上半年27家房企扎堆赴港上市：祥生淨負債率達360%，金輝控股毛利率三年連降

內地房企依舊在不斷“扎堆”赴港上市，即使失敗，也要重整旗鼓二次“遞表”。

“相關房企赴港上市一方面是境外融資成本偏低，另一方面是國內上市雖然已更加便利，但是更注重科創企業。因此，很多企業紛紛赴港上市，通過融資緩解自身資金壓力，並謀求轉型發展。”在中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長、研究員劉向東看來，當前我國房地產市場面臨着優化調整，加之疫情影響下地產市場競爭會更加激烈。下半年，預計還會有不少處轉型中的房企加快赴港上市的步伐。

赴港上市再“扎堆”

6月28日，綠城中國發布公告稱，擬分拆綠城管理並於聯交所主板獨立上市。這便意味着一旦成功上市，綠城管理將成為綠城系繼綠城中國和綠城服務之後的第三個上市平台，也將是中國首家上市代建公司。根據招股書，綠城管理2019年全年共實現銷售額2018億元，代建貢獻了664億元的銷售，佔企業總銷售額的比例為33%。

這只是2020年內地房企IPO的冰山一角。搜狐財經不完全統計發現，2020年上半年以來，已有鵬潤控股、金輝控股等14家內地房企申請在港上市，區域性房企也集中申請IPO。

祥生控股如果上市成功的話，或將成為2020年最大的內房股IPO。招股書顯示，2019年祥生控股營收355.2億元，複合年增長率高達137.6%，淨利潤32.09億元，較2018年同比大幅增長650%。地產界”老兵”金輝控股也在其中， 2019年其實現營收259.63億元，複合年增長率為48.5%。

克而瑞研究中心公佈的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，金輝控股位列第40位。祥生控股與金輝控股，也是前40強房企中僅剩的未上市企業。

大唐地產、三巽地產、上坤地產等區域型佈局的房企也在IPO大軍中。

大唐地產是第三次衝擊IPO了。2009年11月，大唐地產第二次遞交招股書，但但在交表後的六個月內其IPO未有進展，招股書失效，大唐地產第二次IPO折戟。數據顯示，大唐地產2017年到2019年收益從40.19億元增加至81.08億元，複合年增長率約為42%；純利由24.13億元增加至6.27億元，複合年增長率為23.2%。

此外，建築類公司中天建設、中宏控股，主業為綠色園林設計和家裝的雅居樂旗下雅城集團，也在上半年開啓上市之路。以雅城集團為例，2017年-2019年公司營收分別為15.48億元、35.09億元、50.92億元人民幣；年內利潤分別為2.64億元、4.90億元、8.22億元，年複合增長率76.3%，營收和利潤都出現大幅增長。

物管企業受資追捧

2020年上半年，物管企業上市也依舊火熱。

“上世紀90年代開始，房企蓋房買樓，就會成立相關的物業共公司為業主提供給服務，只是附屬品。眾多物管企業‘遞表上市’的背後，是地產企業的艱難轉型的一個縮影。對於那些資本雄厚的企業而言，一旦轉型，與房地產高關聯度的具體細分領域，就是其最先‘瞄準’的目標。”一位不願具名的業內人士説道，將物業服務分拆上市，既能為企業融資，又能把手頭的資產“盤活”，是“性價比”較高的選擇。

6月24日，榮盛發展旗下榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下合景悠活均首次提出上市申請；同日，正榮集團旗下正榮服務集團有限公司，也正式通過港交所聆訊，金科智慧服務赴港IPO申請也獲中國證監會受理。

此外，還有弘陽服務、金融街物業、建業新生活等多家物管企業，也在上半年通過了港交所聆訊。

但拆解來看，不同企業的盈利能力、市場規模等也不盡相同。

據榮盛發展公告，2020年一季度榮萬家營業收入4.05億元，利潤總額0.68億元，淨利潤0.51億元，實現疫情之下的逆市增長。招股書顯示，2017年至2019年榮萬家實現收入分別為7.09億元、8.79億元和12.5億元；實現淨利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元。榮萬家僅今年一季度的淨利潤，就超過了2017年全年，達到了2019年全年的近一半。

作為一家以商務物業服務為特色的物業企業 ,卓越集團旗下物業公司卓越商企服務集團有限公司已於5月31日向港交所遞交招股書，海通國際和海銀國際擔任聯席保薦人。招股書顯示，越商企2017年至2019年收入從9.47億元增至18.36億元；截至2019年12月31日，公司在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米。

“房地產公司正由投資建設轉向投建運一體化發展，物業管理上市也正突出這種轉變，即存量時代運營發展更為重要。”劉向東則認為，近年來港交所青睞物業服務類公司，對於房企來説物業服務正創造着巨大的價值。新冠疫情加快了房企拆分物業上市的步伐，物管企業在接下來長的一段時間內，依舊會是資本市場的“香餑餑”。

債務壓頂 渴求資金

衝擊IPO的道路上，不乏失利者。

此前萬創國際有限公司四次IPO闖關失敗，海倫堡中國控股有限公司兩次IPO未果；上文中提到的港龍地產、三巽控股、大唐地產三家企業，也是在今年招股書失效後迅速更新，二度遞表。

可見，赴港上市也非輕而易舉，所面臨的難關也不少。那為何還引得眾多企業披荊斬棘往前衝呢？上述不願具名的業內人士認為，房企 “扎堆”上市的背後，和其債務壓頂，急需資金輸血密的現狀密不可分。

中國房地產測評中心發佈的 《2019中國房地產上市公司測評研究報告》 數據就曾顯示，125家上市房企資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%，淨負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52% 。2020年上半年赴港上市的14家房企，也或多或少的無法迴避這個問題。

位居赴港IPO14家房企營收榜首的祥生控股，其2017年-2018年資產負債率分別為98.08%和97.64%，2019年依舊高達95.43%。金輝控股在面臨“高負債”的同時，還出現了毛利率不斷下降，佔比最大的物業開發及銷售板塊毛利率下降最快。其中，住宅物業開發及銷售從2017年的30.1%降至2019年的20.1%，商業物業開發與銷售從2017年的50.8%降至2019年的36.9%，下降13.9個百分點。

“不論成功分拆上市，還是遞交IPO申請，物業股有一個共同點，就是業務高度依賴母公司。”一位業內人士對搜狐財經表示，有些房企分拆物管業務上市，更像是為了圈錢。 “當然不排除分拆可以在一定程度上，聚焦主業提升主業的經營水平。但如果盲目跟風，也許會適得其反。”

事實上，自新冠疫情爆發以來，房企日子一直不好過。雖然有“線上房產家博會”、“直播賣房”、“雲售樓”等線上銷售方式C位出道，但各家房企仍面臨資金週轉與銷售匯款壓力。

“上市雖然是為了獲得低廉融資，但最終目的還是為了更好的開展經營。如果企業不能夠利用上市獲取融資的情況開展轉型創新，那還是會被市場淘汰。”劉向東預測，下半年預計還會有不少處轉型中的房企加快赴港上市的步伐。國內房地產市場將會迎來新的洗牌，兼併重組可能會增大，具有實力的大型房企可能更具有優勢，市場集中度可能會進一步提高。

“就當前而言，即便順利通過遞表、問詢、聆訊，上市之後企業或許還要面對認購不足、開盤遇冷、股價破發等多重考驗。增強自身造血能力和市場競爭力，才是企業維持長久生命力的基石。”他補充道。