來源： 鳳凰網房產
(來源|鳳凰網風財訊 作者| 陳文莉 王婷婷)
首創置業（HK02868）正在成為今年第一家從聯交所主板退市的國資房企。
7月9日晚間，首創置業發佈公告，正式宣佈將進行私有化退市。
風財訊不完全統計的，2019-2020年港股私有化意向企業的45家企業（含進行中、已完成、已失敗）。
這其中，不乏中國糧油控股、中外運航運、華能新能源等央企國企，也不乏復地集團、會德豐、新世界中國這樣的房地產企業。
伴隨退市，這些港股公司，有的被收入集團“逐漸隱形”、有的在持續重整中“不務正業”。
首創置業，是今年目前唯一擬退市私有化的國營房企。無數退市港股的“前車之鑑”，讓首創置業的未來，成為一個有趣的猜想話題。
再反觀“退市私有化”這件事本身，投資者獲得多少利弊？首創集團影響幾何？首創置業身後，如影隨形的神秘自然人股東們是誰？
一個個問題背後，也充滿玄機。
溢價62.79%私有化 散户卻稱“被韭菜”了？
首創置業私有化的原因被歸結為：
一，國內房地產大環境趨緊，行業和公司的業績表現均不佳；
二，私有化後公司可以背靠首創集團，獲得更強的信用資質；
三，上市平台在股權融資方面，幾乎喪失優勢，首創集團卻還要花費高昂的維持成本；
四，H股和非H股的股東，都有機會讓持股價值變現。
首創置業私有化退市將支付近53億元的現金，價格約2.80港元/股，較近期股價大約溢價62.79%。
不過，H股的有些小散們卻稱“被割韭菜”了。
風財訊注意到，私有化之前，首創置業的股價長期徘徊在1港元/股左右、成交量在千萬級別。
在6月25日，首創置業股價卻暴漲了52.29%，成交量突破2億。
並且在公告的前幾天，公司的股價都在持續上漲，至停牌前漲到了1.72港元/股。
成交量與股價雙重異動，往往被認為是“內幕信息交易”的特徵，意味着可能有機構買家在抄底，滯後的投資者可能攤薄收益。
消息面上也很詭異，在6月盛傳“首創置業可能私有化退市”的時候，總有另一個消息出來對沖，即“首創置業和首創鉅大之間轉讓奧特萊斯項目”，一定程度上降低了普通投資者對其退市的預期。
退市私有化 大股東首創集團“解套”
對於首創集團來説，不論有無內幕交易，私有化退市都是一個很好的“解套”機會。
首先，風財訊粗統發現，2003年上市以來，首創置業僅進行了三次配股，最近的一次是2020年1月22日通過供股，向首創集團等內地股東融資約13億元。
而據東方財富顯示，首創集團等持有的內資股，依舊是沒有流通性的，持股價值偏低，如果退市，這部分價值就盤活了。
第二，首創置業向大股東首創集團的輸血能力，逐漸衰弱，非控股股東權益卻不斷提升。
財報顯示，首創置業2019年及2020年營業收入較2018年分別下降10.6%及8.6%；2020年的淨利潤同比下滑47.4%，利潤率大降了10%（至8.8%），創下10年來的最低點。
然而2018年-2020年，首創置業的非控股股東權益從90.85億元增至182.52億元。非控股股東分走的利潤，從20.21%增至23.89%。
反觀大股東首創集團，2020年歸母淨利潤出現了近4年的首次下滑，同比縮水27.90%（至18.50億元），淨利率7.73%也同比下降約3個百分點，而這還是在公司2020年營收527.01億元，同比增長11.05%的情況下。
2021年一季度，首次集團的歸母淨利潤甚至虧損了1.71億元，同比大跌279.90%；負債則增加到了3152.56億元。
並且首創集團自己，近年也有點“水逆”。
例如今年6月，首創集團陷入與上海電氣的“83億應收款爆雷事件”，被質疑“融資性貿易”、第三方資金輸送，被告至法庭。
7月6日，北京市紀委監委消息，首創集團原黨委書記、董事長李愛慶因涉嫌嚴重違紀違法，正接受紀律審查和監察調查。
第三，合聯營公司頻繁得到首創置業的擔保與借款。
比如，首創置業為北京悦創的借款，向招商銀行簽訂了4.9億元的擔保書；
比如，首創置業為北京金谷創信置業10億元的借款提供3.3億元擔保。
為合資企業提供擔保的增多，一定程度上，首創置業大股東的權益是受到影響的，且間接風險增大。
同系合併傳聞起 退市後首創置業會怎樣？
首創集團的“水逆”是否成為加速首創置業退市私有化的因素，並未明確，但確定的是，首創置業迴歸是利大於弊。
風財訊注意到，有傳聞稱，退市後，首創置業或和首創經中合併。
這是首創集團地產板塊中的兩家公司，不同於為了私有化進程成立的“首創城市發展公司”。因此這被視為首創集團內部重整的一個信號。
這也給首創置業退市後的場景，帶來想象。
首先風財訊參考了近年港股上市涉房企業私有化後的情況，可謂表現不一。
比如，萬達商業私有化之後，因債務危機，出售大量資產，至今未能迴歸A股，甚至一度出現收購傳聞。
復地集團退市後，被裝進了豫園股份（SH600655），這是一個“雜貨鋪”，囊括黃金、餐飲、商業、文化、礦產等不相關多元業務。
豫園股份從來不將“地產”作為主業，在地產層面從來都講產城融合，所以“復地”不僅換骨成為“產發平台”，也在整個復星體系中，越來越邊緣化。
首創置業退市私有化後，面臨角色淡化（甚至喪失角色）、組織人事架構重組、資源自主權降低、發展空間受限的可能性。
但迴歸首創集團的大系統，對首創置業本身的業務，也有利好。
本來首創置業在資本市場一直向好的評級、較低融資利率，更多依靠於集團的背書。
例如，中誠信和聯合資信對首創置業保持“AAA”評級，給出的一個理由就是大股東保障。
風財訊發現，就連這次私有化退市，H股股東的52.9億元現金，都是由首創華星（首創集團全資子公司）代為支付。
如果資金支持不變，首創置業苦苦追逐不得的“千億目標”，依然可期，雖然它到時可能已換了一個面目。
神秘自然人股東再現 “共同進退”值得玩味
首創置業，可能在退市私有化中“改頭換面”，但它背後的幾個隱秘的自然人股東，卻始終如影隨意。
在首創置業的股東持股結構中，北京融通正和投資管理有限公司（下稱“融通正和”）通過中國物產和億華間接持有首創置業約3.28%的股權。
根據公告信息，融通正和由吳海濤（18.50%）、孔令國（18.36%）、桂勝春（18.32%）、王光鈺（17.66%）、趙榮海（14.69%）及翁煥文（12.47%），6位自然人共同持有。
這幾個人，早在2021年初，首創集團旗下首創陽光的股權掛牌轉讓中，就已經出現。
當時，吳海濤、孔令國、桂勝春、王光鈺、翁煥文、楊森泉、王羣，7位自然人通過北京嘉銘盈科投資管理有限公司、北京青創投資管理有限責任公司、北京瑞博置業有限公司合計持有首創陽光53.51%的股權，首創集團持有約46.49%的股權。
而其中，吳海濤、孔令國、桂勝春、王光鈺、翁煥文這幾位自然人在2015年，首創集團和陽光股份的重組中，就已經出現在股東名單中。
這批自然人入股時，29.12%股權的對應價在9.82億元，當2019年京基集團收購相同股權時，價格已經是14.41億元，四年間溢價超過45%。
隨後，自然人股東們和首創集團一起套現離場，這一份“共同進退”值得玩味。
風財訊注意到，桂勝春是北京首創陽光房地產的老員工，曾任華遠地產高管；孔令國曾任首創置業青島分公司董事長；翁煥文是北京海利房地產的法定代表人，其曾和萬科等5家公司倍視為行業最早的城市運營商；王光鈺曾任首創京郊郊置業的總經理；吳海濤則是北京首創陽光房地產的法定代表人。
他們都和首創繫有千絲萬縷的關係，但他們究竟和首創集團是怎樣的關係，尚且是謎。
只不過此前有媒體報道，2015年啓動的北京市首輪巡視中，首創集團被發現存在與民營企業利益輸送等問題。