原標題：雙面魏怡 京投發展困局
來源：地產財經師
行業遇冷下，上半年京投發展交出了一份亮眼的答卷。
是。上半年，京投發展營業總收入從去年同期的11.75億元，大幅上漲到20.48億元。可淨利潤從去年的2.81億元減少到2.39億元，增收不增利。
營收增長淨利潤卻下跌，有時這比營收、利潤雙降還可怕。
京投發展盈利能力讓人懷疑，最早是在2017年。
2017-2019年，京投發展少數股東權益所獲得利潤，一直超過歸屬於母公司所有者權益的利潤。少數股東收益反而超過控制人大股東，難免讓人產生輸送利益之嫌。
2017年底，京投發展少數股東權益19億元，比歸母淨股東權益還少4.5億元，可少數股東收益6.25億元，歸母股東收益只有3.22億元，不過少數股東收益的一半。
少數股東收益遠遠超過歸母股東收益，在京投發展一直持續多年，2018-2019年一直如此。
事出反常必有“妖”。
京投發展的話事人，董事長是京官下海者魏怡。
9年前，魏怡在北京市延慶縣政府做京官，後在北京市基礎設施投資當副總經理，京投發展被北京市基礎設施投資收購控股後，她轉而在京投發展做董事長。
而“吃掉了”京投發展大部分收益的少數股東，最終控制人就是京投發展的控股股東——北京市基礎設施投資。
資料顯示，北京京投銀泰置業、北京京投銀泰尚德、北京京投興業等幾家公司是京投發展的少數權益股東，2017-2019年，它們分走紅利10億左右。
北京市基礎設施投資吃掉大部分收益，魏怡之前在這兒上班，難免太巧。
毋庸置疑，京投發展現在作為北京市基礎設施投資旗下的國企，為國爭利是義務所在，可它已經正式上市，股東還包括陽光人壽、程少良、中國銀泰投資等其它投資者。
魏怡的重要職責，有時候就是在老東家和京投發展其它股東間做出平衡和選擇。
前兩天有一個抖音，一個善良的人拿魚去喂一直瀕死的鳥。一個網友的評級是：
對於鳥來説，你是“天使”；對於魚來説，你是“惡魔”。
1．
對一家房企來説，土儲是核心的競爭力，而京投發展的土儲增幅，卻顯示長期乏力。
去年年底，京投發展項目規劃計容建築面積是306.69萬平方米，還有北京市門頭房項目、三河市燕郊項目、無錫市經開區項目3個項目待開發。到了今年年中，項目計容建築面積是386.4萬平方米，待開發項目只剩下一個。
土儲含量，基本停滯不前。
能不能再好好的活下去？上海聯交所都對京投發展產生了質疑。
6月份，上海聯交所給京投發展發了一個問詢函。其中問題之一：你預付賬款餘額 1.82 億元，其中賬齡三年者佔比 62.64%，為何形成？
結果又和董事長上過班的大股東有關。
早在2010年，京投發展通過子公司和北京市門頭溝區潭柘寺政府簽署了一份協議，幫助門頭溝區潭柘寺鎮的土地流轉，待土地流轉後，京投發展拿到相應的補償款和利潤。
10年以後，門頭溝區潭柘寺鎮已經流轉了土地2200多畝，可京投發展拿到的補償款只有1433.45萬元。
北京土地市場的寸土寸金和水漲船高，這10年在2000多畝流轉的土地沒有體現？
要知道，1億多元放在10年前，並不是一個小數目。
這1億多元假如“生在”萬科、碧桂園等高效率、高週轉房企，這10年可能已經運轉了10次20次，從而撬動數千萬的利潤。而這1億多元在京投發展，只是在門頭溝區潭柘寺鎮一級土地開發中，彷彿淨置了10年。
每年只收回143萬元，更別説利潤。
截至去年底，京投發展的資產負債率已經高達91.05%，剔除預收賬款後，依然達到了83.01%。
基於高昂的負債，2019年，京投發展的利息費用是 4.71 億，是歸母淨利潤的6倍多。
資金壓力下，京投發展的每一分錢，本來都是它的救命稻草和珍惜水源。
京投發展副董事長兼總裁高一軒多次表示，中國樓市已步入“後地產時代”，依託10萬億TOD市場參與樓市建設，是公司主要出路。
先看看北京樓市， CRIC 研究中心數據顯示，今年上半年，北京市商品房的成交金額 1075 億元，同比大幅下降了 32%。“住房不炒”下，北京市變成了最先見頂的城市。
且不説高一軒口中的10萬億TOD市場和京投發展的規模，已經相去甚遠。顯示看來，資金利用率相對較差的京投發展，它所依託的北京市TOD模式，更像是一把雙刃劍。
運用得不當，可能也會劃傷自己。
2．
京投發展逐漸“丟失”賺錢的能力，這一情況在它的理財收益率中，也有集中的體現。
去年年報顯示，京投發展累計理財金額是3.23億元，而累計收益不過180.56萬元：
平均年收益率不過0.56%。
而要知道，中國銀行（維權）、招商銀行的活期存款，現在收益率都能夠達到3%上下。
仔細梳理京投發展委託理財的細則，它委託給寧波銀行的理財產品，年化收益率大多位於1.66-2.7%之間，幾乎沒有超過3%的年化收益率。
如圖：
因而，京投發展和寧波銀行有着莫名宿命般的聯繫。
當前的股東提走了大部分利潤，曾經的朋友又賺走幾個面子錢。現在的京投發，需要解決的內部問題，可能並不算少。
“彷彿丟失了賺錢的能力”這一句諺語，在京投發展去第四季度的營收和利潤分佈上，也有着重點體現。
去年第4季度，京投發展營收是30.26億元，佔43.28億元營業總收入的69.91%。可當季歸母淨利潤，只有0.84億元，增幅和營收相距甚遠。
到底是京投發展為了業績好看，而在去年第四季度大幅結算營收；還是營收是真實的，但盈利能力確實難以為繼？
到底是哪一種情況，只有它自己知道。
而無論是哪一種，對京投發展來説，都不算是最好的現實。
外有強敵，內有追兵，“吐蕃”、“大遼”、“女真”環繞之下，京投發展將何去何從？
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責任編輯：陳志傑