自11月22日通過港交所聆訊後，遠洋服務於2020年12月7日-12月10日正式招股，股票代碼為06677。信息顯示，該公司擬發行296,000,000股，其中，香港發售佔10%，國際發售佔90%。每股發售價5.50-6.70港元，每手500股，預期股份將於2020年12月17日上市買賣。
首日公開發售部分暫未足額
據市場消息稱，由於近期市場反應較差，物管股遠洋服務，截至昨日借出不足1.7億港元孖展，公開發售部分暫未足額。
中華網財經獲悉，本次全球發售已引入基石投資者淡水泉、國華人壽保險、高瓴資本、奧陸資本、Franchise Fund LP、永倫基業、Keltic和鄭賢方先生。
中華網財經此前翻閲遠洋服務招股書報道顯示，該公司歷史可追溯至1997年，最初專注於遠洋集團所開發的物業，其現在是遠洋集團旗下唯一分拆物業管理平台。遠洋集團早在2007年就已經在香港聯交所主板上市，其主要股東為中國人壽保險、大家保險。
籌資60%用於擴大規模
對於本次IPO所得款項，招股書顯示，約60%將用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大其物業管理業務的規模；此外，約20%將用於通過升級我們的智能化管理系統建設智能化社區，以提高其物業管理服務及社區增值服務的運營效率及用户體驗；約10%將用於提升我們的數字化水平及內部信息技術基礎設施約10%將用作運營資金及一般公司用途。
高端商用物業收入佔約30%
具體業務方面，目前遠洋服務的業務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商業物業、寫字樓物業，及高速公路、學校公建類物業服務等，主要集中在一二線城市。其中，高端商業寫字樓物業服務在物業管理總收入的佔比約為30%。
目前遠洋服務為北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際、大家保險北京總部、成都遠洋太古裏、北京頤堤港、杭州遠洋樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業綜合體的物業服務管理方，在高端商業寫字樓物業服務方面有着獨特的經驗優勢。據瞭解，2019年，其在管商寫物業平均物業管理費為17.4元/月/平方米。
值得一提的是，遠洋服務於2019年商寫物業平均收費17.4元，是行業平均的2.6倍。
業務基本面在管面積4230萬平、210個物業
截至2020年6月30日，遠洋服務的總合約建築面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，管理210個物業，總在管建築面積達4230萬平方米，包括155個住宅社區及55個非住宅物業。其物業管理服務涉及多種物業類型，包括住宅社區、商寫物業及公共及其他物業。
資本負債比率439.9%
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日止六個月的年內/期內溢利分別為人民幣1.05億元、人民幣1.44億元、人民幣2.05億元及人民幣1.54億元。
截至2017年、2018年、2019年12月31日以及2020年6月30日，遠洋服務的資本負債比率分別為零、454.5%、483.1%及439.9%。截至2017年12月31日的資本負債比率為零，乃由於處於淨現金狀況。
毛利率大幅上升至28.5%
圖片來源招股書截圖
數據顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年6月30日止六個月，遠洋服務的總毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%及28.5%。
毛利率由截至2019年6月30日止六個月的23.9%大幅上升至截至2020年6月30日止六個月的28.5%，主要是由於物業管理服務的貢獻增加，而物業管理服務於截至2020年6月30日止六個月內錄得較高的毛利率，以及所有業務線的毛利率均有所增加。
值得一提的是，招股書中遠洋服務解釋毛利率增加的原因，一是因為疫情享受地方政府授予的若干社保供款減免，減少員工成本21.2百萬元，以及“通過優化勞動力分配加強成本控制，減少員工成本4.2百萬”。
來自遠洋集團的收入超過八成
招股書中風險提示顯示，遠洋服務的收益大部分來源於遠洋集團有關的物業管理收入，數據顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度及截至2020年6月30日止六個月，我們管理該等物業產生的收益分別佔物業管理服務所得收益的94.0%、84.5%、81.5%及81.2%。
不過，遠洋服務背靠強大實力股東，同時資源豐富、成長性特點突出、商寫物業服務具有一定的競爭優勢、品牌實力好，有着持續潛在的增長機會。