文/樂居財經徐酒眠
沒有停牌預告、沒有市場消息預熱，在端午節前夕，銀城生活服務（01922.HK）釋放了一枚重磅“炸彈”。
出售20%股權，引入了一名二股東，繼金科服務（09666.HK）後，銀城生活服務也走上了賣股引入戰投的道路。
6月2日晚間，銀城生活服務刊發公告稱，公司4位持股股東分別透過其直接全資擁有的公司，向香港瑞華投資管理有限公司（簡稱“瑞華投資”）出售了手中股份，合計5343.04萬股股份。
5343.04萬股約佔銀城生活服務全部已發行股本的20%。因此，瑞華投資已經成為銀城生活服務的主要股東。根據公告的每股股份2.8港元的代價計算，這四位股東合計套現約1.5億港元，較當日收盤市場價折讓了約15.15%。
與金科服務引入戰投不同的是，銀城生活引入瑞華投資的股權出售方，並未涉及到其控股股東黃清平的權益。而金科服務被出售的股份，則是由大股東金科股份（000656.SZ）轉讓的金科服務22%股份。
引入瑞華投資，銀城生活服務並不諱言，“本集團可藉助瑞華投資的資源及支持，尋找優質收購標的，以擴大其資本實力、加快業務發展及推動本集團轉型升級。”
銀城生活服務進一步舉例，瑞華投資在慈善領域的建樹可以分享其與醫院及教育機構有關的資源，幫助集團進一步推進非住宅物業管理業務。
也就是説，引入瑞華投資，除了能受益其資源背景優勢外，銀城生活服務並沒有得到真金白銀的資助，轉讓銀城生活服務20%股份的1.5億港元也進入了另外4位股東的腰包。
而眼下，銀城生活服務手中的資金已不富裕。上市之時，銀城生活服務募集資金淨額約為1.31億港元。截至2021年12月31日，上市募集資金淨額只餘下3859.2萬港元。
同期，銀城生活服務現金及現金等價物約為5.38億元；其計息借款有2.09億元，利率在4.2%-4.35%，這筆借款，需要銀城生活服務於一年內償還。
作為一家大型綜合資產管理公司，瑞華投資又看重了銀城生活服務什麼呢？
事實上，這筆1.5億港元的對價，除了在明面上給予了15.15%的折讓外，瑞華投資還巧設“暗折”，一個多月後，將坐享銀城生活服務673萬港元分紅。
坐享673萬港元分紅
公告顯示，此次轉讓手中股份的4人分別是銀城生活服務的主席兼非執行董事謝晨光、非執行董事馬保華、公司主要股東戴成書，以及非執行董事朱力，他們4人各自出售的股份數分別為267.04萬股、1344萬股股份、3060萬股股份，以及672萬股股份，場外代價為每股股份2.8港元。
據此計算，謝晨光、馬保華、戴成書、朱力，4人轉讓手中股份分別套現了747.712萬港元、3763.2萬港元、8568萬港元、1881.6萬港元。此次出售的5343.04萬股份，合計交易價格約1.5億港元。
不過，以銀城生活服務的股價來看，4位持股人實際上是折價轉讓了手中股份。以公告披露當日銀城生活服務的報收價來看，2.8港元/股較收盤價3.3港元/股，折價約15.15%。
對於投資人瑞華投資來説，這筆交易也頗為划算，以1.5億港元的收購價格計算，收購PE值僅約7.9倍，遠低於市場物企平均收購13倍的PE值。
將時間線進一步拉長，近一年，銀城生活服務股價已經跌去了35.42%。3月15日，其股價一度跌至2.61港元/股。除此之外，銀城生活服務股價均在3港元/股之上。
4位持股股東在此節點折價套現，或許有幾分不得已。6月1日，銀城生活服務發佈了派息表決通過的公告，宣派截至2021年度的末期股息，每十股普通股1.26港元。預期將於2022年7月18日或前後向於2022年6月15日名列本公司股東名冊的股東派發。
換而言之，這4位持股股東在6月2日，售出股份折價套現，實際上也就放棄了2021年的派息。如按照宣派的派息額度計算，4位持股股東或得到673萬港元的分紅。也就是説，瑞華投資將在持股銀城生活服務後一個多月的時間，就能坐享673萬港元的分紅。
前後相隔一天發佈派息公告和股權轉讓公告，相當於是銀城生活服務在明面上給出15.15%的折讓價格後，還給了瑞華投資673萬港元的“暗折”。
公告披露，此次股份出售完成後，戴成書直接全資擁有的公司SilverDai不再持有銀城生活服務任何股份，其不再為公司的主要股東。而根據2021年最新財報顯示，謝晨光、馬保華、朱力三人，在銀城生活服務持有的股份數分別為1450萬股股份、1344萬股股份、672萬股股份。
據此而言，此次股份轉讓之後，僅有謝晨光還持有銀城生活服務股份，為1182.96萬股股份。
“空降”的二股東
“股份轉讓並無導致該公司控股股東及實際控制人發生任何變動。”公告披露，作為銀城生活非執行董事兼控股股東，目前黃清平最終擁有約38.66%權益。
而瑞華投資以20%股份進入銀城生活服務，直接成為了其第二大股東。根據公告，瑞華投資承諾，除瑞華投資關聯方外，瑞華投資自股份轉讓日期起兩年內，不會出售或訂立任何協議出售此次買入的股份。
資料顯示，瑞華投資在香港提供投資管理服務，主要投資房地產行業、個人私有財產、股票行業等相關行業。
據介紹，瑞華投資為江蘇瑞華投資控股集團有限公司(“江蘇瑞華”)的全資附屬公司。而江蘇瑞華成立於2003年8月23日，註冊資本與實繳資本1億元，法定代表人為張奧星。
作為一家大型綜合資產管理公司，江蘇瑞華主要從事證券市場投資、直接股權投資、公眾股權的私募投資以及金融期貨及衍生品投資。當前，江蘇瑞華投資規模超百億元，業務已覆蓋一級、一級半和二級市場。
企查查顯示，江蘇瑞華的實際控制人為張建斌，最終受益股份約98.8226%。而餘下股份分別由張奧星（0.9822%）、張劍華（0.842%）、姚建軍（0.05%）、吳吟文（0.032%）、劉文偉（0.245%）、於寧（0.0045%），6人持有。其中，張建斌與張奧星是父子關係。
在投資界，張建斌與他的瑞華素有“定增王”的名頭。
據公開報道，1993年，只有2萬元的張建斌開始涉足期貨市場。而在此之前，他只是南京捲煙廠的一名普通職工。1995年“3·27”國債期貨事件後，張建斌逐步轉戰股市。
早先，張建斌與徐翔、徐曉曾一起被稱作寧波敢死隊“三巨頭”。其中，張建斌冠有“漲停板敢死隊鼻祖”之稱，成名更是早於寧波敢死隊。
2003年，其創立瑞華殺入股票再融資市場。成立不久，瑞華投資斥資1500萬元溢價增資華昌化工，而這筆投資的給瑞華帶來的收益超過25倍。
利潤率承壓
曾在市場上創下多個的經典之作的張建斌，為何在物業股大軍中選中銀城生活服務？
事實上，在物管行業，立足南京、佈局長三角的的銀城生活服務，最為矚目的或許就是高達九成的第三方項目佔比。
財報顯示，截至2021年12月31日，銀城生活服務合約面積為6190萬平方米，同比增長44.6%；同期，在管面積為5800萬平方米，同比增長50.4%。在49家披露2021年財報的港股物企中，其在管規模排在第19位。
截至2021年底，其在管面積中，約5280萬方來自獨立第三方項目，佔比89.8%；600萬方來自關聯方銀城集團，佔比10.2%。
截至2021年末，銀城生活服務在管項目837個，在2020年369個基礎上漲幅翻番，達到126.8%。
儘管在管理項目數量激增，但其單項目產值並不高，在樂居財經統計的40家公佈相關數據的港股上市物企中，銀城生活服務排在最後一位，2021年單項目產值僅約161.41萬元。
項目增多，隨之而來的是僱員增加，員工成本水漲船高，稀釋了銀城生活服務本就不高的盈利水平。
財報顯示，2021年，銀城生活服務實現收入13.51億元，同比增長約40.5%。在49家物企中，其營收規模排在第24位，增速排在第25位。
同期，錄得毛利約為2.19億元，毛利率從2020年的16.9%下降至16.2%；淨利約9480萬元，淨利率7.0%，同比下降0.28個百分點。
而據樂居財經統計，同期49家港股物企的毛利率均值約為30.09%，淨利率均值約為13.76%。
此外，受地產行業流動性緊張、關聯方的付款延遲等原因，截至2021年底，銀城生活服務的貿易應收款項約2.31億元，同比增長約81%。
文章來源:樂居財經