然景氣度下行，但是歸根結底地產調整的方向是追求穩定。在這個背景下，加上中國政府有足夠的政策和調控能力，市場傳言的出現地產和金融機構整體的系統性風險幾乎不太可能。
此前地產板塊跌幅已經較大，行業共識是個別房企的問題不會引起行業整體風險，加上中國經濟的基本面強，綜合因素的影響下推動了A股地產板塊上漲。
地產行業未來仍可期
值得關注的是，近期眾多房企紛紛表示，地產行業的發展空間仍然值得期待，對未來保持長期看好的樂觀態度。
碧桂園總裁莫斌在該公司的中期業績會上表示：中國城鎮化的進程不會改變，房地產行業的長期需求依然存在，房企的發展空間仍然值得期待。
旭輝集團董事長林中則表示：未來幾年，房地產估計還有20萬億交易額，平均每年交易額超過17萬。即使現在投資總量不增長，房價還能保證5%-8%的增長，存量很大、空間很大還有機會。
從宏觀層面來看，中國城鎮化的進程還在繼續，未來還有大量置業需求釋放。而從企業層面觀察，在密集的調控政策面前，大多數房企採取了“現金為王”策略，以穩住經營的基本面。
以富力地產為例，公司正通過多種舉措緩解現金流壓力。9月20日盤後，富力地產公告稱：作為富力地產執行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，並將在一至兩個月內完成。同時碧桂園物業香港與富力物業已於2021年9月20日簽訂股權轉讓協議。以上舉措無疑能夠在一定程度上幫助富力地產快速回籠資金，減輕其資金壓力。
此外，不少房企開始減少拿地數量，以增加公司現金流。
貝殼研究院數據顯示：從歷年TOP50房企取地情況來看，2021年上半年住宅用地取地規劃建面低於2018年以來歷年同期水平，同比2020年上半年下降高達18%。
房企現金流方面，iFinD數據顯示：2020年現金流TOP50地產公司經營活動產生的現金流金額總和為-849億元，其中17家為負。
2021年現金流經營活動產生的現金流金額總和為657.77億元，其中39家為正，相比2020年，現金流金額總和增加高達1506.77億元。
值得一提的是，雅居樂嚴格執行了“以銷定產”的策略，2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權收購等方式，新增預計總建築面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應樓面地價為每平方米7109元。
而今年前8個月，雅居樂項目預售金額合計為920.5億元，從目前看今年上半年的買地金額只佔銷售額的24%，符合不超過年度銷售額40%的調控政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：2020年8月提出了重點監管房企“買地金額不得超過年度銷售額40%”的調控政策，該政策剛發佈的時候是觀察指標，不過現在這一指標已經從觀察指標變成了考核指標。
對此，億翰智庫認為：落實40%的投銷比，整體而言有利於房企財務運行與現金流回歸安全穩健區間。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為：如果房企普遍採用這種策略，講究“收支”均衡，會進一步促進房地產市場趨於平穩。
易居企業集團CEO丁祖昱的一個觀點無疑代表了行業的共識，無論是集中供地、三道紅線、兩集中政策、40%投銷比等調控政策的實施，都有利於行業發展。不排除還有個別企業爆雷，但整體風險可控，尤其是大型房企中多數公司的護城河仍在。
來源：環球網