年報觀察 |“另類”合生創展
觀點網 2021年對於大多數房企而言，都是銷售下滑、毛利率走低的待遇，但合生創展表現卻較為“另類”。
3月31日，合生創展披露2021年度業績顯示，去年錄得合約銷售總額約517.36億港元，同比上升約21.51%。受銷售產品結構影響，平均合約售價上升79.91%至每平方米47081港元。
與此同時，毛利率雖有回調，但仍保持43%高位。其中地產板塊毛利率45%、商業板塊毛利率71%。
另一方面，房地產行業流動性陰霾仍未散去，健康的負債結構與現金流成了重中之重。合生創展數據顯示，報告期內在境內無公司債、中票等信用債餘額；另外，2022年1月已償還5億美元債，年內無公開市場信用債到期。
過往，行業對於合生創展的印象多為“保守”；如今，在暴雷聲聲的房地產行業，合生創展交出了一份特別的成績單。
逆勢生長
奇幻的2021年過去後，大部分房地產企業給出的數據顯然不太好看，但也不排除有個別另類的存在，合生創展就是其中之一。
據觀點指數發佈的“2021年度房地產企業銷售表現”研究成果顯示，去年前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負。
從整體銷售增速來看，前100房企中33家全口徑銷售金額不及2020年，錄得銷售同比為負。其中，19家房企銷售同比降幅超過10%，6家房企降幅超過20%。
在這樣的背景下，2021年，合生創展錄得合約銷售總額約517.36億港元，同比上升21.51%。
“逆勢生長”的銷售數據和銷售單價大幅增長分不開。
據公佈，受銷售產品結構影響，合生創展去年平均合約售價上升79.91%至每平方米47081港元。
觀點新媒體查看年度報告，物業發展業務方面，合生創展於2021年交付的總建築面積為123.57萬平方米（2020年：120.66萬平方米）。主要交付的項目包括上海合生杭州灣國際新城、廣州合生湖山國際以及北京合生霄雲路8號。
在上海，售出建築面積合共為33.21萬平方米（2020年：49.81萬平方米），賬面值為人民幣90.02億元（2020年：人民幣82.39億元）。主要是由於杭州合生創展名邸及崑山合頌蘭亭新開盤推售，雖成交面積減少，由於銷售單價有所上升，故銷售額有所上升。
在北京及天津，售出建築面積合共為30.56萬平方米（2020年：40.44萬平方米），賬面值達人民幣219.09億元（2020年：人民幣130.92億元）。合生創展表示，銷售額上升主要是由於新晉推出的金茂府、合生縵雲以及合生me悦熱銷，且銷售單價温和上升所致。
科技賦能下的營銷能力與操盤水平不斷創新、提升，銷售業績屢創新高，量價齊升，產品結構不斷優化，確保銷量的同時確保利潤，近三年複合增長率達41%。去年該公司銷售項目分佈於19個城市，一線城市4個，銷售佔比達到60%，實現土地開發價值最大化。
據瞭解，合生創展如今深耕環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈核心位置及重點城市；截至2021年12月31日，土地儲備約2944萬平方米，地產板塊佔2217萬平方米。其中一線城市土儲達到1668萬平方米，佔地產板塊土儲的75%。
與此同時，截止2021年12月31日，總貨值約927億元，可售貨量高度集中於一線城市，佔比超60%，可保障公司5-8年供貨充足。
另類表現
高能級城市的優質項目還帶來了不俗的毛利率表現。
據年度報告披露，2021年度，合生創展營業額錄得307.34億港元，股權持有人應占溢利為97.59億港元，扣除除税後投資物業重估收益淨額82.96億港元，核心利潤為47.56億港元。
報告期內，合生創展毛利率保持43%高位。其中，地產板塊毛利率45%，合商科技板塊毛利率71%，合生活科技及社區板塊毛利率22%，經營類板塊利潤保持穩定，各板塊毛利率水平與2020年同比均保持穩定。
為此，合生創展地產板塊淨利潤率亦保持增長，2021年淨利潤率達26%，與同行相比，合生創展高毛利率、高淨利率顯得有些“另類”。
據觀點新媒體瞭解，合生創展目前已形成以地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊並驅發展，科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車等多元化業態優化佈局，成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。
除了地產開發業務“逆勢增長”之外，合生創展在商業運營方面表現亦可圈可點。
數據顯示，報告期內，商業投資性房地產板塊的租賃收入持續上升，營業收入達40.49億港元，同比上升23%，26億港元經營毛利，涉及在租面積約為115.99萬平方米，該業務目前一線城市土儲佔比95%，擁有27個籌備及在營項目，4個建設期項目。合商科技的收入也達到8億港元。
以合生創展旗下明星商業品牌“合生匯”為例，自開業後出租率動態保持在99%，北京、上海區域單一項目日均客流突破12萬人次，自有會員數超過200萬人，每年收入幾乎都有20%的增長幅度，利潤增長35%，銷售額增長超60%。
另有數據顯示，僅合生匯產品線的收入就獲得超出行業標準2倍的業績水平。
2021年，該公司還新納入廣州珠江帝景商業、霄雲路八號商業、駿景北商業3個IP物業，預計在未來5年內完成孵化。另外，2022年內濱江苑項目也將轉化為IP物業，預計新增的IP物業可為合生創展集團提供超200萬平方米商業面積，預計商業板塊可實現收入超100億港元。
行業共識是，商業地產的租賃收入可持續貢獻現金流。
如今，合生創展商業板塊已發展輕重兩大管理平台--投資性房地產業務（持有業務包括投資性物業、酒店資產、餐飲業務三方面）和合商科技平台（商業及泛商業生態科技綜合運營商，擁有合生匯、MOHO、泛文娛、MAHA四大產品線）雙平台業務。
業務線覆蓋商業綜合體、寫字樓、產業綜合體、高端酒店及服務公寓四大板塊，並在北京、上海、廣州、深圳、成都等十餘個主流城市擁有近100餘個在營項目，已建成運營項目面積超過500萬平方米。
流動資金
如今的大環境下，觀察一家房地產企業總繞不開負債與現金流，而合生創展“年內無公開市場信用債到期”或許也是其另類之處。
據年度報告公佈，合生創展去年資產總值及負債總額分別為3462.34億港元，同比上升15%。資產總值增長主要由於可供出售的發展中物業增加所致。
於報告期末，該集團的負債對資產比率（即負債總額對資產總值（不包括非控制性權益）的比率）為67%（2020年：67%）。
對此，有投資人士表示，合生有息負債品種配置合理，90%以上為資產抵押貸款，其中開發類佔比38%、商業運營類佔比26%、城更舊改類貸款15%、信用債佔比8%、信託貸款佔比7%、境外貸款佔比6%。
除了擁有多元化融資渠道、合理有息負債品種配置之外，合生創展還在持續優化債務結構，施行短期債務長期化策略。
業績報告披露，於2021年底，一年內還款債務佔比為26%，一至兩年佔比29%，兩年至五年佔比30%，五年後佔比15%。
合生創展於2021年12月31日的借貸還款時間
來源：企業公告
另據觀點新媒體瞭解，截至2021年12月31日，合生創展總有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，佔比24%，且公司信用債僅佔總有息負債餘額8%。
與此同時，該公司報告期內在境內無公司債、中票等信用債餘額。
合生創展還在今年1月12日宣佈，到期的5億美元利率為5.8%的票據，已悉數償還票據的本金總額及應計利息，“償還完成後，於本公告日期，概無任何票據尚未償還。”
事實上，這筆美元債償還之後，合生在2022年無公開市場信用債到期。對此，有投資者認為：“相較於其他地產公司，合生的負債結構健康，流動性較好。”
查閲年度報告數據，於2021年12月31日，該集團現金及銀行存款達363.12億港元（2020年：296.50億港元）。現金及銀行存款當中94.28%以人民幣計算，餘下3.78%、1.93%及0.01%分別以港元、美元及其他幣種計算。
對於合生創展的表現，上述投資者給出了評價：合生如今主要聚焦城市優質資源，並統籌全系產業鏈，營造全場景、全產品週期的生活體驗，同時憑藉豐厚土儲、穩健盈利能力、健康財務指標、中高端優質精品、合理開發節奏和多元業務體系，不斷創新城市運營模式，在保持企業可持續發展的同時，實現股東、投資人的價值最大化。
經過了2021年的壓力與陰霾，房地產行業不少“黑馬”被截停了腳步。而在過去許多年裏都被質疑“保守”和“落後”的合生，一直不急不躁，遵循自己的節奏穩步發展。
走到2022年，合生創展30週歲，或許這份成績單尚屬不錯的回饋。