本輪調控始於2016年，且在隨後的兩年時間裏，調控進入最嚴厲時期。但有人可能很意外，為什麼明明是調控力度最強的2017年、2018年，三四線城市卻迎來了“逆勢上漲”？根據國家統計局和有關房價統計機構公佈的數據來看，全國160多個城市，在短短的17-18兩年時間，房價平均上漲了50%。尤其是環一線三四線城市，房價翻一番、翻兩番也屢見不鮮。比如環深的東莞、惠州、河源、汕尾等城市，2016年平均房價只有六七千一平，到了2018年底，房價最高的東莞核心地段已經高達三四萬一平。
對中國房地產發展進程有所瞭解的人，大概都知道背後的原因：全國樓市調控最激烈時期，一二線城市紛紛或橫盤或下跌，三四線城市卻能全線實現“逆勢補漲”，歸根結底是“棚改”拆遷起到了關鍵的助推作用。
為了消化掉不斷累積的庫存，解開發商、銀行和地方等的燃眉之急，從2016年起，國家創新性地推出了“棚改貨幣化安置政策”：一改往日拆遷“以房換房”政策，改為“貨幣化補償”，即對於被拆遷者給予直接發放現金補貼，他們的住房問題，由他們到市場上自行購買商品房。如此一來，開發商2015年之前積壓的大量庫存，在短短兩年時間裏，就基本消化殆盡。更讓人意想不到的是，伴隨着源源不斷的資金湧向樓市，也成功助漲了三四線城市房價。
根據官方通報的數據顯示，過去5年全國棚改總開工量在3300萬套，幫助5000多萬居民搬出棚户區住進樓房。而其中有大約70%（2200萬套）都發生在三四線城市。也就是説，棚改拆遷定向貨幣的水，基本都流向了三四線城市，且最終受益的是樓市。這不僅成功拉昇了三四線城市的房價，還給三四線城市的基礎設施建設、經濟發展等作出了突出貢獻。無怪乎有人直言，“棚改拆遷”是過去二十年中國房地產市場政策最牛掰的發明。
更值得一提的是，棚改拆遷政策的到來，也加劇了中國家庭財富的巨大差距——不少人通過拆遷實現了一夜暴富，身家千萬甚至上億，不僅自己輕鬆實現財富自由，還惠及後代。而那些從小就堅信“知識改變命運”，併為之不懈努力的人，卻不得不承受房價上漲後，積蓄被掏空，買房越來越艱難的事實。再加上，棚改拆遷雖然是以民生工程的名義誕生，但是最近這些年，很多城市卻屢屢上演“借棚改之名盲目舉債”現象。
諸多因素疊加，叫停棚改，叫停拆遷的聲音喧囂塵上。尤其是一些經濟學家、房產專家更直言揭露，棚改堅決不能再持續，否則穩房價就成為一句空談，各地理應根據自身庫存和房價上漲壓力，抓緊叫停或者下調棚改拆遷的目標。
事實上，國家對於棚改拆遷也早就有了“叫停”的意思：18年國開行緊急收回棚改審批權限，19年宣告各類城市因地制宜推進棚改拆遷工作，都在鋪墊棚改拆遷的退場。到了2020年，國家終於一錘定音：2020年是棚改的“完結之年”，完成2020年的460萬套棚改任務之後，全國性的棚改目標已經所剩不多。傳遞的信號再明確不過，從明年起持續了十幾年的棚改，尤其是從2016年開始實行的“棚改貨幣化安置政策”或將就此叫停，也就是説未來老房子將不再拆遷。
有人可能會有疑問，停止“棚改”，停止“拆遷”，那未來城市裏的老舊小區該怎麼辦？難道這些房主要在這些居住條件差、環境惡劣的房子裏住一輩子嗎？其實不然，國家對於老房子也有了明確的計劃：明年起，老房子全部按“新規”辦，這個新規就是接替“棚改”的“舊改”，老房子不拆了，改為原地改造。
4萬億“舊改”粉墨登場，明年起，老房子將迎來“二次升值”
根據國家公佈的信息，未來5年“舊改”總投資規模將超4萬億，而且“舊改”內容主要包括三大類：第一是基礎類，即更新水電路氣等配套設施；第二是改善類，支持加裝電梯和無障礙環境建設；第三是提升類，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。
大家最為關心的舊改資金來源也和此前的棚改有天壤之別：有了“棚改”的前車之鑑，為了有效規避舊改對現有新二手房市場的拉動，更是為了真正以民為主，舊改規定資金來源是三個方面：其一、包括過去的地方財政和水電氣等專營單位出資；其二、也包括中央補助資金；其三、還會鼓勵納入社會力量參與。顯而易見，這些資金的投入都不可能像過去那樣，對現有的增量房和存量房市場有直接拉動。
依據信息顯現，未來5年年舊改對象都是2000年以前建造的老房子，2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區改造。涉及居民超過4200萬户，建築面積約為40億平方米。也就是説，明年起將有一大批老房子將迎來“二次升值”，符合條件的業主有福了。
為什麼這麼説？首先、新規規定，基礎類改造是第一步，也就是説，過去的老房子水氣電路會率先完成升級，這等於是給老房子做了“換心臟”手術，對其居住有很大提升；其次、國家也屢次明確，未來4層以上的老房子要確保加裝電梯，老房子加電梯，不僅便民而且對房子的價值也有拉昇作用。業內專家通過數十起舊改案例分析估測，經過改造後的老房子，整體溢價可能超過20%-30%，尤其是多層老房子加裝電梯後最上面兩層升值空間巨大。所以綜合來説，過去十年，房地產市場整體狂飆發展紅利下，很多城市的房價已經上漲了一波，絕大多數老房子也跟着完成了一輪升值，現如今4萬億“舊改”來襲，毫無疑問，這些老房子還將迎來“二次升值”。
但我們也要認清現實，“舊改”不僅僅都是利好，還有很明顯的“不利”影響，尤其是以下兩類人恐怕要遭殃：
第一類是瞄準“拆遷鉅額補償”的專業投資炒房客。停止拆遷意味着他們的“拆遷夢”就此破滅。未來5年4萬億“舊改”接棒“棚改”，老房子升值與否是次要，“舊改”的主要導向是服務民生改善居住環境。所以，“舊改”雖然也能給老房子價值騰飛助力，但相對而言，這類房產市場認可度較低。和此前的“博拆遷”相比較，舊改的價值就更小了，而且如果細算賬，很多持有老房子的會發現，可能5年過去了，自己投資老房子不划算，可能要遭殃做折本生意了。
第二類就是盼望老房子拆遷拿補償款買新房的人。這類人雖然不是投資炒房客，但是他們一心想住新房，且其“拆遷暴富”思想不亞於炒房投資客。筆者身邊現在還有很多這類人，他們自己的工資不夠買新房，但又不甘心低價賣老房子，還是依然在苦苦盼望自己的老房子拆遷，能複製別人的“拆遷一夜暴富夢”。舊改來襲，等於明確了未來老房子不再拆遷，這類人的夢想也一樣破滅了。等老房子改造後升值，還是現在就低價賣掉老房子？不管怎麼選，其實都不划算，因為絕大多數老房子的價值跑不贏很多品質好、環境佳的成熟區新房，所以算來算去，最後遭殃的還是自己。