來源： 經濟觀察報
經濟觀察網 記者 陳月芹 在港交所大門外排隊上市的內地物業管理企業中，又多了一家在管面積超億平方米的公司。
根據金科智慧服務集團股份有限公司（下稱“金科智慧服務”）招股書披露，其在管面積達到1.2億平方米，為國內第8家在管面積過億平方米的物業管理公司。
目前金科智慧服務還處於上市聆訊階段，在正式提交招股書前，金科通過員工持股計劃轉讓部分股權、增資擴股方式引入戰略投資者，為赴港上市做準備。
根據招股書披露，2016年底，由金科智慧物業的高管及部分員工成立石河子市恆業金通股權投資（普通合夥企業），用於實施2017年金科股份實施的員工持股計劃，恆業金通後改名為恆業美好。
工商註冊資料顯示，恆業美好共有3家機構及7名金科智慧服務管理人員出資成立，背後是金科智慧服務140多名員工。2017年4月，金科股份將金科智慧服務25%的股權轉讓給恆業金通，代價為6584萬元。
2020年5月19日，恆業美好與6家機構簽訂股權轉讓協議，轉讓完成後，恆業美好持股比例從25%下降至11.09%。天津卓越持股3.89%，融匯瑞光持股3.77%，中信證券持股2%，融匯陽光刺骨2%，華蓋升元持股1.64%，金恆鴻鑫持股0.61%。
這六家機構總認購金額為6335.18億元。6月8日，金科股份、恆業美好及6家企業作為發起人，與磐信上海、高瓴智成、陽光永晟簽訂增資協議，作為投資人累計增資4452.75億元。
金科智慧服務為金科股份旗下物業公司，招股書顯示，2017年-2019年，金科服務的收入為10.47億元、15.23億元及23.27億元。大股東金科股份貢獻了兩成以上的收入，其中2019年非主業增值服務及物業服務合計費用為5.23億元，佔金科智慧服務收入的22.5%。
金科智慧服務的收益主要來源於四條業務線，包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務和智慧科技服務。截至2019年底，物業服務收入佔比為62.9%，非主業增值服務大部分來自金科股份。
截至2019年12月31日，金科智慧服務合同總建築面積約為2.48億平方米；在管總建築面積約為1.2億平方米，其中47.1%來自金科股份。
招股書顯示，2017-2019年，金科智慧服務平均物業管理費為2.1元、2.2元、2.2元，與行業均值持平；物業管理費收繳率為95.0%、93.9%、90.1%；貿易應收賬款平均週轉天數為52天、57天及67天。
金科智慧服務在招股書中提示風險因素，表示向業主及住户收取物業費時可能會存在困難，這可能產生貿易應收款項虧損。
2017-2019年，金科智慧服務的僱員福利開支佔總銷售成本從61.1%降至54.8%。一個重要原因在於將清潔、綠化、維修保養等業務分包，分包成本佔總銷售成本比例從21.4%上升至23.8%。