本文來源：時代財經 作者：陳偉納
因11月5日正式提出將萬物雲分拆上市，為審議相關議程，11月26日，萬科在深圳大梅沙召開了2021年第一次臨時股東大會。
據時代財經現場報道，出席此次臨時股東大會的包括萬科董事會主席鬱亮、董事、總裁及首席執行官祝九勝、監事會主席兼工會主席解凍、執行副總裁兼首席運營官劉肖、萬物雲首席合夥人兼首席執行官朱保全、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、董事會秘書朱旭等。
萬科2021年第一次臨時股東會現場 時代財經/攝
除了解答萬物雲上市的相關問題，業績、股價、市場環境，近期圍繞在這家龍頭房企和整個地產行業亦有諸多討論，對此，鬱亮等管理層現場一一為投資者解答。
對高估值充滿恐懼，萬物雲已經發展成熟
在地產行業下行，物業股估值較去年大幅縮水的環境下，萬科提出分拆物業板塊上市，雖然為市場帶來了一定的信心，但不少投資者仍質疑萬科是否已錯過了最佳的時期，大環境會對萬物雲上市的估值表現帶來不利影響。
對於股東現場提出的萬物雲上市時機的問題，鬱亮指出，對高估值要充滿警惕與恐懼，過高的估值有可能會對員工心態等造成一個不切實際的預期。估值相對理性的話，反而更有利於員工業務的成長與更好的心態。“我覺得上市時間點目前可能比去年更合適，因為市場估值趨於理性，理性資本市場才能給予真正優秀的企業一個適當的定價”。
此外，也有觀點認為萬物雲上市或是為萬科“輸血”，對此，鬱亮回應稱，“説物業上市是解決萬科資金問題，這是不存在的。萬物雲選擇在這個時候分拆，是考慮到今天它已經成為一個城市服務商了，而不是一個傳統物業服務商。我覺得萬物雲已經成熟了，再説孩子大了以後也想獨立發展，所以也要滿足他們獨立發展的想法。”
萬科董事會主席鬱亮 圖片來源：萬科官網
至於如何定義萬物雲，以及萬物雲的未來是否要打造成科技公司，對此，朱保全表示，萬科物業四個字很難覆蓋今天業務的全面性，而選擇“萬物雲”這三個字，是因為結合了“萬科的萬、物業的物、未來的雲”。
“因為叫萬物雲，大家可能難免想，你是不是把自己定義為科技公司，是不是把自己定義為科技股。在這裏也跟大家正式明確一下，我們把科技、雲服務作為我們未來重倉投資的方向，但是在公司的業務領域，我們是把自己定義為服務業。”朱保全表示。
萬物雲首席合夥人兼首席執行官朱保全 時代財經/攝
據時代財經瞭解，萬物雲目前的業務領域主要涵蓋兩個方向，一個是基於住的消費，這是公司重點發展方向；另一個是基於企業服務，主要涉及企業和政府的外包領域，不過目前國內市場（含香港市場）並沒有這個領域，萬物雲希望能夠儘早併入這一板塊的業務。“這是在業務領域裏面最希望走的賽道和定義的方向。”朱保全最後補充道。
值得一提的是，根據股東會結束後發佈的股東大會決議公告，當天股東大會審議的議案全部獲得通過，不過，在對於萬物雲上市的相關決議中，反對的比例均超過6%，其中《關於分拆萬物雲境外上市僅向公司H股股東提供保證配額的議案》獲得了超11%的反對票，而反對票主要來自小股東。
除物業板塊外，鬱亮表示，萬物雲之後，希望幾個業務在未來幾年之內都能陸續上市，包括長租、物流等等。
業績下滑是不爭的事實，鬱亮稱為股價下跌感到抱歉
在結束了萬物雲的相關提問後，現場投資者們接連拋出“業績下滑”“股價下跌”“明年經營計劃如何”等問題。
根據萬科公佈的銷售數據，2021年10月，萬科實現合同銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元，今年前10月，萬科累計實現合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均出現負增長的情況。
面對這樣的銷售業績，有投資者要求“萬科誠懇回答”。對此，萬科總裁、首席執行官祝九勝坦言，業績短期下滑是不爭事實，但從中長期視角看，萬科對其所服務的客羣、所進入的城市、所選定的賽道以及要構建的能力都保有信心。
對於地產行業近期遇到的問題，祝九勝表示，“在今年三季度，整個市場出現了一些大家都看得到的變化，這對我們來説基本是一種煎熬。”
他指出，行業正在經歷陣痛，這帶來了一些代價，這裏麪包括能力問題，也包括認知的問題。“過往經過了一個高速發展的階段，而到這個歷史階段，是整個行業要縮表，要去規模、去金融化、減槓桿等。網絡有句語言，今天流下的淚都是以前腦袋進的水。回顧歷史，我們確實有認知沒有到位的情形。”
對於萬科未來如何選擇方向，祝九勝談到，現階段萬科認為安全比增長重要、能力比規模重要。而具體能力包括：在傳統開發業務融入適應新的常態的能力，在不動產的經營和服務中找尋更能形成正面利潤貢獻的能力。“萬科也在不斷地探索，也在找一些新的解題方法，這需要我們長期堅持、長期努力，長期為我們的投資人和利益相關各方面創造真實的價值。”
另一個頗受投資者關注的問題是股價的大幅下跌。今年3月份以來，萬科的股價一直處於震盪下行的狀態。3月3日，萬科經歷今年股價最高位32.25元/股，此後一路下跌，11月26日收盤，萬科A報價18.99元/股，與最高位相比跌幅高達41.12%。
對於萬科的市值管理，鬱亮稱感到很抱歉，工作沒做好。“股價下跌有宏觀的因素，也有自己做得不好的因素。確實跟優秀同行相比，我們的股價表現不太好，我覺得特別不好意思。”
鬱亮透露，自己持有萬科股票逾30年，如今壓力特別大。首先，集團內2000多名骨幹共同持有公司5.04%股票，這些股票以公司獎金的形式存在，但股價的波動隨時會影響大家獎金的多少。
他表示，萬科的任務不只是要賺錢，還通過長期激勵員工做出業績才能獲得獎金，超出了平均ROE以上的部分才能計提獎金。“但是我們的股價表現不僅反映了盈利能力，也反映了公司的成長性。顯然公司在盈利能力，以及給投資人的想象空間兩方面做得都不夠好，所以造成今天這種局面。”
會議的最後，祝九勝透露了萬科制定經營計劃的依據，是根據市場變化情況動態進行調整。但在銷售方面，萬科沒有太強的目標。並表示，萬科目前已着手製定明年的經營計劃，但市場形勢尚未清晰，不過可以確定的是，2022年最低的經營目標會比2021年有所下調。