賈康 資料圖片/李飛 攝
鄒琳華 受訪者供圖
樓建波 受訪者供圖
上半年疫情期間房地產業仍有一些熱點的城市房價明顯出現了上漲，甚至多個樓盤出現“萬人搖號”的銷售場景。為此，7月24日國務院召開房地產座談會，再次重申“房住不炒”。目前國內外的疫情尚未結束，如何應對發展的短週期，又如何建設長效機制？8月6日-8月12日，由新京報貝殼財經主辦的“中國經濟新格局：乘風破浪”夏季峯會在線舉行，在房地產改革分論壇的直播間邀請到三位嘉賓進行了討論，他們分別是財政部財政科學研究所原所長賈康、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華、北京大學房地產法研究中心主任樓建波。
賈康
財政部財政科學研究所原所長
“治標”行政手段可能誤傷剛需
下半年以來，不少城市出台了更為嚴厲的樓市調控措施，自深圳出台史上最嚴限購開始，南京等地紛紛收緊限購政策。賈康表示，要實現“房住不炒”，關鍵還是在於打造房地產業健康發展長效機制。目前中國還沒有形成這種長效機制，以行政手段為主的限購、限貸、限價等措施，是權宜之計，有不得已而為之的客觀原因，但也有濃重的治標不治本的侷限性。
什麼才是治本之策？賈康表示，為形成健康長效機制，必須按中央要求實行基礎性制度建設改革。他強調，改革既要關注調節需求，更要着力形成必要的有效供給，在房地產業的長期發展方面，要結合土地制度、住房制度、投融資制度和税收制度，動真格地以全面改革在深水區啃硬骨頭、攻堅克難的安排，來真正從治標推到治本，打造長效機制新局面。
目前國家大力發展實體經濟，實際上是與房地產市場發展相連接的。賈康提出，房地產市場要在結構上為實體經濟匹配有效供給。企業發展需要不動產，員工也一定會有住房需求，所以，以流動性充裕支持實體經濟發展，絕不是排斥房地產業的合理發展，而是要讓房地產形成“保障軌”與“市場軌”的雙軌統籌，能夠跟上實體經濟發展必然帶來的需求，釋放有效供給。
“我們現在以行政手段為主、違背市場經濟規律的一些治標的辦法，在實際生活中已經產生了誤傷一些剛需的後果，並在更大範圍內抑制着改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的願望，這方面在基本邏輯上存在問題。”賈康表示，長效機制一定是一種更和諧的供需互動，和對於可持續發展的供給匹配。從一體化的關係來通盤理解，就不應該把房地產從整個經濟發展中間劃出去“入另冊”，關鍵是怎麼樣讓它健康發展。
此外，管理部門對於房地產税最新的表述，是“穩妥推進房地產税立法”，賈康認為，這意味着今年年內可能無法有任何動作。按此前公開的時間表，本屆人大任期內要啓動房地產税立法，而現在已進入本屆人大的第三年，還剩兩年多時間，可以關注後面的時間段內，本屆人大是否能夠按承諾啓動房地產税的立法過程。 新京報貝殼財經記者 顧志娟
鄒琳華
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長
熱點城市房價上漲限購短期或將升級
7月24日召開的房地產工作座談會上，再次重申“房住不炒”。鄒琳華表示，這也是一次市場預期管理。釋放的信號是不把房地產作為一個短期刺激經濟的手段，堅持抑制住房投資投機。
鄒琳華認為調控的首要目標是穩定市場，既不能讓它大漲，也不能讓它大落。目前調控要求及時地對市場變化做出反應，而不是事後被動修補。對於目前市場普遍採用的限購政策，鄒琳華表示，從2010年北京推出限購以來，目前已經運行了十多年，限購政策可能已經以另外一種形式常態化。一項行政管控政策執行十多年，而且暫時還沒有鬆動的條件。以後能否退出，取決於以下兩個條件之一：第一市場供求形勢發生重大變化，比如住房市場進入買方市場；第二長效機制是否建立起來。這兩個條件短時間都難以實現。
鄒琳華認為目前部分熱點城市房價大漲是結構性上漲，“本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動的影子。”鄒琳華表示，為了對沖疫情的影響，對實體經濟的金融支持力度較大，但是實體產業資金吸納能力比較差，樓市自然成為資金流動的一個選項。
房地產如何穿越短週期及長週期？鄒琳華認為要對市場進行理性判斷，不能過於悲觀或者樂觀。長期以來，市場被崩盤論和持續上漲論兩種非理性的情緒交替左右。事實上，中國的市場地域差異性比較大，不會走這兩種極端。雖然城市化進程已經放緩，但是沒有結束。高增長時代結束了，但是中速增長還可以維持很長一段時間。總體的趨勢並不會變化，只是短期波動的表現形式發生變化，大起大落的概率小了。“調控目標不是把市場掐死，而是為了長期穩健、可持續發展。”鄒琳華稱，此時房地產行業要理性地投資，保持合理的投資節奏，做好產品，穿越調控和疫情的短週期沒有問題。
從長期增長點來看，鄒琳華建議利用房地產週期的區域差異性，最大限度地延長市場的景氣度。中國作為區域差異很大的市場，一線城市進入了存量房市場，但二線城市還處於增量市場。即使二線城市進入存量市場，還有三四線城市繼續增長。通過區域差異化的投資，保持科學的節奏，對企業來講可以維持更長的市場景氣週期。即使房地產開發趨於尾聲，其上下游產業還是大有可為。比如物業服務、長租公寓、老舊小區改造等，對此，目前很多企業都在嘗試延伸產業鏈。 新京報記者 袁秀麗
樓建波
北京大學房地產法研究中心主任
“三穩”中穩預期對房價很重要
7月24日國務院召開的房地產座談會上釋放出了哪些信號？樓建波在新京報貝殼財經夏季峯會房地產分論壇上表示信號有兩個，第一，房地產市場的健康可持續的發展需要基礎制度的建立和完善。第二，現在該治標也還是要治標。樓建波認為房地產政策原來是“全國一盤棋”，現在是因城施策。“最近很多人問我，為什麼一方面像深圳這些房價上漲比較快的地方要控制；另一方面，有些地方覺得自己的房地產市場現在比較低迷，想稍微通過放鬆”三限“政策，讓它稍微得好一點。”樓建波分享了市場上共性的疑問。對此，他分析稱主要有兩點原因，第一是各地的情況不一樣，兩地的房價沒有可比性。第二，“三穩”對房價很重要的是預期。如果中小城市這些“一日遊”的政策不及時禁止，那麼潛在的購房人的預期是會發生改變的。
樓建波分析稱目前住房領域的一些很基本的法律制度的建設是欠缺的，住房保障、租賃條例、房地產税法等方面的立法都尚未落實。回到租賃的問題，樓建波認為最常見的問題是徵收房產税後，應該是承租人繳税還是房東。“我認為實際上要跟税收目的連在一起。如果設這個税收的目的是為住户提供更好服務，那就是承租人交。要發展住房租賃，鼓勵大家把多餘的房子放到市場上面去，如果是房東來交，很容易導致：第一，提高租金的方式把税收轉嫁到承租人身上。第二，税收的激勵機制沒有了。”樓建波分析稱。
針對近期不同地區不同的房地產市場表現，樓建波分析稱：“深圳為什麼會漲，北京為什麼租金要跌？説到根本還是一個供需關係。大家看好深圳，是因為有粵港澳大灣區可炒作的題材，而北京因為現在人進不來，房租就跌。”
此輪房地產調控是從2017年開始，已經持續了三年半的時間，在未來的長週期時間內還有哪些新的增長點？樓建波表示，第一，實際上整個房地產業的繁榮發展是由整體經濟決定的。如果我們對中國經濟長期健康發展有信心，我們也應該對房地產市場的健康發展有信心。第二，城鎮化包括鄉村振興，包括現在中央提出來的舊城改造、老舊小區的改善，這些都是很具體的。“按照我們國民經濟的產業分類，整個房地產業不光只是房地產開發經營，還包括物業管理、中介、經紀服務。比如説現在很多房地產企業在物業管理方面在做深耕，我們很多的中介企業也在不斷地提升自己的服務。”
新京報貝殼財經記者 張姝欣