作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
為清償一筆貸款，正榮系創始人歐宗榮通過一紙公告，將持有的正榮服務部分股份轉讓給了“華博商貿有限公司”（簡稱“華博商貿”）。
據正榮服務3月15日披露，控股股東歐宗榮全資持股的“偉正控股有限公司”（簡稱“偉正”）將於3月17日完成24.4％公司股權的售賣事宜，接盤方為“華博商貿”。所得款項用於償還一筆由歐宗榮及偉正做出擔保且應付福建華閩進出口有限公司（簡稱“福建華閩”）的貸款。
交易完成後，歐宗榮在正榮服務的控股地位不會改變，歐宗榮及其家庭成員的投資公司所持正榮服務股份仍將達到44.43％，為控股股東。
出售物企股權抵債
“華博商貿”的母公司就是“福建華閩”，後者主要經營進出口貿易、生物醫藥及礦業投資等業務。也就是説，歐宗榮此次股權交易，實際就是一次出售物企股權抵債的操作。
3月14日收盤，正榮服務的收盤價為1.06港元/股，24.4%股權對應2.53億股，也即2.68億港元。作為正榮系的優質資產，正榮服務一個多月前的股價還在4港元/股以上。有分析指出，正榮服務此時出售股權的生意並不划算，少賣了超7億港元，接盤方撿了大便宜。
正榮系創始人歐宗榮，實控正榮地產和正榮服務兩家港股上市公司，並曾一度成為莆田首富。歐宗榮之所以急於將所持正榮服務股權售出，與正榮地產當前的流動性困境不無關係。
惠譽研報顯示，2022年，正榮地產即將到期或可回售的資本市場債券約為88億美元，包括3月到期的5000萬美元債券、4月到期的2.175億美元債券、6月到期的16億元人民幣債券、8月到期的2.93億美元債券、9月到期的2.465億美元債券，以及9月可回售的10億元人民幣境內債券及11月到期的10.5億元人民幣境內債券。
並且，惠譽認為，正榮地產已基本無法通過資本市場募集資金，因而不得不依靠內部現金來源應對償債問題。若市場繼續將正榮地產閉於門外，則其需以合同銷售額款項償付境內外資本市場到期債券。
弱環境下，正榮地產的銷售情況已受到影響。在克而瑞的統計中，正榮地產2021年的合同銷售額為1456.6億元，沒有達成既定的1500億元銷售目標。若以權益金額來看，正榮地產的表現則要更差一些，2021年的權益金額僅有791.7億元，權益銷售比54%，銷售業績中“水分”較大。
另據正榮地產披露的業績預告，該公司2021年的歸母淨利潤同比跌幅最多可達70%。2020年，正榮地產的歸母淨利潤為26.51億元。以此計算，正榮地產2021年的歸母淨利潤或只有7.95億元。
進入2022年，正榮地產依然未從較弱的銷售走勢中走出來。據其披露，今年前兩個月，公司的合約銷售額僅有114.26億元，同比減少53.6%。
非控股權益佔比過高，也對正榮地產的償債能力帶來不確定性。惠譽研報指出，2020年至2021上半年，正榮地產非控股權益佔權益總額的比例由46%升至了56%，非控股權益淨額與開發物業淨資產的比值則由18%小幅升至了20%。這可能導致現金漏損，對正榮地產的償債能力帶來影響。
持續盤活資產
房地產行業“高週轉”、“高槓杆”的時代已經過去，昔日僅用5年時間即實現銷售規模百億至千億跨越的“黑馬”房企正榮地產，也不得不改變發展節奏，同時多舉措紓困，以期走出過往迅猛發展導致的流動性困局。
焦點財經梳理發現，最近一個月，歐宗榮已累計主動及被動減持了正榮地產2.03億股股份，減持正榮服務2.53億股股份，以轉讓時的股價計，歐宗榮已合計套現約4.25億港元紓困。
不過，這對於正榮地產亟需償還的債務而言仍是杯水車薪。因此，正榮地產在2月22日時首度表態將對2022年內到期的5筆境外債進行交換要約。其中，將於2022年3月到期年息5.95%優先票據、4月到期的年息5.98%優先票據、6月到期的年息7.125%優先票據、8月到期的年息8.7%優先票據以及9月到期的年息6.5%優先票據皆包含在內。正榮披露的要約方案顯示，將對贊成議案的持有人支付同意費每1000美元本金額10美元，及漸增費每1000美元本金額7.5美元。
值得一提的是，在正榮服務股權出售公告披露的同一天，正榮地產對待償債券的交換要約事宜也迎來了新進展。據其披露，公司已接獲交換要約及同意徵求的必要同意，將安排於結算日支付適用的交換及同意代價及適用的同步同意費，時間在3月29日前後。按既定方案計算，僅當前已獲同意的展期票據，正榮地產年內需要支付的同意費即為0.61億元。
股權出售、債券展期之外，正榮地產管理層也已表態，將盤活更多資產紓困。據其2月23日投資者電話會議透露出的信息，正榮地產目前已梳理出了一批合作項目和投資性物業，合作項目主要是與合作方及國央企進行洽談股權轉讓事宜，預計上半年可完成30億到40億規模的資產盤活處置。之後不久，正榮即將幾宗物業轉讓給了美的置業。
房企出現流動性困局對於當下的房地產行業而言已非新鮮事，包含正榮地產、泰禾集團在內的多家房企更已多次表態絕不“躺平”，推進債務重組的同時，也將積極復工復產，確保項目高品質交付。“不躺平”且在積極紓困的正榮地產能否走出困局？何時走出困局？焦點財經將持續關注。