觀點地產網 過去半年時間，榮盛發展管理層鮮少出席公開活動或公開表態。
因此，有關榮盛發展上半年的業績表現、下半年的工作重心、中長期的鋪排策略……或許只能通過業績報表去透析。
8月19日晚間，榮盛發展公佈了2021年中期成績單。
從數據上看，這家河北房企的業績同樣可圈可點。2021年上半年，該公司營業收入342.24億元，同比上升30.85%；歸屬於上市公司股東的淨利潤25.33億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤26.15億元。
銷售方面，2018年，榮盛發展首度躋身千億房企之列。隨後兩年，該公司銷售規模再上新的台階，2021年上半年錄得合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。
但近兩年，房地產行業在轉型、分化的節骨眼上，查漏補缺的願景遠遠大於繼續衝規模、求擴張。
有投資者告訴觀點地產新媒體，在8月20日下午召開的2021年中期業績投資者會上，榮盛發展董事長耿建明表示，公司要放棄規模、審慎投資，做好長期的思想準備。
銷售與拿地
1995年，耿建明下海創立建築公司榮盛實業有限公司，在南京開發了第一個房地產項目。在南京積攢經驗後，耿建明並未留在長三角深耕，而是將目光放在了“環京一帶”。
次年，榮盛發展在河北廊坊成立，當時，廊坊、承德、滄州、石家莊、唐山等河北省內城市成為了這家房企深耕和重倉的地區，隨後經多年發展，因這家房企在河北不少城市銷售排名、土儲排名靠前，市場將其稱作“河北王”、“環京一哥”。
2016年4月初，以河北廊坊為代表的環京城市開始實行住房限購和差別化住房信貸政策，隨後環京區域城市限購政策紛紛落地，直接影響重倉河北的榮盛發展。
2020年疫情突然襲來，環京地區樓市在調控與疫情雙重打擊下，愈發艱難。
有投資者轉述稱，榮盛發展副總裁秦德生在業績會上坦言，環京市場這一輪下行週期受到政策和疫情的雙重疊加，影響相對大一些，時間也比較長。
儘管如此，榮盛發展並不悲觀，該公司管理層亦提到，環京地區政策短期來看趨於平穩，需求端由剛需、改善客羣占主導地位，整個市場已經基本重新回到一個相對健康和平衡的狀態，更重要的是，榮盛發展各區域的銷售業績越來越均衡，抵禦風險的能力進一步增加。
以上半年數據為例，期內，榮盛發展簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃46.09%。結轉項目面積331.54萬平方米，同比上升56.28%；結算收入315.78億元，同比上升39.48%。
從銷售金額看，過去幾年，榮盛發展來自河北省區域的銷售收入均佔大頭，但上半年該公司長三角銷售佔比達到了36.2%，京津冀為27.7%，中西部佔比18.8%，珠三角以及其它區域佔比17.4%，意味着長三角區域銷售業績超越過往的主力軍京津冀地區。
秦德生也提到，長三角區域銷售業績明顯提升，目前集團各個區域實現了業績的均衡貢獻。
榮盛發展各區域的業績表現是個案嗎？未來的發展趨勢如何？
所謂“兵馬未動，糧草先行”，土地儲備往往決定了房地產企業未來兩到三年的銷售表現，因此，不妨從其土地儲備着手觀察。
財報透露，期內，榮盛發展新增土地28宗，規劃建築面積302.86萬平方米，補充貨值是445億元，上半年購地金額123.4億元，土地成本4074元/平米。其中，長三角城市羣新獲取土地佔比達到39.2%。
截至報告期末，榮盛發展土地儲備建築面積3741.25萬平方米，貨值4014億。京津冀貨值佔比40%，中西部區域佔比18%，長三角區域佔比21%，大灣區佔比5%，其它區域佔比14%。
有投資者透露，該公司副總裁林洪波表示，未來在土地投拓上，京津冀地區會控制比例在30%，長三角穩定保持在30%至35%，大灣區、中西部則確保在30%左右。
他提到，公司未來將重點聚焦市場佔有率，提高單個城市的業績貢獻，對管理能力強、市場基礎好的區域或者城市公司重點投資。
利潤與負債
2021年上半年，榮盛發展實現營業收入342.24億元，同比上升30.85%，歸屬於上市公司股東的淨利潤25.33億元，同比減少14.02%，期內毛利潤88億元，毛利率25.8%，淨利潤29.05億元，同比上升0.5%。
在各地區限價、限購政策下，房地產增速放緩、利潤下滑已經成為全行業的共識，未來亦難於重回以規模實現高利率的時代。
儘管如此，榮盛發展對於企業利潤、毛利率仍舊十分看重，投資者告訴我們，管理層在會上提到，未來將通過成本管控、投資管控等多方面要求，改善利潤指標。
同時，管理層預計今年公司毛利率約為20%-25%，未來會保持中上水平。
近兩年，房企資金鍊暴雷事件頻發，加之接連出台的“三道紅線”和銀行“兩道紅線”，資本市場愈發關注企業的現金流、負債水平。
就在今年6月，坊間亦傳榮盛發展發生商票兑付風波、美元債大跌的消息。在業績會上，耿建明澄清表示，榮盛發展過去沒有、現在不會有，將來同樣不會出現任何違約事件。
數據顯示，報告期末，榮盛發展融資餘額678.95億元，其中成本最低的銀行貸款396.49億元，佔比達到58%，債券佔20%，信託類借款佔比下降至13.8%，債務結構得到進一步優化。
截至6月末，榮盛發展負債總額為2353.23億元，有息負債規模為679億元，較2020年年底下降了52億元，期末資產負債率80.16%，現金短債比是1.16，淨負債率是66.5%，由原來的橙檔迴歸綠檔。
據管理層透露，上半年，該公司總體償還債務239億元，其中包括到期貸款以及債務置換，下半年到期債務還剩119.1億元，目前貨幣資金達到291.67億元。
投資者轉述稱，景中華提到，公司上半年全口徑銷售回款達到490億元，下半年計劃回款560億元，根據公司保守測算，下半年回款能夠滿足各項償債和支付的需求，同時該公司也會預留部分資金兑付2022年到期的債務。
從業績表現到未來投拓佈局、財務數據、償債計劃……投資者表示，不到一個小時的業績發佈會，管理層給了投資者們一個定心丸。
關於後續的發展任務及策略，上述投資者提到，耿建明在會上提到兩個點，其一，緊跟政策步伐，努力降負債、去槓桿，努力做好銷售、提升服務質量、建造質量、高效運營；其二，加緊要去庫存，搶抓回款。