21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道
“利潤王”中海地產於2022年10月24日發佈今年三季度報告。受到市場整體表現的影響，中海地產業績出現轉淡苗頭。
中海地產三季報顯示，今年第三季度，其錄得營收175.2 億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業公允價值變動收益和匯兑淨損益後的經營利潤為18億元，同比下滑77.5%。
受此影響，中海地產今年前三季度表現也有所回縮。
今年前三季度，中海地產錄得營收1213.1億元，同比下滑19.7%；扣除投資物業公允價值變動收益和匯兑淨損益後的經營利潤為258.1億元，同比下跌34.5%。
與此同時，中海地產表現素來穩定的利潤率水平也隨之出現波動。今年第三季度，中海地產經營利潤收縮至10.27%，已經明顯向市場平均迴歸。
剖析來看，營收和利潤同比均錄得下滑，這實際上應該是結算進度所致，而非經營面發生改變。
中海地產未在三季報中解釋利潤下滑的原因，不過在此後投行機構的研報中，均解釋了中海地產營收利潤雙下滑的原因。
國金證券在研報中就指出，中海地產2022年1-9月營收和經營利潤均下滑，主因交付體量的減少，三季度通常為交付淡季，對業績影響相對較小，而房企結轉營收主要來自四季度，預計中海地產全年業績能維持平穩。
中海地產在三季報中也表示出相當的信心。其稱，在嚴峻的外圍形勢下，中國經濟韌性十足，延續恢復發展態勢。
中海地產強調，在“房住不炒”的政策基調下，各地政府的房地產政策更加貼近市場，因城 施策，積極促進房地產市場健康發展與良性循環。儘管第三季度國內商品房的銷售金額同比下降，但下降幅度較上半年有所收窄，本集團對內地房地產市場築底回升謹慎樂觀。
在銷售和投資方面，中海地產保持一定韌性。
根據中海地產此前發佈公告，其今年前三季度錄得合約銷售額2013.0億元，同比下降26.9%。不過與百強房企的銷售降速相比，中海地產的表現要顯著優於同行。
在土地市場上，中海地產也展示逆週期擴張的實力。
今年前三季度，中海地產共新增31幅地塊，總地價為812.1億元，權益地價為735.2億元，在行業中也排行前列；其中，第三季度中海地產發力迅猛，在全國7個城市新增10幅土地，總地價322.0億元，權益地價288.5億元。
在財務指標上，中海地產則保持行業最優水平。截至第三季度末，中海地產銀行結餘及現金為1193.5億元，淨負債率為43.7%，負債率處於行業最低區間，財務穩健。
對於未來的發展戰略，中海地產表示，將繼續憑藉行穩致遠的發展策略，堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的投資策略，全力以赴提升銷售去化率，狠抓降本增效，力爭創造更 好的經營業績。
中金也在業績報告披露後發佈報告稱，得益於中海地產的經營策略，目前其雖較2019年及2020年同期數據還有一定差距，但仍領先同業。特別是，公司利潤率表現延續相對優勢，並已初現企穩改善跡象。
中金認為，考慮到中海地產下半年貨值充裕且優質(預計公司下半年可售貨值達5500億元，其中一線約佔四成、強二線約佔三成)，四季度月均銷售額有望較9月的228.3億元繼續提升，帶動全年累計銷售額跌幅持續收窄。
據中金測算，中海地產今年前9個月簽約毛利率或與上半年23.5%的毛利水平接近。綜合來看，未來幾年報表毛利率雖仍有可能小幅下探，但將彰顯強韌性。
受到市場近日走勢的影響，中海地產股價表現也有所下挫。截至2022年10月25日收盤，中海地產報17.32港元/股，下跌5.46%，總市值為1896億港元。
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