記者| 陶婷
繼上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤”）3月末首次遞交的招股書失效後，10月5日，上坤更新招股書再度向港交所衝刺，農銀國際擔任其獨家保薦人。
募集的資金將用作開發公司現有物業項目寧波慈溪慈瀾府、常州峯峯及佛山上坤瀚湖四季等的建設成本；償還公司項目開發的兩筆現有計息銀行及其他借款；以及一般營運資金用途。
在全新的數據中，最亮眼的莫過於負債情況。
招股書披露，2017年至2019年上坤的淨負債率一度高企，分別為684.9%、325.9%、118.8%。截至今年4月，上坤淨負債率下降近45個百分點至73.8%，避開了“三道紅線”中淨負債率的警戒線，去槓桿取得較為明顯的成效。
數據顯示，上坤的現金短債比由去年年末的0.82倍增長至今年4月30日的1.4倍，現金及現金等價物能有效覆蓋短期負債，剔除預收賬款後的資產負債率從2019年末的83.31%降至今年4月末的81.8%。
對於財務結構的優化，上坤錶示，公司密切監控債務水平，並把定期優化資產負債率納入集團的重要發展策略。同時，為了確保公司擁有充足的現金流，上坤地產還會繼續密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以滿足債務償還、業務發展等現金需求。
據悉，公司2017年的經營現金流淨額為-3850萬元，2018年為-38.06億元，去年已經回正，最新數據為11.06億元。但作為一家仍需跑馬圈地的年輕房企，要用到錢的地方還有很多，維持良性的財務情況是個長期課題。
收入方面，2017年至2019年，上坤營收分別為12.01億元、68.47億元及75.35億元，複合年增長率為150.5%。今年前4個月，上坤地產實現收入11.49億元，與去年基本持平。
三年時間公司收益翻了約六倍，成長確實很快。不過從數據中可以看到，近幾年其收益增速有所放緩，其物業銷售收益增速也從2017年的480.7%降至2018年的9.7%。
同期，上坤實現溢利分別為0.35億元、6.73億元及6.77億元，複合年增長率為342.3%。今年前4個月，上坤地產實現溢利1.58億元。
收益及溢利緩升，上坤的毛利率並不穩定。
據招股書披露，上坤在2017年的毛利率約30.9%，2018年升至51.5%後去年又跌回40.8%，今年前四月其毛利率再次上升至51.6%。
對此，上坤錶示，2018年取得較高毛利率，主要是由於上海·新城樾山璟裏、上海·上坤樾山四季和上海·上坤樾山美墅的交付。
而去年及今年四個月毛利率攀升，則是得益於上海·新城上坤樾山明月及上海·上坤樾山半島項目的交付使用，後者貢獻了今年前四個月收益的95%。
除了住宅開發外，上坤還有商業物業項目，包括3座已經竣工的寫字樓、2座已竣工的商業區購物廣場及2個開發中或持作未來開發的商業物業項目。
作為一家滬籍房企，上坤十年前從上海起家，打着“做不到上海30強，絕不走出上海”的旗號，於2016年首入江蘇進行全國化佈局。
依託上海，做透長三角、進入、突破珠三角，培育佈局長江中游、中原，機會突破山東半島及成渝城市羣。跟隨其提出的城市羣佈局戰略3+X，上坤已經成立了上海、河南、浙江、湖北、廣東、江蘇、安徽全國7大區域事業部。
招股書顯示，截至2020年7月，上坤分佈於全國14個城市的物業組合項目共49個，總土儲約為412.93萬平方米，目前的土地儲備可供其2年開發，其中近70%的土儲位於長三角地區。
在高度依賴長三角區域的同時，珠三角也被上坤視為未來發展重點區域，廣東區域則是其進入大灣區的突破口。據悉，上坤廣東區域事業部將成為公司的“第二總部”。
從兩年前與保利、金地、碧桂園聯合開發保利首築橋頭項目進入東莞開始，上坤在大灣區的動作頻繁了起來。去年斬獲丹灶地塊，今年3月併購順德兩項目，5月及8月又在佛山落下兩子。
此前，上坤曾計劃今年在在大灣區獲取新項目3個；明年佈局4個以上獨立操盤項目和2-3個合作項目；2022年、2023年分別佈局6個項目、10個項目；到2024年，奠定公司在珠三角的標杆形象，落地核心商業項目。
進軍大灣區的計劃已經鋪開，優化財務槓桿初見成效，二度上市也在路上了。接下去就看上坤能否在擴張的同時繼續站在安全線內，並穩定好營收及毛利率水平了。