儘管受到疫情影響，中國最大的商業地產運營商萬達商管仍然以其出色的財務表現，受到了市場高度認可。日前，世界知名評級機構惠譽和標普相繼出具最新的評級報告，將萬達商管的評級定為“BB+”級。
此外，惠譽將萬達商管的IDR展望確認為“穩定”。而標普除了將萬達商管的評級上調，還將其子公司萬達香港的評級從“BB-”上調至“BB”，將萬達香港擔保的優先無抵押債券的長期債項評級上調至“BB”。
充沛穩定的現金流展現強大優勢
日前，惠譽確認大連萬達商業管理集團股份有限公司（萬達商管）的長期外幣發行人違約評級（IDR）、高級無抵押評級以及未償美元高級票據評級為“BB+”。IDR展望“穩定”。
無獨有偶，標普也於同日出具最新的評級報告，將萬達商管的評級上調至 “BB+”。並預計萬達集團的信用狀況將在未來1-2年內逐步改善。
標普認為，萬達商管已於2019年底完成經營模式轉型，全面剝離了利潤率相對較低的地產開發業務，成為一家投資型房地產商。轉型完成將持續提升萬達商管現金流，其租金收入將保持穩定增長，財務槓桿也具有穩定性。
標普稱，儘管受到疫情影響，但未來2-3年內，萬達廣場將保持高入駐率和續約租金調升率。其報告表示，“我們預計2020該公司的淨續約租金調升率將較低，但從 2021-2022年起將恢復至 5%-8%。此外，得益於入駐商户不斷增加，商場組合的加權平均租賃期達到6-8年。”
萬達商管穩定的租金收入和充沛的現金流同樣是受到惠譽認可的重要原因。惠譽經過評估認為，儘管新冠肺炎疫情爆發，但萬達商業的租金和物業管理費收入在2020年只會下降1%，且在2020年後恢復增長。
在萬達商管每年新增的40-50家萬達廣場中，70%採用輕資產模式。這種輕資產模式的優勢和短處都很明顯。優勢是，萬達商管僅作為特許經營合作伙伴並提供管理服務，無須進行大額資本開支。短處則是，由於資本支出大幅減少，權益回報率也將下降。
萬達商管對萬達集團產生積極效應
按租金收入和租賃面積（截至 2019年底逾 3200萬平方米）計，萬達商管是中國最大的商業地產運營商。
截至2019年底，其旗下的萬達廣場在全國已經開設了323家，遍佈189個城市，且40%位於一二線城市。預計在2021年底前，萬達廣場的數量將增加至400餘家，覆蓋逾200個城市。
對萬達集團來説，萬達商管也產生了積極連帶作用。標普認為，雖然2020年經營環境相對艱難，但萬達商管的租金收入足以覆蓋萬達集團的總利息支出。萬達商管完成經營模式轉型也將鞏固萬達集團的集團信用狀況。
而且，由於萬達商管是萬達集團的旗艦子公司、核心資產和最主要的收入來源，因此萬達集團將格外注重維持萬達商管的財務狀況。
經營模式轉變使得萬達商管在萬達集團中所佔的地位越來越重要。在2018年前，在原有重資產的經營模式下，萬達集團25%-30%的利潤來自租金收入，55%-60% 來自物業銷售，15%-20%來自文化板塊。而預計到了2022年，萬達集團的毛利潤中，50%-55%來自萬達商管的租金收入，20%-25%來自物業銷售，25%-30%來自文化板塊。
萬達商管評級可與國際優秀同行比肩
值得注意的是，兩家評級機構在報告中都將萬達商管與全球其他優秀同行進行了對比，認為萬達商管在信用評級上足可與之比肩。
惠譽認為，萬達商業的投資性房地產投資組合可與全球主要投資性房地產公司相媲美，如Simon Property Group, Inc.(SPG.US，A/負面)、太古地產有限公司(Swire Properties Limited，簡稱“太古地產”，01972.HK，A/穩定)和Unibail Rodamco Westfield SE(BBB+/負面)。相較之下，萬達商管擁有規模龐大、資產多樣化以及在整個商業週期內的強勁經營業績，且流動性充足，符合獲評為“A”的房地產投資公司要求。
標普認為，萬達商管的關鍵經營指標（如入駐率、續約租金調升率、加權平均租賃期）與 Link Real Estate Investment Trust (A/穩定/--)、Unibail-Rodamco-Westfield SE (A-/負 面/A-2)等國際同業不相上下。萬達商管上一財年的租金收入達到了人民幣360億元，也遠高於前述兩家公司（分別為人民幣 80億元和約 200億元）。